Nhu cầu lớn, nhưng rất ít người thu nhập trung bình có thể tiếp cận được nhà ở xã hội. Ảnh: Việt Dương

Phát ốm vì... nhà ở xã hội

Không phải đến thời điểm này khi Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 25/2015/TT-NHNN, trong đó có việc đưa người người thuê, mua nhà ở xã hội ra khỏi đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi, nhiều chuyên gia đã lên tiếng về việc cần thay đổi cách nhìn nhận về mô hình nhà ở xã hội và các chính sách liên quan.

“Nhà ở xã hội” mang đúng nghĩa nhà ở phục vụ cho nhu cầu xã hội, tuy nhiên, trên thực tế, như đánh giá của ông Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, người thường xuyên có kiến nghị về việc phát triển mô hình này là “không thành công”, nếu không muốn nói rằng “không đến nơi, đến chốn”. Tròn 10 năm kể từ thời điểm Thủ tướng Chính phủ ký quyết định ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, tính tới nay, quá ít người thu nhập trung bình có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận được nhà ở xã hội như kỳ vọng chính sách đề ra.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng đầu tư bất động sản Lê Thành, một trong số ít doanh nghiệp tư nhân trên địa bàn TP.HCM chuyên đầu tư các dự án nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội, cũng phải thừa nhận “đuối” vì thủ tục làm nhà ở xã hội quá rườm rà và quan trọng hơn là muốn làm thì phải “tự bơi”, chứ gần như không có sự hỗ trợ của Nhà nước. Bản thân dự án Nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh, TP.HCM) do Công ty làm chủ đầu tư dù đã được UBND Thành phố chỉ đạo trực tiếp tháo gỡ vướng mắc, nhưng 3 năm qua vẫn chưa thể triển khai.

Từ Luật Nhà ở 2003 tới Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi) cùng các nghị định hướng dẫn thi hành luật đều yêu cầu các dự án phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất trên 10 ha phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%, nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%, nhưng trên thực tế, rất hiếm dự án nhà ở xã hội được xây dựng trong dự án nhà ở thương mại.

Đưa vấn đề này ra hỏi các chuyên gia và doanh nghiệp, câu trả lời phóng viên nhận được là đa số dự án nhà ở, khu đô thị đều chọn hình thức nộp tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Một cách lý giải “tế nhị” mà lãnh đạo một doanh nghiệp chia sẻ với phóng viên, đơn giản là “không dại” mà làm nhà ở xã hội, bởi sẽ giảm giá trị dự án, đồng thời cũng chẳng lời lãi được bao nhiêu, trong khi lợi nhuận làm nhà ở trung cấp hoặc cao cấp trên lô đất đó lớn hơn nhiều.

Đại diện chủ đầu tư một dự án nhà ở hướng tới đối tượng người trẻ tuổi cho biết, quy trình hoàn thiện một dự án nhà ở xã hội thường phức tạp, mất nhiều thời gian, sau khi bán xong chỉ thu lãi khoảng 10-11%, thấp hơn đáng kể so với mức lợi nhuận trung bình khoảng 20% khi phát triển các dự án cao cấp, cho nên các chủ đầu tư không mặn mà với nhà giá thấp.

Chưa hết, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, theo quy định tại Khoản 2, Điều 33 - Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, kể cả dự án để cho thuê.

Bên cạnh đó, tại Nghị quyết 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/8/2013 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020 cũng không có “danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội”, cho nên chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội (gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank). Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc không thực hiện được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020, khi chỉ đạt 42% kế hoạch đề ra.

“Vì chưa bố trí được đủ nguồn ‘vốn mồi’ từ ngân sách nhà nước nên trong 5 năm qua, tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và chi phí này được tính vào giá bán, giá cho thuê, dẫn đến đơn giá nhà ở xã hội lên đến 18-20 triệu đồng/m2, tăng cao so với đơn giá 13-15 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2011-2015”, ông Châu nói.

Trong vai người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, phóng viên từng đăng ký mua nhà tại một dự án ở Mê Linh, Hà Nội và thực tế là rất vất vả trong việc hoàn thành thủ tục vay vốn. Một điều khá oái ăm là ngoài điều kiện chặt chẽ về đối tượng vay vốn, người dân muốn được vay tiền tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua nhà ở xã hội bắt buộc phải gửi tiết kiệm tối thiểu 12 tháng cùng nhiều quy định khác của ngân hàng này.

Bỏ hay giữ?

Trở lại với câu chuyện đưa người mua, thuê mua nhà ở xã hội ra khỏi đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi tại dự thảo sửa đổi Thông tư số 25/2015/TT-NHNN, HoREA đã có văn bản phản hồi, đồng thời nhiều thành viên thị trường cũng cho rằng quy định như vậy là không phù hợp. Tuy nhiên, cũng có không ít ý kiến cho rằng, việc “bỏ hay không bỏ” không quan trọng, bởi không giải quyết được bản chất của vấn đề đối với mô hình phát triển nhà ở xã hội.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, một chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, vấn đề mấu chốt ở đây có lẽ là Nhà nước không có nguồn tiền để thực hiện chính sách. Theo vị này, mong muốn thì nhiều, nhưng nếu tiền không có để cấp thì chính sách không thể đi vào cuộc sống, vì thế nhận định dự thảo là lựa chọn thu hẹp chính sách ưu đãi là điều có thể hiểu được.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, mô hình nhà ở xã hội ở Việt Nam đang theo hơi hướng “bao cấp”, trong khi ở các quốc gia trên thế giới, không nhà nước nào có đủ lực để làm điều đó. Dẫn chứng câu chuyện của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường nhà ở xã hội đã chững lại cả về cung và cầu, chính sách nhà ở xã hội không phát triển thêm được. Do đó, theo ông Võ, cần xây dựng các chính sách mới, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở giá rẻ phù hợp với túi tiền của người dân, thay vì tiếp tục cơ chế “bao cấp” để hạ giá nhà xuống như hiện tại.

Khảo sát tại nhiều quốc gia trên thế giới như Trung Quốc, Singapore, Malaysia… cho thấy, cơ chế phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu xã hội rất rõ ràng: Chính phủ xây dựng cơ chế miễn một số loại thuế và khuyến khích các nhà phát triển tham gia phát triển nhà ở xã hội với lãi suất thấp, sau đó bàn giao lại cho Chính phủ để bán và cho thuê với mức giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Tuy nhiên, quan trọng nhất là nguồn quỹ để hỗ trợ cho việc này không phải do Chính phủ cung cấp, mà là nguồn quỹ đóng góp toàn dân, với yêu cầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Đồng thời, người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hàng tháng.

Những người không có nhu cầu mua hoặc thuê nhà, khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp cộng với lãi suất, còn những người có nhu cầu sẽ được xem xét, nếu đúng đối tượng và có khả năng trả nợ thì được vay tiền mua nhà, từ đó giúp minh bạch trong phân phối nhà ở cho các hộ thu nhập thấp, kết hợp với chiến lược bao cấp tiền thuê nhà một cách linh hoạt, ít tốn kém hơn so với việc trực tiếp xây dựng nhà cho thuê với giá thấp.