Bộ Tài nguyên - Môi trường đã trình Quốc hội hai phương án quy định giá đất. Ảnh: Kim Ngân

Điều tiết một phần nguồn thu từ đất cho người bị thu hồi đất

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai có một chương mới quy định quyền của Nhà nước và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Ngoài những quyền đã có trong Luật Đất đai hiện hữu, dự thảo bổ sung thêm quyền được ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua tài sản gắn liền với đất.

Nhằm khắc phục tình trạng tùy tiện thu hồi đất, dự thảo quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất. Đó là thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế xã hội; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện. Trong đó, bổ sung quy định chặt chẽ hơn việc chấp thuận cho phép chậm tiến độ sử dụng đất của các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đồng thời có chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất do chủ đầu tư có vi phạm. Một điểm mới nữa là dự thảo quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất để tạo quỹ “đất sạch”. Sau đó Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.

Về vấn đề được quan tâm nhất: bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này quy định khá rõ trường hợp được bồi thường về đất, trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư về đất, tài sản trên đất… Cụ thể, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không phải là đất thuê, có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam… thì được bồi thường.

Những trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng được liệt kê khá tỉ mỉ. Đó là: thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng trừ đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư có chung dòng họ; đất được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất mà đất đó có nguồn gốc đất thuê của Nhà nước…

Ban soạn thảo cũng bổ sung thêm những nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Đáng chú ý nhất là “người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ nhằm tổ chức lại sản xuất, đảm bảo đời sống” và “Nhà nước điều tiết một phần nguồn thu từ đất để thực hiện hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi”… Dự thảo quy định chi tiết tiêu chuẩn về nhà ở tái định cư. Theo đó, các dự án tái định cư phải được xây dựng theo tiêu chuẩn với định hướng tập trung chứ không xây dựng các khu tái định cư riêng lẻ như hiện nay.

Hai phương thức xây dựng khung giá đất

Về giá đất, hiện Bộ Tài nguyên - Môi trường đã trình Quốc hội 2 phương án quy định giá đất do Nhà nước quy định. Theo đó, phương án 1 là Chính phủ quy định khung giá đất, khu vực thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, TP trực thuộc trung ương. Khung giá đất được điều chỉnh khi thị trường biến động. UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương và thực hiện điều chỉnh bảng giá đất khi thị trường có biến động. Bỏ quy định ban hành và công bố bảng giá đất vào ngày 1-1 hàng năm. Giá đất trong bảng giá đất được áp dụng cho tất cả các mục đích. Phương án 2 là khung giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm/lần và được công bố vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ để áp dụng cho 5 trường hợp: tính các khoản thuế, phí và lệ phí, tính tiền xử phạt hành chính và tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể (không được thấp hơn giá trong bảng giá đất) để áp dụng cho các trường hợp còn lại.

Các tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được làm tư vấn về giá đất. Khi xác định giá đất, tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định. Giá đất do tư vấn xây dựng được sử dụng để tham khảo trong quản lý Nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất. Tổ chức tư vấn giá đất được thực hiện dịch vụ trong các trường hợp sau: theo yêu cầu của Nhà nước, theo yêu cầu của các bên khi thực hiện các giao dịch dân sự…