Chủ đầu tư Dự án Discovery Complex 302 Cầu Giấy bị khách hàng phản đối do chậm bàn giao nhà và chênh diện tích quá lớn. Ảnh: Dũng Minh

Cách tính diện tích căn hộ

Hiện nay, cách tính diện tích căn hộ chung cư được thực hiện theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD. Tuy nhiên, theo ghi nhận từ thực tế, đến nay, nhiều người mua chung cư chưa biết đến quy định này, hoặc biết đến nhưng chưa biết chính xác cách đo đạc diện tích thông thủy như thế nào là đúng với quy định của pháp luật.

Theo hướng dẫn tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD, diện tích sử dụng của căn hộ là diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích chiếm chỗ của tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Trước đây, Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định tương tự như trên. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 2, Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng quy định: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư, các bên phải ghi rõ các nội dung sau đây: Phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ...

Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như quy định trên và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ".

Tình hình thực tế

Thực ra, việc diện tích căn hộ bị chênh lệch (tăng hoặc giảm) so với diện tích ghi trong hợp đồng sau khi nhận nhà là khó tránh khỏi. Đến nay, tình trạng thiếu hụt hay tăng diện tích ở căn hộ chung cư vẫn xảy ra, dù đã có QCVN 04-1:2015/BXD và Thông tư số 03/2014/TT-BXD.

Tuy nhiên, việc giải quyết không hợp lý giữa chủ đầu tư và khách hàng đã khiến phát sinh tranh chấp tại nhiều dự án. Chẳng hạn, Dự án căn hộ cao cấp Keangnam Hà Nội trước đây dính lùm xùm liên quan đến vấn đề này.

Hay gần đây nhất, đại diện 150 khách hàng mua nhà tại Dự án Trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ để bán và cho thuê Discovery Complex 302 Cầu Giấy (Hà Nội) đã tập trung tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Kinh đô (Kinh Do TCI Group) - chủ đầu tư để kiến nghị về tình hình chậm bàn giao nhà, tự ý tăng diện tích căn hộ. Sau cuộc làm việc này, hai bên không tìm được tiếng nói chung, nên cuối tuần qua, khách hàng đã tới chân công trình dự án căng băng rôn phản đối chủ đầu tư.

Theo phản ánh của các khách hàng mua nhà tại dự án này, thì chủ đầu tư thay đổi ban công căn hộ vuông thành vát, khiến diện tích căn hộ tăng lên, có căn tăng đến 15 m2, thậm chí lên đến 25 - 30 m2.

Với trường hợp này, nếu chủ đầu tư điều chỉnh tăng diện tích căn hộ mà không có sự phê duyệt của các cơ quan chức năng, thì người dân sẽ gặp khó trong việc xin cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.

Xử lý cách nào?

Như đã đề cập ở trên, việc chênh lệch diện tích căn hộ thực tế so với hợp đồng là khó tránh khỏi. Nếu tổng diện tích một mặt sàn vẫn bảo đảm theo thiết kế được duyệt hoặc có sai số, nhưng không đáng kể thì việc chênh lệch diện tích mỗi căn hộ vẫn có thể xảy ra do nhiều nguyên nhân như do thiết kế, cách bố trí mặt bằng chưa hợp lý…

Trong hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư thương mại và trong quy chuẩn xây dựng không quy định về tỷ lệ sai số cho phép khi tính diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng và diện tích sàn căn hộ sau cùng.

Vì vậy, việc xác định tỷ lệ phần trăm sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Khi bàn giao, nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá tỷ lệ sai số ghi trong hợp đồng, thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế.

Khi đó, nếu diện tích đo đạc thực tế bị thiếu nhiều hơn tỷ lệ sai số cho phép, thì khách hàng được trả lại tiền. Trên thực tế, không ít chủ đầu tư uy tín đã hoàn trả tiền chênh lệch diện tích cho khách hàng.

Ngược lại, khách hàng phải nộp thêm tiền cho phần diện tích lớn hơn diện tích ghi trong hợp đồng hoặc cách thức khác theo thỏa thuận tại hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không ghi nhận thỏa thuận về tỷ lệ sai số, thì căn cứ diện tích đo đạc thực tế mà một trong hai bên có quyền yêu cầu điều chỉnh giá bán căn hộ.

Cũng chính vì hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể về việc tăng hay giảm diện tích căn hộ, mà do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, nên khi tiến hành đo đạc sẽ phát sinh trường hợp các bên có tranh chấp trong việc thuê đơn vị trung gian để tiến hành đo đạc lại diện tích.

Thường người mua nhà sẽ không tin tưởng đơn vị đo đạc do chủ đầu tư đề xuất, mà muốn thuê đơn vị theo ý mình, trong khi một số chủ đầu tư do muốn có lợi về mình, nên thường thuê những đơn vị đã có quan hệ từ trước, dẫn đến tình trạng sai sót dữ liệu hoặc cách thức đo khác nhau.

Với những trường hợp sai sót về diện tích như trên, hiện tại có hai hướng xử lý, là hai bên thương thảo lại với nhau về giá bán căn hộ hoặc bên mua có quyền trả lại nhà và bên bán có nghĩa vụ hoàn tiền cho bên mua. Trong trường hợp các bên không thoả thuận được phương án xử lý, thì có thể đề nghị toà án có thẩm quyền xử lý.

Dẫu vậy, việc ra tòa thực tế thường không dễ dàng và mất nhiều thời gian, lẫn chi phí. Do đó, để tránh rủi ro phát sinh khi có sai lệch diện tích, ngay khi đặt bút ký hợp đồng mua căn hộ, người mua nhà cần làm rõ cách tính và thỏa thuận luôn với chủ đầu tư.

Ngoài ra, người mua căn hộ cũng nên tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, nên tránh chọn những dự án do chủ đầu tư từng có tranh chấp thực hiện, mà lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, có quy định rõ biên độ sai số diện tích chấp nhận được trong hợp đồng để tránh tranh chấp về sau.