Khi đại dịch COVID-19 tăng tốc quá trình số hóa và làm việc từ xa, nhiều người dự đoán sẽ có sự thay đổi lâu dài trong cách lựa chọn nơi làm việc và sinh sống xa trung tâm thành phố. Nhưng đại dịch càng kéo dài thì chúng ta càng thấy rõ rằng, làm việc từ xa không tạo ra mức độ tương tác đầy đủ theo nhu cầu của một số công việc, thậm chí hình thức làm việc này có thể không bền vững. Điều này cho thấy, đại dịch sẽ làm thay đổi các thành phố và thị trường nhà ở, nhưng không có nghĩa là các đô thị sẽ trở nên “trống rỗng”. Thực trạng trên đặt ra bài toán cho các nhà quy hoạch đô thị trong điều kiện mới, để vừa tạo cơ hội phát triển kinh tế, vừa cân bằng các yếu tố xã hội.

Tình trạng mất khả năng chi trả cho nhà ở đặc biệt phổ biến châu Á, nơi các thành phố là động lực quan trọng của tăng trưởng kinh tế và đã chứng tỏ khả năng phục hồi ngay cả trong thời kỳ đại dịch. Thị trường bất động sản tại các thành phố châu Á như Singapore, Seoul và Bắc Kinh đã phát triển mạnh hơn nhiều so với các thành phố lớn ở Bắc Mỹ và châu Âu. Trước COVID-19, khoảng 130.000 cư dân mới di cư đến các thành phố châu Á mỗi ngày do tốc độ đô thị hóa chóng mặt. Đô thị hóa đã gây áp lực lên các thành phố, dẫn đến tình trạng không đủ khả năng chi trả cho nhà ở và hình thành hàng loạt ngôi nhà có diện tích nhỏ hơn và mật độ cao hơn.

Ở nhiều nơi trên thế giới, người dân không thể mua được nhà ở, Châu Á tất nhiên không phải là ngoại lệ. Tại khu vực châu Á đang phát triển, Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) đã thu thập dữ liệu về giá nhà ở 211 thành phố tại 27 quốc gia từ các nguồn thông tin của chính phủ và tư nhân. Theo đó, tỷ lệ trung bình của giá nhà trên thu nhập hộ gia đình ở cấp thành phố là 15. Điều này cho thấy giá nhà đang vượt quá khả năng chi trả của người dân, cả ở những đô thị lớn và các thành phố nhỏ.

Hậu quả của cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở là rất nghiêm trọng. Người dân thành thị, đặc biệt là những người di cư từ nơi khác đến, sẽ phải sống trong những ngôi nhà tạm bợ hoặc thiếu thốn cơ sở vật chất. Nhiều hộ gia đình cũng buộc phải cắt giảm chi tiêu như y tế và giáo dục để dành tiền thuê nhà hoặc mua nhà, gây tổn hại đến sức khỏe và năng suất lao động.

Giá nhà ở tăng nhanh hơn ở các trung tâm thành phố cũng làm cho thị trường lao động kém linh hoạt hơn, khi người dân trở nên ngại di chuyển xa nhưng lại phải dành nhiều giờ đi lại hơn do tắc đường.

Mặt khác, giá nhà tăng làm mất cân bằng nguồn vốn phân bổ và các ngành kinh tế. Ví dụ, các ngân hàng sẽ ưu tiên phân bổ vốn cho các công ty có danh mục đầu tư bất động sản lớn thay vì những công ty có mô hình kinh doanh tốt nhất, hay thích rót vốn cho bất động sản hơn là lĩnh vực sản xuất.

Tình trạng không đủ khả năng chi trả cho nhà ở diễn ra nghiêm trọng tại các thành phố lớn của Châu Á cũng làm chậm quá trình đô thị hóa, do đó làm giảm tốc độ tăng trưởng năng suất lao động và phúc lợi tổng thể của xã hội.

Tuy vậy, vẫn có một số cách khả thi để giải quyết cuộc khủng hoảng khả năng chi trả cho nhà ở tại Châu Á.

Nguyên nhân chính khiến giá nhà vượt quá khả năng chi trả là nhu cầu vượt quá nguồn cung. Trước hết, các chính phủ cần triển khai nhiều giải pháp sáng tạo về quy định sử dụng đất và quy hoạch để giảm bớt khó khăn về nguồn cung tại các trung tâm đô thị, nơi vốn khan hiếm quỹ đất.

Ví dụ, nếu các công ty quyết định giảm diện tích văn phòng tại các khu trung tâm thương mại sau đại dịch, điều này có thể mở ra cơ hội chuyển đổi không gian văn phòng thành nhà ở cho người dân.

Trong đại dịch, nhiều hộ gia đình đã bị đuổi ra khỏi nhà hoặc bị tịch thu nhà. Các hộ gia đình yếu thế khác bị mất việc làm hoặc thu nhập giảm, bạn bè và gia đình buộc phải dọn đến ở cùng nhau. Do đó, việc mở rộng nhà ở giá rẻ ngày càng trở nên quan trọng với đại đa số dân chúng.

Bên cạnh các biện pháp tăng nguồn cung nói trên, cần chú ý đến vấn đề quy hoạch đô thị. Nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật số và phát triển kết nối vật lý giữa các thành phố không chỉ giúp giảm bớt tắc nghẽn giao thông mà còn cải thiện khả năng chi trả cho nhà ở. Trong nền kinh tế hậu COVID-19 khi làm việc từ xa được coi trọng hơn, việc truy cập Internet tốc độ cao sẽ ngày càng trở nên quan trọng đối với các khu vực thành thị và ngoại ô. Tuy nhiên, nếu hầu hết các công ty vẫn duy trì trụ sở và chi nhánh văn phòng ở các khu trung tâm, việc tiếp cận với phương tiện giao thông công cộng hiệu quả và giá cả phải chăng sẽ là phương thức quan trọng để giảm bớt nhu cầu sống ở các trung tâm cũng như tình trạng nhà ở tập trung.

Dữ liệu giá nhà ở cấp thành phố tại Châu Á rất khan hiếm, đặc biệt là ở các nước đang phát triển. Việc hiểu mối quan hệ năng động qua lại giữa đại dịch và khả năng chi trả nhà ở tại các thành phố đang trở nên vô cùng quan trọng. Một số chính phủ trong khu vực, bao gồm Malaysia và Philippines, đã áp dụng các biện pháp số hóa để thu thập thêm thông tin một cách hệ thống về thị trường nhà ở, nhưng sẽ cần phải có nhiều nỗ lực ở quy mô lớn hơn

Đại dịch đã góp phần định hình sâu sắc các vấn đề về khả năng chi trả nhà ở tại các thành phố Châu Á. Ví dụ, công chúng ngày càng nhận thức tác động tiêu cực do thiếu nhà ở, đặc biệt là khi COVID-19 tấn công các khu dân cư ổ chuột tại Mumbai. Tình trạng bất bình đẳng về nhà ở cũng có khả năng gia tăng hơn nữa, do một số hộ gia đình có thu nhập thấp dễ bị tổn thương hơn trong thời kỳ đại dịch.

Các nhà hoạch định chính sách cần chuẩn bị giải pháp cho những vấn đề trên, đồng thời nắm bắt những cơ hội hiếm có sau đại dịch để giải quyết chúng. Bởi vì, sự năng động trong tương lai của châu Á sẽ phụ thuộc vào việc các thành phố trong khu vực có trở thành các trung tâm lao động năng suất cao và người lao động đủ khả năng để sống và cống hiến tại đó hay không.