Công ty chứng khoán SSI vừa công bố báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp với dự báo lợi nhuận của các doanh nghiệp ngành này sẽ sụt giảm. Trong đó, việc chậm trễ trong đàm phán thuê đất là một trong các nguyên nhân.

Quá trình đàm phán thuê đất bị trì hoãn

Trong báo cáo, SSI nhận định, việc hạn chế các chuyến bay quốc tế đã làm trì hoãn quá trình đàm phán thuê đất trong tháng 8 bởi nhiều nhà đầu tư ngừng các chuyến tham quan thực tế. Điều này khiến các vấn đề liên quan đến chốt hợp đồng cho thuê bị trì hoãn đáng kể. Trong 6 tháng đầu năm, ghi nhận phần lớn hoạt động cho thuê diễn ra rất khiêm tốn.

Lợi nhuận ròng 6 tháng đầu năm 2020 của các công ty KCN niêm yết. Nguồn: Doanh nghiệp, SSI Research

Đầu tháng 9, Chính phủ quyết định miễn trừ yêu cầu kiểm dịch với chuyên gia nước ngoài, nhà đầu tư phần nào giải tỏa bớt tình trạng này. Dù vậy, công ty chứng khoán này đánh giá tần suất chuyến bay vẫn rất thấp, khoảng 5.000 chuyến trong tháng 9, chưa đáp ứng được nhu cầu giao thương đầu tư.

“Vấn đề này sẽ vẫn là một yếu tố kéo dài quyết định đàm phán và đầu tư đến ít nhất là 6 tháng cuối năm 2020, có thể dẫn đến diện tích thuê mới theo khu vực giảm 12% so với cùng kỳ”, báo cáo có đoạn viết.Bên cạnh đó, công tác đền bù và giải phóng mặt bằng vẫn là rào cản gây nên sự thiếu hụt nguồn cung tổng quỹ đất có thể cho thuê của các khu công nghiệp.

Báo cáo ước tính, nguồn cung quỹ đất có thể tăng nhẹ 5% trong 6 tháng cuối năm 2020. Về mặt bằng giá đất khu công nghiệp, giá thuê có thể tăng 10% so với cùng kỳ ở miền Nam và khoảng 7-8% so với cùng kỳ ở miền Bắc.

SSI Research ước tính lợi nhuận ròng của các công ty khu công nghiệp được nghiên cứu đạt 4,9 nghìn tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ.

Lợi nhuận ròng ước tính trong 6 tháng cuối năm 2020 đối với các công ty KCN.

Trong đó, lãi ròng Sonadezi Châu Đức (SZC) ước giảm mạnh 63% do không có khách hàng mới. Becamex (BCM - sàn HOSE) trong nửa cuối năm cũng ước giảm 56% lãi ròng do thiếu nhà đầu tư thuê mới tại Khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng. Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) ước giảm 68% do ghi nhận doanh thu từ dự án khu dân cư Lộc An thấp hơn.

Ngược lại, SSI Research kỳ vọng Long Hậu (LHG) sẽ cho thuê 10 ha trong Khu công nghiệp Long Hậu 3 với mức giá đến 120 USD/m2, giúp nâng dự báo lãi ròng nửa cuối năm lên 83 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ.

Nam Tân Uyên (NTC) được dự báo tăng trưởng lợi nhuận 49%, đạt 155 tỷ đồng dựa trên giả định công ty cho thuê 10 ha tại Khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 trong quý IV với mức giá 90 USD/m2.

Tương lai khu công nghiệp vẫn sáng

SSI cho rằng, khi đại dịch lắng xuống, nhu cầu về khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ tăng lên đáng kể. Một trong những động lực là hiện nay giá thuê đất công nghiệp ở Việt Nam cũng thấp hơn trong khu vực Đông Nam Á, chỉ khoảng 60-70% so với Thái Lan hay Indonesia. Điều này có thể giúp thu hút dòng vốn FDI lớn hơn và dư địa tăng giá cho thuê đất cao hơn.

Mặt khác, Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hoá sản xuất của các doanh nghiệp toàn cầu trong năm 2021. Việc chuyển dịch nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam có thể được thúc đẩy mạnh mẽ hơn sau Covid-19. Một số tập đoàn lớn đã lên kế hoạch di dời như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn...

Chính sách khuyến khích từ Nhật Bản và Việt Nam cũng có thể tạo cơ hội cho một số doanh nghiệp Nhật mở rộng sản xuất ở Việt Nam như Shin-Etsu Chemical, HoYa Coporation, Matsuoka, Meiko Electronics, Yokowo và Nikkiso... Hầu hết công ty này đã có cơ sở sản xuất tại miền Bắc.

SSI cũng cho rằng quy hoạch các khu công nghiệp mới giai đoạn 2021-2025, cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện (cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Dây - Phan Thiết, Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink), giá đất khu công nghiệp thấp... sẽ trợ lực cho khu công nghiệp thời gian tới.