Ngoài khu vực được xây dựng theo định hình ban đầu rồi phát triển theo nhu cầu cấp bách của người dân làm sao có chỗ ở, nên giải pháp phân lô được triển khai bên cạnh các khu nhà lụp xụp tự phát.

Lúc đó chúng ta nhận thấy giải pháp này khang trang hơn, chỉ tập trung nhà thấp tầng, trải rộng trên mặt bằng với nhiều kinh phí để thực hiện hạ tầng kỹ thuật. Khi giá trị đất được gia tăng, giá trị căn hộ trên quá cao, buộc các chủ đầu tư tính toán xây dựng chung cư cao tầng để diện tích đất đảm bảo các chức năng khác. Xu thế hiện nay là các nhà đầu tư ngoài cung cấp chỗ ở, còn cung cấp môi trường ở.

Xu hướng hiện nay dù căn hộ lớn hay nhỏ vẫn phải có không gian sống.

Thí dụ như Khu Phú Mỹ Hưng, xây dựng khu ở tập trung để có được các khoảng không gian cây xanh lớn trong đô thị. Do vậy, giải pháp thiết kế đô thị đã được kiểm soát trong quá trình xây dựng và trong quá trình quản lý sử dụng.

Tại TPHCM, các dự án mới sau này đều chuyển hướng, chủ đầu tư quan tâm đến tổ chức không gian sống, khoảng trống, sinh hoạt cộng đồng, cây xanh, hồ nước, cảnh quan, các công trình công ích… Ngay đến giải pháp kiến trúc cũng được chăm chút để tạo dựng thương hiệu và cạnh tranh trên thị trường địa ốc.

Đối với khu vực trung tâm thành phố, các dự án đều bị giới hạn bởi diện tích đất, nhưng hình ảnh khu dân cư mới hiện đại, tiện nghi phải được quan tâm. Dân số cũng như diện tích ở tùy theo giải pháp tổ chức quy hoạch và điều kiện hạ tầng xã hội ở địa bàn đó có đáp ứng được hay không. Căn hộ ở đây mặc dù có diện tích nhỏ, nhưng vẫn phải đảm bảo tiện nghi hiện đại, mặt đứng công trình tham gia vào mỹ quan đô thị.

Với các căn hộ diện tích nhỏ, giá thành thấp sẽ thể hiện qua giải pháp quy hoạch và tổ chức mặt bằng cũng như giải pháp kiến trúc công trình, vị trí, buộc phải chọn nơi đất có giá thành thấp, thường là ngoại ô đô thị, nhưng phải có giao thông vận chuyển công cộng phục vụ đi lại, cũng như đầy đủ hạ tầng xã hội.

Đương nhiên sẽ có ảnh hưởng phần nào đến diện mạo đô thị về khía cạnh không gian kiến trúc, nhưng nó lại mang đến cho chính quyền thành phố giá trị về khía cạnh xã hội.

Từ phân tích trên, khi một dự án cao cấp đã được cấp phép, đồng nghĩa với dự án đó về tổ chức không gian sống tốt, giải pháp kiến trúc đẹp và diện tích căn hộ rộng rãi, từ đó giá thành cao, không đáp ứng được thị trường hiện tại, riêng chủ đầu tư cần giảm giá thành bằng cách giảm diện tích đất đúng theo nhu cầu thị trường.

Nếu phân chia nhỏ tất cả căn hộ thì lượng dân cư sẽ tăng gấp đôi, tác động đến giao thông, hạ tầng xã hội sẽ không đảm bảo cho cuộc sống văn minh hiện đại.

Do vậy, nếu hỗ trợ cho doanh nghiệp vượt qua khó khăn trong thời điểm bất động sản “đóng băng”, trước hết vẫn giữ đúng giải pháp tổ chức không gian, giải pháp kiến trúc.

Chia nhỏ căn hộ nhưng chỉ với một tỷ lệ nhất định và diện tích cũng không thể quá nhỏ như studio, vì trong một chung cư cao cấp mà số lượng người sống quá đông sẽ giảm giá trị. Điều tiết căn hộ cũng phải có tỷ lệ giới hạn để giữ tính chất của chung cư đó.

KTS. Khương Văn Mười