Cần có những đổi mới tích cực để quá trình chuyển dịch đất đai được thuận lợi hơn - Ảnh: Diệp Đức Minh

Chứa nguy cơ tham nhũng

Trong giai đoạn đầu của quá trình khuyến khích đầu tư, nhiều NĐT đã lợi dụng cơ chế này cùng với những mối quen biết để lấy đất của dân nhằm sinh lợi cho mình, chính quyền quyết định thu hồi đất, ai không nghe thì cưỡng chế... Bên cạnh đó, có NĐT thuyết phục dân nhận chuyển nhượng không hợp pháp rồi tới cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất xin làm thủ tục thuê đất của nhà nước. Người đang SDĐ được lợi hơn về giá, NĐT vất vả hơn chút ít nhưng thuận lợi hơn về thủ tục. Cả NĐT và người SDĐ đều muốn pháp luật cho phép được chuyển quyền SDĐ trực tiếp giữa hai bên.

Luật Đất đai 2003 đã giải tỏa khó khăn này. NĐT trong nước được nhận chuyển quyền SDĐ trực tiếp từ người đang SDĐ, tạo nên cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên cơ chế nhà nước thu hồi đất để cho thuê hoặc giao cho các DA đầu tư bị thu hẹp lại, chỉ áp dụng cho các DA SDĐ vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các DA đầu tư xây dựng hạ tầng chung, DA có vốn đầu tư lớn thuộc nhóm A, DA có 100% vốn đầu tư từ nước ngoài.

Cách thức tiếp cận đất đai của các DA đầu tư đã rộng mở như vậy nhưng thực tế lại chuyển theo một hướng khác. Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện gặp khó khăn. Hầu hết các DA đều gặp phải trường hợp một số người đang SDĐ nói giá đất "trên trời", không thể đàm phán được và chịu bó tay. Các NĐT lại muốn thay đổi nội dung DA để được hưởng cơ chế nhà nước thu hồi đất. Cơ chế nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch cũng hầu như không được áp dụng vì lý do không có tiền để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hiện nay, hầu hết các DA đầu tư đều thực hiện cơ chế thu hồi đất theo DA với NĐT đã được chỉ định, đang chứa nguy cơ tham nhũng rất cao.

Cũng có nhiều ý kiến cho rằng cần quay lại chỉ áp dụng một cơ chế nhà nước thu hồi đất để bảo đảm công bằng giữa người được thỏa thuận với NĐT và người nhận bồi thường từ nhà nước khi thu hồi đất. Cũng có ý kiến cho rằng cần đưa về một cơ chế thỏa thuận bước đầu và nhà nước chỉ quyết định thu hồi đất đối với những trường hợp người đang SDĐ đòi hỏi giá đất cao hơn giá thị trường. Để giải quyết những hạn chế hiện nay, cần có những đổi mới tích cực để quá trình chuyển dịch đất đai được thuận lợi hơn, đồng thuận cao hơn và phù hợp cơ chế thị trường hơn.

Nhà nước trưng mua quyền sử dụng đất

Sự bất cập của cơ chế nhà nước thu hồi đất kéo theo bất cập tiếp theo của việc định giá đất đang rất thiếu khách quan của thị trường như đang diễn ra hiện nay. Nguyên tắc nhà nước quy định, quyết định giá đất phù hợp thị trường không được áp dụng trên thực tế. Đổi mới cơ chế quyết định giá đất là một đòi hỏi bức xúc hiện nay. Cần tách thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể khỏi thẩm quyền của bộ máy hành chính, làm cho giá đất được định khách quan và tránh nguy cơ tham nhũng.

Một bất cập khác là về tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giá đất định ra thấp hơn thị trường đương nhiên dẫn tới sự không hài lòng về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người bị thu hồi đất buộc lòng phải khiếu nại về sự mất mát quyền lợi chính đáng của mình.

Chúng ta cần nhìn thẳng vào vấn đề để trả lời câu hỏi làm thế nào để lần xây dựng luật Đất đai này có được một hệ thống chính sách ổn định trong một giai đoạn dài hơn, cho đến khi đất nước ta trở thành một nước công nghiệp. Từ yêu cầu trên, có thể đưa ra một nguyên tắc nhất quán về lý luận để có một tầm nhìn dài hạn, không rơi vào tình trạng thay đổi pháp luật thường xuyên. Việc xây dựng luật Đất đai phải dựa trên một nền tảng lý luận kinh tế chính trị học nhất quán phù hợp với mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN, chi phối chủ trương chung từ sửa đổi, bổ sung hiến pháp tới hình thành các quy định của luật Đất đai, các nghị định của Chính phủ và bảo đảm cơ chế thực thi đầy đủ tại các địa phương.

Một trong những điểm cần lưu ý là nên nghiên cứu tiếp thu những kinh nghiệm xây dựng và thực thi pháp luật của các nước có hoàn cảnh tương tự, thành quả nghiên cứu chính sách của các tổ chức phát triển quốc tế phù hợp. Hệ thống quản lý đất đai phải chuyển hướng sang một hệ thống quản trị tốt mà nền tảng là tính minh bạch cao hơn, trách nhiệm giải trình của cán bộ quản lý rõ hơn và động viên được sự tham gia của cộng đồng nhiều hơn.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ