Trưng mua thay thu hồi đất

Luật gia Vũ Xuân Tiền, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Luật gia Hà Nội chỉ ra thực trạng: luật Đất đai hiện hành có quá nhiều kẽ hở trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Kẽ hở của luật cộng với nạn tham nhũng ngày càng nghiêm trọng chính là nguyên nhân của rất nhiều vụ khiếu nại tố cáo kéo dài, vượt cấp, đông người của người dân. “Chúng ta đã đánh giá không đúng tầm quan trọng của việc thu hồi đất, luật Đất đai hiện hành đã cho phép sử dụng quá giới hạn biện pháp thu hồi đất bằng quyết định hành chính”, luật gia này nhìn nhận.

Từ phân tích trên, ông Tiền đề nghị thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất (SDĐ) để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Theo đó, việc thu hồi đất bằng quyết định hành chính “chỉ được thực hiện trong các trường hợp: do vi phạm pháp luật đất đai; do chấm dứt việc SDĐ theo pháp luật hoặc tự nguyện; và do việc trưng mua không thực hiện được theo quy định của luật Trưng mua, trưng dụng tài sản”.

Cùng quan điểm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm nhận xét: Quy định về thu hồi đất được duy trì trong dự thảo luật sửa đổi lần này cho thấy, mục đích phát triển KTXH đã vượt quá quy định của Hiến pháp. Chính mục đích này đã tạo điều kiện cho lạm quyền và tham nhũng, và quyền của người SDĐ không được bảo vệ chặt chẽ. Vì vậy, nên thay “chế độ thu hồi đất” bằng “chế độ trưng mua đất vì lợi ích công cộng”, và xác định rõ nội hàm của lợi ích công cộng. Chẳng hạn, ở Đài Loan quy định trưng thu đất trong 9 trường hợp, như hạ tầng quốc phòng, sự nghiệp giao thông, sự nghiệp công ích, sự nghiệp thủy lợi, vệ sinh công cộng...

Luật sư Trần Vũ Hải thì cho rằng, khi thực hiện trưng mua đất của dân, giá phải cao hơn giá thị trường ở thời điểm đó, có thể lên mức 120% chẳng hạn. Như vậy mới công bằng và hợp lý bởi việc trưng mua khiến người dân hoàn toàn bị động. Bản thân họ không hề muốn từ bỏ môi trường sống quen thuộc của mình.

Ngăn “liên minh trong bóng tối”

Theo luật gia Vũ Xuân Tiền, việc xác định giá đất trong luật Đất đai hiện hành thiếu thống nhất, thiếu minh bạch, tự mâu thuẫn, tạo ra sự chênh lệch rất lớn khi chuyển đổi mục đích SDĐ. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến sự hình thành những “liên minh trong bóng tối” giữa một số công chức, quan chức thoái hóa, biến chất với một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhằm chia nhau phần địa tô chênh lệch.

Để khắc phục triệt để tồn tại trên, ông Tiền đề xuất, nên sử dụng dịch vụ thẩm định giá độc lập để định giá đất trong các trường hợp trưng mua đất phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế. Còn với đất dùng cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng thì cơ quan có thẩm quyền nên thành lập hội đồng định giá hoặc để Hội đồng thẩm định giá nhà nước định giá.

Cho rằng nguyên tắc "phù hợp giá thị trường" trong dự luật Đất đai sửa đổi còn mù mờ hơn cả khái niệm "sát giá thị trường" như hiện nay, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Ngọc Tuấn đề nghị “không nên đẻ ra các tổ chức thẩm định giá mới làm gì cho tốn kém mà có thể tận dụng luôn hệ thống công ty thẩm định giá độc lập như đang có hiện nay, để tư vấn và định giá đất”.

Nhìn tổng thể nội dung dự thảo luật Đất đai sửa đổi, luật gia Vũ Xuân Tiền nhấn mạnh ông “vô cùng thất vọng” vì 6 nút thắt của luật Đất đai hiện hành đã không được tháo gỡ trong dự thảo luật sửa đổi, từ cơ chế thu hồi đất, việc xác định giá đất thiếu minh bạch, phân cấp về quản lý đất đai quá rộng, đến quy định về tiền SDĐ không hợp lý, quy định hạn mức giao đất nông nghiệp bất hợp lý, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đất đai quá nhiều (600 văn bản). “Việc sửa đổi luật Đất đai sẽ không có tác dụng gì trong cuộc sống, nếu chưa tháo gỡ được các nút thắt trên”, luật gia này cảnh báo.

TS Phạm Sỹ Liêm cũng cho rằng dự thảo luật ngoài những bổ sung chi tiết thì không thấy có đột phá nào so với luật Đất đai 2003, trong khi vẫn giữ nguyên hạn chế của nó. Ông Liêm đề nghị QH cần lập ra và trực tiếp chỉ đạo một ban soạn thảo khác, gồm các chuyên gia giỏi cả nước trong lĩnh vực đất đai, được tập trung làm việc trong 6 tháng để soạn thảo một dự thảo mới kịp đưa ra cho mọi người góp ý kiến rộng rãi.

Bồi thường theo nguyên tắc "giá công bằng"

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, về giá bồi thường đất, không nên quy định nguyên tắc phù hợp với giá thị trường vì giá thị trường là giá thỏa thuận cho từng khoảnh đất tại địa điểm xác định vào thời điểm xác định, trong khi giá bồi thường áp dụng cho một khu vực trong một khoảng thời gian. Vì vậy, nên thay thế nguyên tắc này bằng nguyên tắc "giá công bằng", tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại. Một số nước như Hàn Quốc, Brazil... trả phần lớn tiền bồi thường bằng trái phiếu đất đai, nước ta có thể tham khảo để hạn chế việc cùng lúc xuất ra nhiều tiền mặt.