Thị trường BĐS TP.HCM kỷ lục giá cũ liên tục bị phá

Cơn sốt đất kéo dài thời gian qua đã thổi giá bất động sản liền thổ ở thị trường Sài Gòn lần bị đội lên cao đến mức không tưởng. Con số đạt 60-170%, đây là con số chưa từng thấy trong thập kỷ qua.

Báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam cho thấy, 3 phân khúc là căn hộ, đất nền và nhà phố tại TP.HCM đã trải qua chu kỳ biến động mạnh. Đặc biệt là từ giai đoạn hậu khủng hoảng đến lúc phục hồi.

Căn hộ, đất nền và nhà phố thương mại ở TP.HCM đã trải qua một giai đoạn biến động cực mạnh đầy sức ép

Căn hộ vẫn chiếm lĩnh sự sôi động của thị trường

DKRA Việt Nam đã nghiên cứu và khảo sát diễn biến giá nhà đất tại thị trường hơn 10 triệu dân trong nhiều năm.Kết quả nghiên cứu cho thấy, loại hình căn hộ hạng C năm 2012 có mức giá trung bình đạt 13 triệu đồng/m2. Thì đến năm 2017, giá trung bình của nó đã dao động trong khoảng từ 18 đến 20 triệu đồng/m2( tăng 54% chỉ sau 5 năm).

Loại hình căn hộ hạng B năm 2012 có mức giá khoảng từ 18 đến 20 triệu đồng/m2. Thì đến năm nay, giá mới thiết lập trong năm rơi vào khoảng 27 – 30 triệu đồng (tăng 67%).Loại hình căn hộ hạng A năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 33 triệu đồng/m2. Thì đến thời điểm này đã khoảng 55 triệu đồng(tăng 47%) sau 5 năm.

Mặc dù đã có nhiều ý kiến tỏ ra quan ngại về nguồn cung dư thừa trên thị trường. Song DKRA cho rằng, căn hộ vẫn luôn là loại hình giữ được nhịp ổn định nhất trên thị trường. Giá bán qua các năm vẫn giữ ổn định và tăng đều. Đặc biệt là căn hộ ở hạng B và hạng C vốn rất phù hợp với thu nhập của nhiều người sinh sống tại TP HCM.Lý do bởi vì quỹ đất tại đô thị này thì ngày càng bị thu hẹp đi. Đất nền có giá ngày càng cao và lại xa trung tâm, nên các căn hộ bình dân và gần trung tâm luôn là sự lựa chọn hàng đầu của nhiều gia đình.

Mặt khác, mức thu nhập trung bình của những gia đình trẻ ngày càng nâng cao. Sự trẻ hóa đối tượng mua bất động sản, cùng với sự linh hoạt trong chính sách bán hàng của chủ đầu tư. Đã tạo ra tác động đến tâm lý và tính thanh khoản trên thị trường, từ đó kích giá các căn hộ tăng lên.

Giá căn hộ tại TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn rất nhiều so với giai đoạn năm 2017

Nhà phố và biệt thự trên thị trường không có nhiều nổi bật

Trong khi đó, do đặc thù của loại hình nhà phố, biệt thự lại phụ thuộc chủ yếu vào thị trường đất nền trong 5 năm qua. Cho nên biên độ tăng giá của phân khúc này không cao, chỉ dao động trong khoảng 20-56%.

Phần lớn, loại hình nhà phố và biệt thự tập trung tại khu Đông như ở quận 2, 9 và khu Nam như Phú Mỹ Hưng. Khu vực quận 9 ghi nhận một mức giá tăng ky lục là 56% sau 5 năm. Do những năm qua, khu vực này đã có nhiều thay đổi tích cực về hạ tầng và giao thông.

Giá bán của biệt thự, có sự phân hóa rõ ràng ở những khu vực khác nhau. Phụ thuộc lớn vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ ở mỗi địa điểm. Điển hình là ở địa bàn của quận 9 có biên độ tăng giá rất cao. Song khu vực này chỉ có mức dao động ở khoảng 42 triệu đồng/m2. Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức dao động vào khoảng 150 triệu đồng/m2.

Đất nền vẫn giữ được vai trò quan trọng trên thị trường

Đất nền luôn là loại hình được người Việt đặc biệt ưa chuộng bởi tính ổn định và bền vững của nó. Trong tình trạng hiện tại quỹ đất đã ngày càng hiếm thì thị trường này càng được giới đầu tư quan tâm. Đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy giá đất tăng cao thời gian qua.

Biên độ tăng giá của đất nền cũng không đồng đều, phụ thuộc lớn vào sự phát triển của hạ tầng giao thông. Như ở khu Đông, ghi nhận giá đã tăng từ 130-170%. Do nơi đây là địa phương có sự phát triển mạnh nhất về hạ tầng trong 3 năm qua.

Hiện nay, giá đất ở khu vực Phường Phước Long B, quận 9 dao động trong khoảng 27-35 triệu đồng/m2. Còn khu Nam, điển hình là khu vực phường Tân Thuận Đông, quận 7 ghi nhận mức giá tăng 50%. Dao động trung bình khoảng 42-55 triệu đồng mỗi m2.

Tổng giám đốc của DKRA- Phạm Lâm cho biết, xét về vĩ mô, giá bất động sản chịu ảnh hưởng và phụ thuộc nhiều vào kinh tế, thu nhập bình quân đầu người, CPI, lãi suất, tỷ giá, giá vàng và chứng khoán,… Nói chung nó ảnh hưởng rất lớn bởi các yếu tố bên ngoài thị trường.

Qũy đất đã ngày càng trở nên hiếm hoi hơn. Là nguyên nhân chính cho sự tăng giá của đất nền thời gian qua

Tuy nhiên, nhìn ở góc độ vĩ mô, mặt bằng giá mới của bất động sản TP HCM chịu sự tác động cộng hưởng của nhiều yếu tố nội tại.

Thứ nhất, tác động mạnh của việc phát triển hạ tầng giao thông và ảnh hưởng từ những thông tin quy hoạch vùng.

Thứ hai, do sự phát triển nahnh của hạ tầng xã hội, dịch vụ, tiện ích ở nhiều khu vực trên đại bàn thành phố. Đã tác động khá nhiều đến giá của bất động sản.

Thứ ba, nền kinh tế sôi động đã tạo ra lực hấp dẫn, dẫn tới các khu công nghiêp hình thành nhiều từ đó thu hút được các chuyên gia và người lao động. Nguồn cầu lớn cũng là nguyên nhận tại cho giá bán có cơ sở tăng nhanh.

Ngoài ra, cơn sốt đất nền diễn ra ở những khu vực ven, đặc biệt trong năm 2016 và đầu 2017. Cũng đã tạo ra ảnh hưởng ít nhiều đến sự tăng giá trên thị trường. Mặc dù sau cơn sốt giá đã được điều chỉnh trở lại, tuy nhiên rất khó để trở về mức ban đầu.