Năm 2020, các quỹ đầu tư bất động sản dạng đóng (closed-end funds) theo mô hình truyền thống đã huy động được ít vốn nhất trong gần một thập kỷ qua. Nhưng đó không phải là do các nhà đầu tư đang từ bỏ lĩnh vực này, bởi dòng vốn vẫn tiếp tục tăng và quy mô các quỹ liên quan đang đạt tầm cao mới.

Theo nền tảng dữ liệu Preqin, đà gây quỹ trong toàn ngành bất động sản thương mại đã giảm xuống còn 130 tỷ USD vào năm 2020, mức thấp nhất kể từ năm 2012 và tồi tệ hơn nhiều so với con số 201 tỷ USD vào năm 2019.

Những đợt huy động vốn giảm một phần là do nhu cầu từ các nhà đầu tư đang giảm. Ví dụ, thị trường đầu tư chạm đáy vào năm 2012 trong thời kỳ bất ổn sâu sắc sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Năm 2020, đại dịch là nguồn cơn chính dẫn đến sự suy giảm đầu tư này. Nhưng có một nguyên nhân khác và mang tính tổng thể hơn, đó là các nhà đầu tư muốn chờ đợi để hợp tác với các quỹ lớn nhất mà họ đã có sẵn mối quan hệ, và xu hướng này đang lớn hơn bao giờ hết.

Trong bối cảnh bất ổn, các nhà đầu tư thu hẹp các mối quan hệ mới và xếp hàng chờ đợi các đối tác quen thuộc. Khoảng 66% các nhà đầu tư thích rót vốn cho các công ty quản lý quỹ mà họ đã có mối quan hệ, theo dữ liệu mới nhất từ Cơ quan Giám sát Phân bổ vốn Bất động sản thuộc các Tổ chức do Đại học Cornell cung cấp.

Gianluca Romano, người đứng đầu toàn cầu về nghiên cứu vốn gián tiếp tại JLL, cho biết: “Quy mô của các quỹ lớn đang đạt tầm cao mới, trong khi các cam kết với những tổ chức quản lý quỹ mới thường bị trì hoãn. Điều đó phần lớn là do vấn đề nội bộ của các nhà đầu tư”.

Điều này dẫn tới tình trạng là, các nhà đầu tư có nhiều vốn dành cho bất động sản hơn so với các cơ hội đáp ứng được mục tiêu mà họ kỳ vọng.

Romano nói: “Những quỹ đầu tư có quy mô lớn vẫn phổ biến hơn, và các nhà đầu tư phải cạnh tranh để tiếp cận họ”.

Chờ đợi

Các tổ chức đầu tư trên thế giới hiện chỉ giải ngân được ở dưới mức phân bổ vốn trung bình mà họ kỳ vọng.

Theo Đại học Cornell, chênh lệch giữa mục tiêu giải ngân và vốn triển khai vào bất động sản thương mại trong năm 2020 là 60 điểm. Năm 2021, mục tiêu phân bổ vốn vào ngành này đã tăng trung bình 30 điểm cơ bản, với tổng số vốn kỳ vọng được giải ngân sẽ tăng lên khoảng 10,9%.

Ví dụ, quỹ hưu trí của Hoa Kỳ, Hệ thống Hưu trí của Giáo viên Tiểu bang California, đã tăng mục tiêu phân bổ vốn vào bất động sản lên 14%, và có kế hoạch đạt 15% trong dài hạn bằng cách giảm vốn vào cổ phiếu của các công ty đại chúng. Alecta, nhà quản lý quỹ lương hưu lớn nhất ở Thụy Điển, muốn bất động sản chiếm khoảng 15% trong tổng số 20% vốn mà họ tăng lên cho các tài sản thực (như cơ sở hạ tầng và tín dụng thay thế).

Kiên định với mục tiêu

Trong khi đại dịch COVID-19 đã nêu bật lợi ích của việc đa dạng hóa bất động sản tư nhân cho các danh mục đầu tư của tổ chức, thì triển khai nguồn vốn lại đang gặp khó khăn vì thiếu các dự án phù hợp. Trong danh sách 100 nhà đầu tư bất động sản hàng đầu của IPE Real Assets, 59 nhà đầu tư đã giải ngân ít vốn hơn so với mục tiêu trung bình đặt ra.

Romano nói: “Các nhà đầu tư cần có thời gian để tìm ra các cơ hội đáp ứng mục tiêu của mình, cần có thời gian để phê duyệt các khoản đầu tư đó, và sau đó vẫn cần có thời gian để giải ngân vốn. Ngay cả khi nhà đầu tư cam kết đủ vốn để đáp ứng mục tiêu ở hiện tại, số vốn đó có thể sẽ không được giải ngân hết cho đến năm thứ ba. Trong khi đó, các mục tiêu phân bổ vốn của họ lại thay đổi hàng năm”.

Hiện có hơn 1.000 quỹ đang tham gia vào thị trường bất động sản thương mại và đang tìm cách huy động hơn 440 tỷ đô la Mỹ. Đây là một con số quá lớn nếu đặt vào tay các tổ chức quản lý xa lạ. Do đó, các lựa chọn thay thế cho hình thức quỹ đầu tư, chẳng hạn như liên doanh, tài khoản được quản lý riêng, cũng như các giao dịch theo dạng club deal (một dạng đầu tư hợp vốn để nắm quyền kiểm soát liên quan đến hai hoặc nhiều hơn các công ty tư nhân) và đồng đầu tư sẽ trở nên phổ biến hơn trong những tháng tới.

Romano giải thích: “Các lý do cho điều này rất đa dạng, chẳng hạn như các nhà đầu tư tìm kiếm mức phí quản lý thấp hơn và sự kiểm soát tốt hơn và/hoặc tầm nhìn xa hơn đối với các khoản đầu tư”.

Hiện nay, hình thức đầu tư vào các công ty liên doanh đang ngày càng phổ biến. Trên toàn cầu, 27% các nhà đầu tư đang tìm cách phân bổ vốn nhiều hơn cho các công ty liên doanh, theo một cuộc khảo sát của INREV. Các chiến lược đầu tư thay thế như này sẽ phù hợp với các quỹ hiện có trên thị trường, nhất là khi họ muốn thay đổi cấu trúc quỹ truyền thống.

“Nguồn vốn vẫn cần một điểm đến và với dòng tiền dồi dào nhưng chưa đổ vào đâu, các nhà quản lý đầu tư sẽ phải cân nhắc lại các đề nghị của mình trong những tháng tới”.