Những người có kinh nghiệm khuyên không nên mua bất động sản bị “ngộp” trong giai đoạn này. Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet

Bất động sản bị “ngộp” là tài sản nhà-đất không dính quy hoạch, không có khuất tất về mặt pháp lý. Nhưng vì một lý do nào đó, chẳng hạn như tới kỳ đáo nạn, nợ tín dụng đen, cần tiền gấp… chủ nhà đất phải bán gấp với giá chỉ bằng 65-70% giá trị thực của sản phẩm.

Anh Lê Quang, nhà đầu tư kiêm môi giới tại Hà Nội, cho biết nhờ làm trong nghề nên anh biết nhiều nhà đầu tư bị “kẹt” lại sau mỗi đợt thị trường có biến.

Cụ thể, sau đợt sốt đất vào đầu năm nay, cùng với những khó khăn do đợt tái phát dịch Covid lần thứ 4, nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng để lướt sóng, nhưng chưa kịp lướt thì thị trường hạ nhiệt nên phải bán cắt lỗ gấp.

“Có nhiều mối ngộp trong thời điểm khó khăn như hiện nay, nhưng tôi chỉ lựa chọn mua 1-2 sản phẩm, bởi không phải của rẻ là của ngon”, anh Quang cho biết.

Theo anh Quang, nhiều người lao theo sốt đất nên mua bất chấp, cứ nghĩ kiểu gì giá cũng tăng nên mua nhiều lô đất vị trí rất xấu.

Theo kinh nghiệm của anh, nếu mua vì rẻ thì sau này rất khó ra hàng. Ngoài ra, không nên dùng đòn bẩy tài chính ở thời điểm hiện tại.

Trên thực tế cũng có những thông tin rao bán bất động sản “ngộp” do vợ chồng ly hôn cần chia tài sản, hay chủ nhà nợ ngân hàng.

Tuy nhiên, giới đầu tư cho rằng đa số đó là chiêu dụ khách để lấy thông tin chào bán dự án khác, số còn lại giá có rẻ hơn nhưng không hẳn là hàng ngộp.

TS. Đinh Thế Hiển cho biết chủ sở hữu bất động "ngộp" đang nợ ngân hàng và họ cần bán. Nếu không, ngân hàng sẽ xiết nợ.

“Ngân hàng đang nắm hồ sơ giấy tờ, nên chúng ta nghĩ rằng làm việc với ngân hàng hoặc mua qua đấu giá là ổn rồi. Tuy nhiên mỗi trường hợp đều khác nhau”, ông Hiển nói.

Một nhà đầu tư cho hay, nhiều sản phẩm rao bán gấp nhưng giá chỉ rẻ hơn 5-10% thì đó chưa phải là ngộp.

Trên thực tế, để loại sản phẩm này đến tay khách hàng thông thường sẽ phải qua rất nhiều lớp như người quen, người thân, hàng xóm, môi giới, ngân hàng… Do vậy, săn được loại bất động sản này không hề đơn giản, nếu “không có nghề”.

Theo ông Hiển, với loại bất động sản này, phải xem xét kỹ về pháp lý, quyền mua và vấn đề thanh toán. Có nhiều trường hợp, giao dịch dạng này cuối cùng gặp trục trặc về giấy tờ.

“Theo tôi, nhà đầu tư nên né bất động sản "ngộp" trong giai đoạn này, nếu không chuyên trong lĩnh vực đó. Ngay cả cán bộ tín dụng ngân hàng đang nắm thông tin về một bất động sản "ngộp" nào đó và họ giới thiệu ra, thì khoản lời chênh lời cũng không đủ hấp dẫn để chúng ta chấp nhận rủi ro”, ông Hiển khuyến cáo.

Theo ông Hiển, bất động sản "ngộp" chỉ dành riêng cho những người chuyên săn sản phẩm này và họ có dòng tiền nhanh để luân chuyển qua lại. Còn nếu không chuyên thì nên đứng ở ngoài.

Hiện nay, nhiều người có tiền, muốn mua bất động sản nhưng chưa đi lại được do các lệnh giãn cách xã hội. Họ cảm thấy áp lực do nguy cơ suy giảm thu nhập trong tương lai. Theo ông Hiển, mỗi người sẽ có cách tính toán phụ thuộc vào vị thế tài chính của mình.

Đối với những người đang "ôm" nhiều bất động sản mà thật sự khó khăn, nên tìm bất động sản dễ bán và giá ít bị giảm để bán đi, nhằm cấu trúc lại khoản nợ. Còn người muốn mua cũng không nên chờ lâu quá.

“Nếu nhà đầu tư muốn mua một khách sạn mini, nhà phố hoặc miếng đất đã để ý từ lâu, nay thấy người bán chấp nhận giảm giá 5-10%, thì nên cân nhắc xuống tiền. Mỗi người cần căn cứ vào vị thế của mình để có một quyết định phù hợp nhất”, ông Hiển khuyên.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cũng từng chia sẻ về vấn đề này.

Theo ông Khương, thị trường lúc chậm lại sẽ xuất hiện các nhà đầu tư cơ hội. Đây là nhóm nhà đầu tư có sẵn tiền mặt và có kinh nghiệm.

Nhóm này thường quan tâm tới bất động sản mà các nhà đầu tư trước đang bị mắc kẹt, tùy vào mỗi sản phẩm cũng như lợi nhuận và thanh khoản của sản phẩm đó. Do đó, đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư này nhảy vào.