Giá thuê đất công nghiệp tại các thành phố lớn và vùng phụ cận leo thang đang tạo thuận lợi cho khu công nghiệp ở các địa phương khác. Trong ảnh: Một khu công nghiệp tại tỉnh Hậu Giang...Ảnh: Đức Thanh

Khách thuê “lúng túng”

Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến, khiến giá thuê ở các khu công nghiệp (KCN) gần các thành phố lớn leo thang, tăng trung bình 20-30% so với những quý trước đó. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN tại Hà Nội, TP.HCM và khu vực phụ cận của hai thành phố này gần như đã kín, phần lớn ở mức hơn 80%.

Hiện phân khúc bất động sản cho thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đang thu hút các nhà phát triển dự án, bởi đây là phân khúc thu hút nhu cầu cao từ các khách thuê ngắn hạn. Song đối tượng khách thuê này không cam kết thuê đất dài hạn do phụ thuộc chủ yếu vào các đơn hàng ngắn hạn. Điều này dẫn đến việc các nhà phát triển bất động sản công nghiệp cho thuê chạy đua mở rộng nguồn cung đất công nghiệp.

Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BWID) đã trở thành nhà phát triển bất động sản công nghiệp cho thuê lớn nhất Việt Nam. BWID tăng từ 209 ha trong nửa đầu năm 2018 lên hơn 500 ha và mở rộng địa bàn ra 10 địa điểm thuộc 8 thành phố trọng điểm. Các sản phẩm của “tay chơi” này khá đa dạng, như nhà xưởng, nhà kho xây sẵn và nhà xưởng xây theo yêu cầu.

Trong khi đó, các nhà phát triển kho vận toàn cầu đã tham gia thị trường bất chấp đại dịch Covid-19. Logos Property từ Australia đầu tư vào Việt Nam thông qua một liên doanh phát triển logistics trị giá 350 triệu USD. GLP, nhà phát triển kho lớn nhất ở châu Á, đang lên kế hoạch liên doanh trị giá 1,5 tỷ USD với SEA

Logistics Partners (SLP). Công ty Mirae Asset Daewoo Co và Tập đoàn Naver của Hàn Quốc cùng đầu tư 37 triệu USD vào trung tâm logistics LogisValley tại tỉnh Bắc Ninh.

Trong khi đó, Vingroup có kế hoạch đầu tư hơn 400 triệu USD vào công ty con là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển khu công nghiệp Vinhomes. Hai dự án đầu tiên của Vingroup sẽ phát triển tại Hải Phòng, bao gồm KCN Nam Tràng Cát (tổng diện tích 200 ha) và KCN Thủy Nguyên (tổng diện tích 319 ha). Hai KCN này sẽ đi vào hoạt động trong năm nay.

Tại Bắc Ninh, trong quý IV/2021 sẽ đón nhận thêm KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh với quy mô 238 ha của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc.

Tại tỉnh Long An, Công ty cổ phần TIZCO và Công ty cổ phần Quản lý khu công nghiệp Sáng tạo Việt Nam (VNIP) sẽ tham gia góp vốn vào KCN Việt Phát (tổng diện tích 1.800 ha) trong năm nay.

Chiến lược lựa chọn

Khi cuộc đua mở rộng thị phần của các chủ đầu tư KCN chưa có dấu hiệu dừng lại, cộng với giá thuê ngày càng leo thang, thì doanh nghiệp là khách thuê cũng phải tính đến chiêu “phản đòn”.

Ông Vũ Minh Chí, Trưởng phòng Dịch vụ bất động sản công nghiệp của Colliers Việt Nam cho rằng, những doanh nghiệp có hoạt động sản xuất gắn chặt theo chuỗi với các công ty đối tác khác có thể tính toán làm sao để di chuyển ra khu vực cách “tâm điểm” một khoảng thời gian di chuyển cho phù hợp, có thể là 40 - 50 phút, tùy vào lựa chọn. Làm cách này, doanh nghiệp vẫn có thể kết nối với các công ty trong chuỗi sản xuất và đảm bảo việc di chuyển, vận tải thuận lợi và nhanh chóng.

Với các doanh nghiệp hoạt động độc lập, chưa bị lệ thuộc vào chuỗi liên kết với các đối tác khác và có thể bắt đầu hình thành một chuỗi sản xuất mới hoàn toàn, thì có thể tìm đến các tỉnh, thành phố xa hơn một chút. Chẳng hạn, tại khu vực phía Bắc, Thanh Hóa là một lựa chọn phù hợp. Tại đây, Khu kinh tế Nghi Sơn (diện tích 106.000 ha) là một trong số 8 khu kinh tế ven biển được vận hành với những cơ chế ưu đãi đặc biệt.

Hiện giá thuê trung bình ở phân khúc bất động sản công nghiệp tại Thanh Hóa khoảng 45 USD/m2/kỳ hạn thuê. Mức giá này được cho là khá hấp dẫn so với các tỉnh và thành phố lân cận.

Việc Vụ Quản lý các khu kinh tế thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phê duyệt bản đồ quy hoạch tổng thể cho 561 dự án KCN sắp tới (tổng diện tích trên 201.000 ha) được cho là tin vui cho khách thuê. Các KCN này sẽ được bổ sung vào nguồn cung hiện tại, bao gồm 374 khu đã được thành lập.

Theo ông Trần Quốc Trung, Phó vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế, các KCN truyền thống sẽ được bổ sung thêm nhiều sản phẩm ngách hơn như KCN sinh thái, KCN hỗ trợ, KCN liên kết, mô hình KCN kết hợp đô thị - dịch vụ.

Savills Việt Nam cho rằng, những sáng kiến mới và hành động đó rất cần thiết để Việt Nam có để đón làn sóng đầu tư và dịch chuyển sản xuất. Vị trí của các dự án mới rất quan trọng vì hầu hết nhu cầu về sản xuất và dịch vụ hậu cần kho bãi vẫn phụ thuộc vào các tỉnh công nghiệp trọng điểm hoặc các địa phương cấp 1.

Với nguồn cung đất trống dồi dào hơn, các dự án KCN ở địa phương cấp 2 sẽ có mức giá thuê cạnh tranh hơn. Mặc dù vậy, các địa phương này cũng phải đầu tư nhiều hơn vào hạ tầng và kết nối mạng lưới giao thông.