Tại các dự án đổi đất lấy công trình BT (được Thanh tra Bộ KH&ĐT thanh tra), ngân sách thành phố Hà Nội còn thất thu hàng ngàn tỷ đồng do cơ quan chức năng có nhiều sai sót khi tính thiếu, tính nhầm giá trị tiền sử dụng đất, tính sai chi phí khấu trừ tại các dự án đô thị mà thành phố giao cho nhà đầu tư BT khai thác hoàn vốn.

Nhà nước thất thu hàng nghìn tỷ đồng

Theo kết luận thanh tra, các dự án theo hình thức BT trên địa bàn Hà Nội (kể cả Hà Tây trước đây) chủ yếu được thanh toán bằng việc giao một diện tích đất tương ứng cho nhà đầu tư để họ khai thác dự án đô thị nhằm kinh doanh hoàn vốn cho dự án BT.

Các quỹ đất được giao trực tiếp cho các nhà đầu tư có thu tiền sử dụng đất, không qua hình thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Việc xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất đối với các dự án hoàn vốn do các công ty thẩm định giá và tổ liên ngành thực hiện và trình UBND TP Hà Nội phê duyệt.

Tại Hà Tây trước đây, các dự án BT đều được thực hiện thanh toán theo hình thức giao đất để nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới để hoàn vốn.

Giá trị tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp được tính theo công thức: a-b-c-d= giá trị chênh lệch sau khi đối trừ. (Trong đó: a là giá trị tiền quyền sử dụng đất của dự án hoàn vốn; b là tổng chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án khác đó; c là giá trị của dự án BT; d là kinh phí dự phòng phát sinh được phê duyệt).

Tuy nhiên, theo kết luận thanh tra của Bộ KH&ĐT trong các tờ trình của tổ liên ngành của UBND thành phố Hà Nội trình UBND thành phố về việc phê duyệt giá trị tiền sử dụng đất của các dự án đã tính thêm một số chi phí được tính trừ vào giá trị quyền sử dụng đất chưa phù hợp như: Chi phí trượt giá hạ tầng kỹ thuật; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí rủi ro kinh doanh bất động sản... (là các chi phí thuộc phần kinh doanh khu đô thị của nhà đầu tư, sẽ được tính trừ trong doanh thu bán nhà, đất khi xác định lợi nhuận trong kinh doanh khu đô thị).

Qua kết quả thanh tra tại một dự án đô thị cấp đất đối ứng cho dự án BT, cơ quan chức năng chỉ ra, UBND tỉnh Hà Tây đã “hào phóng” cho không doanh nghiệp 2.739 tỷ đồng, bằng việc khấu trừ “nhầm” số tiền trên.

Cụ thể, tại Dự án Khu đô thị Minh Quang (lấy tiền đối trừ dự án BT đường Đỗ Xá - Quan Sơn), theo quyết định của UBND tỉnh Hà Tây thì nhà đầu tư được trừ tiền sử dụng đất (do các chi phí đầu tư khu đô thị) lên đến 2.798 tỷ đồng.

Tuy nhiên, qua kiểm tra số tiền được phép khấu trừ chỉ là 1.824 tỷ đồng. Như vậy tỉnh Hà Tây đã “trừ nhầm” số tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách lên đến 974 tỷ đồng.

Chưa dừng lại ở đó, tại dự án khu đô thị này, UBND tỉnh Hà Tây cũng đã tính không đủ diện tích đất phải thu tiền sử dụng đất theo đúng quy hoạch, làm cho Nhà nước thất thu 429 tỷ đồng.

Tại Dự án Khu đô thị Trung Hưng - Sơn Tây (lấy tiền đối trừ dự án BT đường Thành cổ Sơn Tây - Đền Và), tỉnh Hà Tây cũng cho doanh nghiệp được trừ tiền sử dụng đất lên đến 1.260 tỷ đồng.

Thế nhưng, đoàn Thanh tra của Bộ KH&ĐT đã chỉ ra, trong số đó có 585 tỷ đồng được tỉnh Hà Tây trừ nhầm cho nhà đầu tư. Một số dự án khác cũng tại Hà Tây, được khấu trừ nhiều nghìn tỷ đồng.

Ba lô đất nhỏ, ngân sách mất 800 tỷ đồng

Tại Hà Nội, việc xác định giá đất đối với các dự án do UBND TP Hà Nội phê duyệt được thực hiện theo phương pháp thặng dư tại thông tư 145/TT-BTC (ngày 6-12-2007) của Bộ Tài chính.

Theo phương pháp này, giá đất được xác định bằng tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển của dự án đầu tư được phê duyệt.

Doanh thu phát triển được xác định trên cơ sở giá chuyển nhượng thực tế của các dự án đã hoàn thành có đặc điểm tương tự.

Chi phí phát triển được xác định trên cơ sở đơn giá, định mức hoặc suất đầu tư theo quy định pháp luật hiện hành và một số chi phí cần thiết khác. Doanh thu và chi phí của dự án bất động sản được tính toán tại cùng thời điểm để xác định ra giá đất tại thời điểm giao đất cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, qua kiểm tra các quyết định phê duyệt đơn giá thu tiền sử dụng đất của các dự án đối ứng cho công trình BT, tổng chi phí phát triển đều được tính thêm chi phí dự phòng trượt giá.

Việc xác định doanh thu theo giá hiện tại nhưng chi phí xây dựng lại được tính thêm yếu tố trượt giá trong tương lai, dẫn đến việc xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất không chính xác, làm giảm số tiền mà nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách nhà nước.

Cụ thể, tại khu đất “Đơn vị ở 3” và “Đơn vị ở 2” thuộc Khu Đô thị mới Xuân Phương dùng để đối ứng cho dự án BT đường nối từ Lê Đức Thọ đến Khu Đô thị mới Xuân Phương, do Cty CP Tasco làm chủ đầu tư, theo quyết định của UBND TP Hà Nội thì “Đơn vị ở 3” nhà đầu tư phải nộp 654 tỷ đồng. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra chỉ ra nhà đầu tư phải nộp 1.145 tỷ đồng. Chênh lệch 490 tỷ đồng. Hay nói cách khác, thành phố Hà Nội đã “hào phóng” cho doanh nghiệp chỉ phải nộp 60% số tiền sử dụng đất (654/1.145 tỷ đồng).

Bỗng dưng doanh nghiệp được hưởng 490 tỷ đồng! Cũng tại dự án này, “Đơn vị ở 2” thành phố Hà Nội cũng phê duyệt tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp ngân sách là 117 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đoàn thanh tra đã chỉ ra số tiền mà doanh nghiệp phải nộp theo đúng quy định là 225 tỷ đồng, chênh lệch là 108 tỷ đồng.

Chỉ với hai lô đất khiêm tốn đối ứng cho dự án BT 3,5 km đường, không biết vô tình hay hữu ý thành phố Hà Nội đã giúp doanh nghiệp lợi khoảng 600 tỷ đồng, đồng nghĩa ngân sách thất thu 600 tỷ đồng.

Tại dự án BT Cung Trí thức, nhà đầu tư được khai thác ô đất 2.5HH đường Lê Văn Thiêm.

Trong lúc UBND TP ra quyết định nộp tiền sử dụng đất là 187 tỷ đồng thì đoàn kiểm tra đã chỉ ra, tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp ngân sách theo quy định là 352 tỷ đồng, chênh lệch 165 tỷ đồng.

Như vậy doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất bằng khoảng 50% giá trị theo quy định và thành phố tình nguyện mất đi gần 50% số tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách.

Có thể thấy, chỉ với 3 lô đất đối ứng cho hai công trình BT, ngân sách thành phố Hà Nội có nguy cơ thất thoát gần 800 tỷ đồng.

Nếu cộng với 4 dự án mà tỉnh Hà Tây phê duyệt nộp tiền sử dụng đất như ở phần trên thì chỉ với 7 dự án khu đô thị từ đất đối ứng cho dự án BT, ngân sách nhà nước có thể bị thiệt hại gần 4.000 tỷ đồng.