"Đại tu" quy hoạch đất đai

Ông Booth nói:

Luật Đất đai hiện hành chưa công bằng với nông dân. Họ được thuê đất với thời hạn 20 năm trong khi dân cư đô thị lại được quyền sử dụng đất vĩnh viễn. Nhiều nông dân trồng lúa không có quyền thay đổi mục đích sử dụng đất. Họ bị hạn chế rất nhiều trong việc tích lũy đất đai. Hậu quả là sở hữu của họ không an toàn và họ bị "nhốt" trong việc sử dụng đất kém năng suất, do đó dễ rơi vào bẫy nghèo đói kinh niên.

Hơn nữa, luật hiện hành cho phép nhà nước thu hồi đất cho các dự án đầu tư mà không hạn chế cho các dự án liên quan đến lợi ích quốc gia như cơ sở hạ tầng và an ninh quốc gia như Hiến pháp năm 1992 yêu cầu.

Khi đất bị thu hồi, mức đền bù trả cho nông dân không dựa vào thỏa thuận với nhà đầu tư, mức này có thể phản ánh giá trị thực sự của mảnh đất, mà lại dựa vào giá tùy ý xác định (ví dụ: từng tỉnh, thành tự quy định giá đất trên địa bàn đó - PV). Mức này thường thấp hơn nhiều giá trị thực, đẩy nông dân vào đói nghèo, đồng thời làm giàu một cách bất công cho nhà đầu tư và tạo cơ hội tham nhũng cho quan chức.

Những vấn đề này đã dẫn đến gia tăng khiếu kiện về đất đai mà 70% số đó liên quan tới thu hồi và bồi thường đất. Ngoài ra, hệ thống quy hoạch đất đai vẫn còn rối ren, cần một cuộc “đại tu” để tăng cường tính minh bạch, giảm cơ hội tham nhũng.

Ông Nicholas Booth: Giá bồi thường nên được xác định bởi các nhà định giá đất độc lập hoặc bằng thỏa thuận trực tiếp với nông dân

Định giá đất phải độc lập

Theo ông, pháp luật cần phải được điều chỉnh và thực thi như thế nào để có thể chấm dứt tình trạng khiếu nại, tố cáo nghiêm trọng hiện nay ?

Có 5 cải cách then chốt cần phải được thực hiện để giảm mức độ tranh chấp đất đai. Thứ nhất là đồng bộ hóa quá trình thu hồi đất đai với Hiến pháp. Nhà nước chỉ nên có quyền thu hồi đất vì lợi ích công, ví dụ như xây cơ sở hạ tầng mới, chứ không phải vì lợi ích của các nhà đầu tư tư nhân.

Thứ hai là đảm bảo tính minh bạch và sự tham gia của người dân vào quá trình quy hoạch và thu hồi đất. Điều tra Chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh (PAPI) do UNDP hỗ trợ thực hiện gần đây cho thấy cứ 10 người dân ở VN thì có 8 người không biết về quy hoạch đất đai địa phương, và trong 5 người chỉ có 1 người nói đã có cơ hội cho ý kiến về các kế hoạch đó. 2/3 số người được hỏi nói không biết gặp ai để hỏi về giá đất chính thức.

Ảnh minh họa: Minh Thăng

Bước thứ ba là đảm bảo cơ chế bồi thường công bằng và minh bạch khi thu hồi đất. Giá bồi thường nên được xác định bởi các nhà định giá đất độc lập hoặc bằng thỏa thuận trực tiếp với nông dân chứ không phải bởi các quan chức; và cần có cơ chế hiệu quả, khách quan hơn để giải quyết khiếu kiện.

Thứ tư là tạo sự công bằng cho với nông dân trong luật Đất đai. Họ phải được quyền sử dụng đất giống như cư dân đô thị, hay ít nhất cũng phải được quyền thuê đất lâu như các nhà đầu tư thương mại, và phải có quyền tăng năng suất sử dụng đất hiệu quả hoặc chuyển nhượng đất đai.

Thứ năm là hệ thống cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải minh bạch hơn, đơn giản hơn và rẻ hơn cho người nghèo. Thiếu vắng sự minh bạch trong quá trình này sẽ tạo ra cơ hội tham nhũng. Điều này đã được chứng minh trong PAPI 2011 là 1/5 người dân phải trả hối lộ để có được giấy này.

Sát giá thị trường?

Luật hiện hành của VN quy định nguyên tắc định giá đất là “sát giá thị trường”; dự thảo luật sửa đổi đưa ra nguyên tắc “hợp lý với giá thị trường”. Ông bình luận gì về các quy định này?

Cách thay đổi ngôn từ này không giải quyết được vấn đề thực sự, đó là hệ thống hiện hành thiếu minh bạch, độc lập, khách quan và cơ chế giải quyết khiếu kiện hiệu quả. Do đó, cho dù luật hiện tại đặt ra nguyên tắc “sát giá thị trường” nhưng khảo sát PAPI 2011 vẫn cho thấy chỉ có 9% người dân mất đất tin rằng giá bồi thường họ nhận được là sát với giá trị thị trường, còn tệ hơn cả con số 17% trong khảo sát PAPI 2010.

Xin ông cho biết kinh nghiệm quốc tế về vấn đề này?

Hầu hết các quốc gia chỉ áp dụng thu hồi đất bắt buộc cho các vấn đề liên quan tới lợi ích quốc gia (tương tự như Hiến pháp 1992 của Việt Nam) thay vì cho phép nhà nước tham gia vào chuyển đổi đất đai cho đầu tư tư nhân. TP.HCM đã áp dụng hệ thống định giá đất động lập khi thu hồi đất cho các dự án. Đây cũng là một bước đi giúp tăng tính minh bạch và giảm khiếu kiện.