Thay vì định kỳ hàng năm, UBND các tỉnh phải công bố bảng giá đất để làm khung cho việc tính thuế sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì nay Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất lại nên dỡ bỏ. Điều này theo bình luận của một số chuyên gia, nó có thể là lời giải cho bài toán giải quyết khúc mắc về đất đai bấy lâu khi Luật Đất đai sửa đổi vẫn còn đặt trên bàn nghị sự. Đây là bước đột phá mới với quyền lợi song hành giữa Nhà nước và người dân...

Người dân sẽ đỡ thiệt hơn khi đất bị thu hồi nếu đề nghị về khung giá đất của Bộ Tài chính được chấp thuận. Ảnh minh họa.

Khung giá đất hiện tại đã lạc hậu?

Cơ sở để Bộ Tài chính đưa ra kiến nghị này được xác định, mặc dù ngân sách năm 2011 từ đất đai chiếm tới 11,2% tổng thu ngân sách Nhà nước (tương đương khoảng 67.000 tỷ đồng). Tuy nhiên, so với nguồn lực tài nguyên đất đai thì con số trên vẫn chưa tương xứng vì quy định về khung giá và bảng giá đất quá lỗi thời, không theo kịp thị trường, dẫn tới khoản chênh lệch giá vô cùng lớn đã rơi vào túi các nhà đầu tư, khiến ngân sách Nhà nước thất thu.

Vì thế, trao đổi với PV Nguoiduatin.vn, ông Phạm Đình Cường, cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho rằng: "Sở dĩ ban hành đề xuất này là nhằm đảm bảo điều tiết cân bằng quỹ đất Nhà nước. Trước đây, Chính phủ quy định khung giá cụ thể cho các loại đất, việc đưa ra khung giá là để làm căn cứ cho các tỉnh, thành phố có cơ sở để xây dựng bảng giá. Lúc bắt đầu xây dựng bảng giá đất ở các tỉnh thì cần có khung giá của Chính phủ, sau một số năm thực hiện khung giá, mặt tích cực của nó không còn nhiều, vì bản thân UBND các tỉnh đã có kinh nghiệm, thay vào đó là nhiều bất cập. Cụ thể, khi bị khống chế về khung thì bảng giá ở nhiều địa phương đã không sát với giá thị trường. Thứ hai, việc chỉnh bảng khung giá đất của Chính phủ là rất khó vì sẽ làm trên phạm vi cả nước, vì thế có nhiều tỉnh "mắc" khung nên giá đất không đúng với thực tế thị trường".

Theo ông Cường: "Nhiều nơi giá trần và giá khung vênh nhau nhiều quá, có lúc lên đến hàng trăm lần, nó không có tác dụng điều tiết khi mà khung quá rộng. Để giúp UBND các tỉnh, thành phố chủ động điều hành giá đất linh hoạt và sát thị trường hơn, chúng tôi kiến nghị bỏ khung giá đất".

"Việc quy định khung giá đất là căn cứ để các tỉnh ban hành giá đất, nó không liên quan trực tiếp đến người dân. Nhưng gián tiếp, nếu bỏ khung thì bảng giá sát với thực tế hơn, người dân sẽ thuận lợi hơn. Hiện nay khung giá đất nằm trong Luật Đất đai, cho nên bản thân nếu muốn bỏ khung giá thì phải được Quốc hội thông qua và sửa Luật Đất đai. Đây mới là đề xuất của Bộ Tài chính phối hợp với Bộ TN &MT, rồi trình Chính phủ, Chính phủ trình Quốc hội. Đây mới chỉ là đề xuất", ông Cường nhấn mạnh.

Vậy địa phương nhìn nhận sao về vấn đề này, trao đổi với PV Nguoiduatin.vn, ông Vũ Văn Hậu, giám đốc Sở TN &MT Hà Nội cho hay: "Việc làm của Hà Nội hiện nay không có gì khó khăn, vì từng dự án đều xác định theo giá thị trường. Trường hợp nào vượt khung giá thì xin ý kiến của HĐND".

Nhưng ông Hậu cũng phải thừa nhận: "Vẫn có sự vênh nhau giữa khung giá và giá thực tế, khi độ vênh vượt mức cho phép thì sẽ trình HĐND xem xét và UBND ký quyết định. Hiện nay Hà Nội đang làm hai việc, cứ mùng 1 tháng 1 hàng năm ban hành khung giá đất theo quy định của Chính phủ. Còn việc vận dụng nó vào một số trường hợp cụ thể giao đất mới hoặc xác định giá thuê đất từ 5 năm trở lên thì vẫn xác định theo giá thị trường, chắc chắn sẽ có sự vượt khung, mỗi lần như thế chúng tôi sẽ xin ý kiến của HĐND, UBND TP. Hà Nội quyết".

Liệu có minh bạch hơn trong việc... mua đất, thầu đất

Với đề xuất mới nhất từ Bộ Tài chính, ông Đào Trung Chính, phó tổng cục trưởng Tổng cục Đất đai (Bộ TN &MT) trao đổi với PV Nguoiduatin.vn, cho hay: "Đây là vấn đề mà Bộ TN &MT đã đề xuất từ trước, có chăng Bộ Tài chính hưởng ứng đồng thuận thôi. Tất cả đều phục vụ lợi ích của người dân, người dân sẽ được lợi hơn khi sát giá thị trường hơn, còn Nhà nước sẽ giảm bớt được thất thoát về đất đai.

Ông Đào Trung Chính.

Ông Chính cho biết thêm về lộ trình sửa đổi Luật Đất đai: Bộ TN &MT đã phối hợp với các Bộ, ngành địa phương thực hiện việc tổng kết thi hành Luật Đất đai. Việc tổng kết đã hoàn thành trong năm 2011, Bộ đã xây dựng dự thảo Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, trình Ban cán sự đảng Chính phủ để trình Bộ Chính trị duyệt. Song song với quá trình tổng kết, đánh giá thực tiễn tại địa phương, Tổng cục Đất đai cũng hoàn thành việc rà soát những vấn đề vướng mắc, xác định những vấn đề phát sinh trong thực hiện và đề xuất các phương án sửa đổi, bổ sung. Dự kiến trong tháng 6/2012, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ được trình Chính phủ và tháng 8 sẽ trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét.

Trong khi chờ đợi Luật Đất đai sửa đổi ra đời, nhiều câu hỏi được đặt ra khi khái niệm thị trường và đâu là cơ sở để xác định mức giá sát với thực tế? Bởi theo các chuyên gia, cơ chế thị trường đất đai, nghĩa là có thể tham gia mua bán trên sàn, khi giao dịch trên sàn bất động sản nếu khách hàng thấy phù hợp với mình thì quyết định mua. Tuy nhiên, vấn đề đất đai rất phức tạp, cá biệt, do đó cơ bản của giá đất theo giá thị trường nghĩa là giá thoả thuận. Giá thị trường là giá chuyển nhượng phổ biến trong điều kiện bình thường, mọi người ở trong khu vực ấy đều có thể mua bán với một mức giá. Thậm chí, có người còn bày tỏ sự lo ngại, doanh nghiệp sẽ được hưởng lớn nếu thâu tóm được thị trường bất động sản trong tay.

Ông Phạm Đình Cường, cục trưởng Cục Quản lý công sản cho rằng: "Khi doanh nghiệp được giao đất hưởng đấu giá, anh nào trả cao thì nộp tiền cho Nhà nước. Các nhà đầu tư không dính trực tiếp tới việc bồi thường giải phóng mặt bằng, do đó không thể nói là doanh nghiệp có lợi trong việc này được. Cái lợi ở đây là doanh nghiệp có sự minh bạch khi đi mua đất, đấu thầu đất".