Dự án Masteri Lumiere Riverside mặc dù chỉ mới làm móng cọc nhưng cho biết đã bán gần hết số lượng căn hộ với giá rất cao. Ảnh: Đình Sơn

Mặt bằng giá mới... trên trời

Theo thống kê, hiện nay trên địa bàn TP.HCM có 30 dự án đang mở bán. Trong đó, dự án The Marq (P.Đa Kao, Q.1) gồm 515 căn hộ với mức giá dao động trung bình 170 - 210 triệu/m2. Cụ thể căn hộ 1 phòng ngủ diện tích khoảng 48 m2 (tim tường) có mức giá 9,1 tỉ đồng/căn (đã bao gồm VAT và phí bảo trì), căn 2 phòng ngủ diện tích khoảng 73 m2 (tim tường) có mức giá 15,5 tỉ/căn (đã bao gồm VAT và phí bảo trì). Dự án này được triển khai bởi Hongkong Land và An Khang (một công ty có liên quan đến Tập đoàn Hoa Lâm). Trong khi đó, dự án The Spirit of Saigon (P.Bến Thành, Q.1) chủ đầu tư trước đây thuộc Bitexco và nay trên công trường dự án này đã xuất hiện thêm một cái tên mới là Masteri Homes. Mức giá của dự án này được xem là đắt đỏ nhất hiện nay tại TP.HCM, đang chào bán từ 23.000 USD/m2, tức hơn 500 triệu đồng/m2. Hiện tại Spirit of Saigon có 350 căn hộ và đang trong quá trình thi công, dự kiến hoàn thành vào năm 2024.

Tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) các dự án đang chào bán căn hộ ra thị trường có mức giá cũng không thấp hơn 80 triệu đồng/m2. Đơn cử dự án The River Thủ Thiêm gồm 525 căn hộ diện tích từ 54 - 300 m2 đang chào giá thấp nhất là 3.600 USD/m2 (khoảng hơn 82 triệu đồng/m2) và cao nhất là 7.400 USD/m2 (khoảng 170 triệu đồng/m2). Tại khu vực P.Thảo Điền, P.An Phú - P.An Khánh (TP.Thủ Đức) mức giá bán cũng đang được đẩy lên rất cao. Nếu như trong năm 2020 giá bán cao nhất tại đây khoảng 80 triệu đồng/m2 thì nay bình quân đã lên tới 100 triệu đồng/m2. Như dự án Masteri Lumiere Riverside, do Công ty Masterise Homes thực hiện dù chỉ đang trong giai đoạn làm móng cọc thế nhưng khoảng 1.000 căn hộ tại đây theo thông tin đã bán gần hết với mức giá bình quân khoảng 100 triệu đồng/m2 và giá cao nhất lên đến 120 triệu đồng/m2. Ngay sát bên, dự án ở Q.2 cũng có bán giá lên đến 120 triệu đồng/m2 đối với những căn hộ có vị trí đẹp.

Theo khảo sát, hiện nay tại TP.Thủ Đức mức giá bán căn hộ thấp nhất cũng lên đến khoảng 60 triệu đồng/m2. Tại khu vực Nam Sài Gòn mức giá hiện nay cũng không dưới 40 triệu đồng/m2. Như tại dự án La Partenza do Công ty cổ phần bất động sản Khải Minh Land làm chủ đầu tư trên đường Lê Văn Lương đã lên đến khoảng 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các căn hộ tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã chào bán lên đến bình quân khoảng 100 triệu đồng/m2. Mới đây Nam Long Group chào thị trường giai đoạn 2 căn hộ Mizuki Park tại Bình Chánh với giá từ 40 triệu đồng/m2, đây đang xem là dự án có mức giá mềm so với mặt bằng chung của thị trường căn hộ TP.HCM ở thời điểm hiện tại.

Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, quý 1/2021, TP có 8 dự án được cấp sản phẩm đủ điều kiện bán hàng với 3.422 căn hộ và 414 thấp tầng. So với năm 2018, lượng cung này giảm gần 90%, so với năm 2019 giảm khoảng 85% và giảm 75% so với năm 2020. Đa số các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đều thuộc phân khúc cao cấp với giá bán trên 40 triệu đồng/m2.

Siêu lợi nhuận vào túi chủ đầu tư

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRAVietnam, cho biết hiện nay tại TP.HCM để tìm kiếm căn hộ giá từ 35 - 40 triệu đồng/m2 ngay tại khu vực vùng ven TP.HCM cũng không còn dễ dàng, nếu không nói là sắp “tuyệt chủng”. Không chỉ TP.HCM mà các tỉnh lân cận như Bình Dương hay Đồng Nai, giá chào bán căn hộ đã ở mức bình quân từ 35 - 40 triệu đồng/m2.

Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, căn hộ tại TP.HCM đang thiết lập mặt bằng giá mới và xu hướng là dự án sau bán ra luôn cao hơn dự án trước bởi các chủ đầu tư nhìn nhau. Người này thấy dự án này cùng khu vực đang bán giá này thì dự án mình bán sau giá phải bằng hoặc cao hơn trong bối cảnh nguồn cung được cho là khan hiếm. Không những vậy, lợi dụng khan hàng, các chủ đầu tư đua nhau thổi giá, đẩy giá lên quá cao để thu về lợi nhuận khổng lồ. “Nếu trước đây các doanh nghiệp bất động sản đặt mục tiêu lợi nhuận khoảng 50% cho vòng đời cả dự án thì nay họ đặt mục tiêu lợi nhuận kỳ vọng lên đến 100%, thậm chí hơn để phòng ngừa các rủi ro và để khai thác lợi thế quỹ đất khan hiếm”, vị này cho hay.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ngoài nguyên nhân nguồn cung khiến giá tăng mạnh, thì việc chủ đầu tư đôn dự án từ trung cấp lên cao cấp khiến giá nhà tăng cao. Thống kê cho thấy, hiện 59% là nhà cao cấp, hạng sang, còn lại là nhà trung cấp, trong khi nhà ở bình dân không có dự án nào được tung ra. Đây là điều rất vô lý trong bối cảnh thu nhập của người dân còn hạn chế, giới siêu giàu Việt Nam còn chưa nhiều. “Khi nguồn cung quá ít mà nhu cầu cao thì giá phải tăng mạnh. Hiện nay các dự án đã có sản phẩm đang chiếm ưu thế, tự đưa ra giá và khách hàng phải buộc chấp nhận. Lợi nhuận của chủ đầu tư rất cao, có thể nói là siêu lợi nhuận. Nếu chủ đầu tư với sáng tạo của mình, suất đầu tư lớn tạo ra giá trị lớn để giúp giá tăng thì không nói. Nhưng thực tế đa số các chủ đầu tư ăn chênh lệch địa tô mà chưa tạo ra nhiều giá trị tương xứng với mức giá họ đẩy lên”, ông Châu phân tích.

Một nguyên nhân nữa, theo ông Châu, hiện nay tại nhiều nơi nhà nước chỉ định giao nhiều dự án cho doanh nghiệp, thậm chí các dự án cực lớn cho các chủ đầu tư mà không thực hiện một căn nhà ở xã hội nào. Điều này khiến lợi nhuận “chảy” vào túi doanh nghiệp càng thêm khổng lồ. Từ bất cập này đến bất cập khác khiến giá nhà đất tăng cao khủng khiếp. Trong khi nguồn cung đang hạn chế, thì ngày 26.3 Chính phủ ra Nghị định 30 hướng dẫn thi hành luật Nhà ở lại khiến các dự án nhà ở thương mại tắc 100% khi quy định các dự án nhà ở thương mại phải là đất ở, nếu là đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp đều không được công nhận là chủ đầu tư. Điều này vô tình tiếp tục hạn chế nguồn cung và chắc chắn thời gian tới các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, có dự án sẽ có lợi thế, tiếp tục sẽ đưa ra mức giá cao không tưởng. Ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị: “Điểm mấu chốt là nhà nước cần tháo gỡ vướng mắc về thủ tục hành chính để tăng nguồn cung. Đồng thời phải điều tiết lại chênh lệch địa tô, không được để doanh nghiệp dễ dàng thu lợi nhuận khổng lồ mà nhà nước và người dân phải chịu thiệt hại”.