Môi giới nhà đất mọc nhan nhản khắp nơi tại khu vực Đông Anh - Hà Nội.

Đất nền tăng dựng đứng ngược vì "quỹ đất hiếm"?

Trong vai một nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm kiếm cơ hội đầu tư tại khu vực xã Xuân Canh, huyện Đông Anh - nơi dự kiến sẽ được định hướng xây dựng các khu đô thị mới hiện đại, phóng viên VnEconomy được môi giới đưa đi thăm các khu đất nền sạch nằm ven sông Hồng, giấy tờ pháp lý đầy đủ.

Theo lời của môi giới, đất Đông Anh luôn được hỗ trợ bởi nhiều thông tin tích cực như quy hoạch lên quận, ăn theo dự án của nhiều chủ đầu tư nổi tiếng, thế nhưng đến thời điểm này, khi có thông tin quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, thanh khoản mới thực sự có, giá đất cũng vùn vụt tăng theo. Nếu như tuần trước ở các khu vực ven sông xã Xuân Canh giá chỉ dao động tầm 17-18 triệu đồng/m2 vì nằm trong hang cùng ngõ hẻm thì giờ đã lên đến 28 -30 triệu đồng/m2.

“Sáng nay em chốt với khách một miếng đất gần 200m2 giá 28 triệu đồng/m2, vừa chốt xong khách lại có người hỏi mua luôn 30-35 triệu/m2. Nếu chị trường vốn để từ giờ đến lúc công bố quy hoạch thì ít nhất cũng phải lên 50 triệu đồng/m2. Còn không thì lấy hôm trước, hôm sau em có khách được giá sẽ đứng ra bán cho chị, chênh nhau 5-8 triệu đồng/m2 có lời luôn, mình tìm kiếm cơ hội khác ”, Nguyễn Văn Minh, nhân viên sàn môi giới khu vực này quảng cáo.

Cũng theo Minh, quỹ đất ở các khu vực xã Xuân Canh, Tàm Xá nhìn thẳng ra đô thị sông Hồng rất hiếm, bởi hầu hết là đất của người dân, đã ở. Còn khu vực bãi giữa để xây dựng đô thị mới là đất nông nghiệp, không có giấy tờ pháp lý. “Đất để xây dựng dự án chắc chắn không thể đầu tư vì đó là đất nông nghiệp, đất của thành phố, mình chỉ nên đầu tư đất ăn theo ven đô thị, mà chị nhìn thấy quỹ đất rất hiếm dân ở khá đông rồi, nên giá tăng có lý do của nó. Từ ngày có thông tin quy hoạch sông Hồng một ngày em tiếp 10 đoàn khách, có những người ban ngày bận đi làm, đêm lại đi xem đất, thanh khoản rất tốt, giá đất tăng theo ngày, chị tha hồ lướt”, Minh nói.

Tại một lô đất khác gần đê sông Hồng, Minh cho biết, giá cũng đang được chào bán tăng gần gấp đôi, lên đến 50-55 triệu đồng/m2. “Theo quy hoạch sông Hồng sẽ có một con đường rộng 40 mét mở rộng đê. Đằng trước là đường lớn, đằng sau tiếp giáp dự án của Vingroup khởi công ngay trong quý 2/2021 (Vinhomes Cổ Loa) nên mua càng sớm, biên độ lợi nhuận càng cao. Bây giờ chị mua giá 50 triệu/m2, có thể tuần sau, tháng sau lên 60 triệu/m2, và đến lúc có quy hoạch, động thổ dự án lên 80 triệu quá bình thường”, Minh nói chắc nịch.

Theo giới thiệu của Minh, một "cò đất" thì đây là đất ven sông xã Xuân Canh, nơi sẽ tiếp giáp với đô thị mới dự kiến được xây ở bãi sông Hồng khu vực Xuân Canh.

Tại khu vực xã Đông Hội, Mai Lâm, mặc dù không nằm trong khu vực dự kiến được xây dựng đô thị mới, xong cò đất ở đây cũng tranh thủ cơ hội thổi giá lên trời. Một nhân viên môi giới tại Mai Lâm cho biết, giá đất nền đường Lê Xá, Mai Lâm đang được giao dịch xung quanh mức 54 triệu đồng/m2, so với thời điểm 2008 là khoảng 5 triệu đồng/m2, gấp 11 lần. “Tối hôm qua chị vừa ngồi nói chuyện với một ông bên Bộ rồi, chắc chắn tháng 6 này sẽ làm đường ven đê mở rộng thêm 40m theo quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, em mua miếng đất này của chị kiểu gì cũng có người hỏi mua ngay, chênh 5-6 giá là em bán được rồi, tất nhiên để đến lúc làm chính thức có quy hoạch giá còn gấp đôi, gấp ba nhưng được giá mình cứ bán luôn tìm kiếm cơ hội khác”, Giang, Giám đốc một sàn môi giới khu vực này cho biết.

Giá tăng bao nhiêu là hợp lý?

Không phải đến thời điểm này mà kể từ năm 2010, giá đất Đông Anh đã trải qua nhiều cơn sốt nóng. Giai đoạn 2010 - 2011 là thời kỳ lên ngôi của đất nền Đông Anh khi giới đầu cơ "đi tắt đón đầu" dự án cầu Nhật Tân, Đông Trù. Thời điểm đó, người người, nhà nhà đua nhau gom hàng tỷ đồng "ôm" đất để chờ ngày giá lên. Khi cầu đã đi vào hoạt động từ lâu thì các nhà đầu tư vẫn ngậm đắng nuốt cay vì thị trường rơi tự do.

Đến giữa năm 2014 – 2015, cơn sốt lại nổi lên khi hàng loạt công trình giao thông quan trọng ở Đông Anh đi vào vận hành, như cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù chính thức thông xe, nhà ga T2 sân bay Nội Bài, tuyến đường 5 kéo dài được hoàn thiện. Đất nền nơi đây lại một lần nữa nóng lên.

Đến thời điểm năm 2019, khi Đông Anh đang tập trung rà soát, đánh giá, cố gắng hoàn thiện toàn bộ tiêu chí trong Đề án lên quận, đặc biệt, khi dự án thành phố thông minh bắc Hà Nội diện tích 272 ha, vốn đầu tư 4,2 tỷ USD được động thổ, thị trường đất nền ở huyện này lại rạo rực. Ở thời điểm đó, đất Đông Anh được giao dịch xung quanh mức giá 30-33 triệu đồng/m2 đất mặt đường rộng và kéo dài đến trước thời điểm có thông tin quy hoạch đô thị sông Hồng.

Thế nhưng, khác với những lần trước, thông tin quy hoạch sông Hồng đã được cò đất thổi giá tăng gấp đôi, lên đến 50-60 triệu đồng/m2 chỉ trong vòng một tuần.

Đất trong khu vực ven sông xã Xuân Canh đã được cò thổi lên gấp đôi chỉ trong một tuần.

Đánh giá về hiện tượng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết, Đông Anh là một trong những địa phương có quy hoạch huyện lên quận. Đông Anh cũng được quy hoạch trở thành đô thị thông minh đối trọng với trung tâm Hoàn Kiếm, phát triển theo hướng hiện đại, trung tâm tài chính, công nghệ cao… Từ những thông tin đó giá đất đương nhiên cũng sẽ tăng theo.

Thông thường, giá đất tăng sẽ tỷ lệ thuận với mức độ đầu tư. Nếu quy hoạch chỉ ở chủ trương, bản vẽ thì mức độ tăng rơi vào khoảng 3-5% là hợp lý. Trong khi Đông Anh về bản chất đầu tư chưa có gì nhiều ngoài hai trục đường Nhật Tân và đường quốc lộ 5 kéo dài, các dự án vẫn nằm trong giai đoạn xây dựng đề án, quy hoạch, do đó, nếu tăng cao quá sẽ là con dao hai lưỡi tạo sự cản trở phát triển. Giá đất sẽ tăng làm tăng chi phí đầu tư để phát triển hạ tầng dự án khu vực này, làm cho các nhà đầu tư cảm thấy không hiệu quả và phải rút lui chủ trương đầu tư. Đây là một trong vấn đề mà nhiều địa phương đã từng phải dùng mệnh lệnh hành chính như ở Vân Đồn, Phú Quốc phải dùng mệnh lệnh vi hiến để xử lý về hiện tượng tăng giá đất.

“Với khu Đông Anh, cơ quan quản lý nhà nước cần linh hoạt, làm thế nào để ổn định môi trường đầu tư, tăng giá thì tốt cho các nhà đầu tư nhưng tăng hài hòa chứ không thể tăng kịch trần khi chưa đầu tư gì”, ông Đính nhấn mạnh.

Theo tờ trình đồ án của Ban cán sự Đảng UBND TP.Hà Nội, Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng nằm trên địa giới hành chính 55 phường, xã và 13 quận, huyện của Hà Nội, gồm: Đan Phượng, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Mê Linh, Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm.

Diện tích bãi sông được nghiên cứu xây dựng với tỷ lệ 5% khoảng 1.590 ha theo Quy hoạch 257 gồm 5 bãi: Thượng Cát - Liên Mạc, Hoàng Mai - Thanh Trì, Chu Phan - Tráng Việt, Đông Dư - Bát Tràng, Kim Lan - Văn Đức. Diện tích bãi sông được phép xây dựng với tỷ lệ 15% khoảng 408 ha gồm bãi Tàm Xá - Xuân Canh. Các bãi sông này được định hướng xây dựng các khu đô thị mới hiện đại, các khu nhà ở sinh thái chất lượng cao và các công trình công cộng đô thị phục vụ cho cư dân hai bên sông và khu vực nội đô. Các công trình thiết kế chịu lũ với tầng 1 sử dụng đỗ xe, công cộng để giảm thiểu thiệt hại khi có lũ.

Đối với các khu vực dân cư tồn tại như Thượng Cát - Liên Mạc, Nhật Tân - Tứ Liên, Hoàng Mai - Thanh Trì, Tàm Xá, Chu Phan - Tráng Việt, Bồ Đề… được giữ lại, và tái thiết đô thị, mở rộng 5% diện tích dân cư hiện có để bổ sung hạ tầng xã hội và xây dựng các khu nhà ở phục vụ, dãn dân, tái định cư tại chỗ.

Đối với các khu vực bãi sông còn lại được định hướng phát triển không gian mở với các loại hình: Không gian công viên - quảng trường đô thị, công viên ngập lũ, phục hồi tự nhiên và không gian sinh thái nông nghiệp nhằm đa dạng hóa việc sử dụng khu vực đen sống tùy theo đặc điểm về địa hình địa chất và vị trí của các bãi sông…