Ông Nguyễn Văn Đực Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành nêu quan điểm khi bàn về kiến nghị mới đây của Bộ Xây dựng yêu cầu địa phương không cấp phép xây dựng các dự án phát triển nhà ở thương mại.

Bảo vệ doanh nghiệp từng đầu tư sai

PV: - Mới đây, Bộ Xây dựng kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ yêu cầu địa phương không cấp phép xây dựng các dự án phát triển nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014. Lý do được Bộ Xây dựng đưa ra là cần có bàn tay hữu hình can thiệp vào thị trường bất động sản, thị trường bất động sản hiện nay đang mất cân đối về cung - cầu (thừa sản phẩm cao cấp và thiếu những sản phẩm bình dân). Ông đánh giá như thế nào về kiến nghị của Bộ Xây dựng? Lý do được Bộ Xây dựng đưa ra để bảo vệ kiến nghị của mình có hợp lý hay không, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Có thể nói những khó khăn, thất bại hiện nay của thị trường bất động sản cũng là do bàn tay hữu hình và vô hình của ngành xây dựng từ bấy lâu nay đã góp phần đưa đến việc tồn đọng hàng trăm nghìn căn hộ diện tích lớn.

Bởi vì trong Luật quy định rất rõ, trong dự án phải có 3 loại căn hộ: căn hộ loại nhỏ dưới 70m2 chiếm 25%, căn hộ loại trung từ 70m2-100m2 chiếm 50% và căn hộ trên 100m2 chiếm 25% rồi cũng quy định rằng căn hộ nhỏ nhất là 45m2 và không khống chế diện tích căn hộ 200m2 hay 300m2 đều được hết. Tính toán này dành cho 4 người cùng sống trong căn hộ mà không tính đến những đối tượng mới lập gia đình và độc thân có nhu cầu về nhà ở diện tích từ 20-40m2…

Những quy định này đã khiến thị trường bất động sản trở nên méo mó và chủ yếu còn những căn hộ diện tích lớn. Bằng chứng cụ thể, những căn hộ dưới 70m2 bán được nhưng những căn hộ lớn hơn 70m2 không bán được, căn hộ trung và lớn phần đông đều nằm kho. Cách đây 3-4 năm tôi đã có nhiều ý kiến như cho phép làm 100% căn hộ nhỏ nhưng không được chấp nhận vì luật ra không sửa được, đã 5-6 năm nhà nước không can thiệp được.

Bàn tay hữu hình hay vô hình của ngành xây dựng đã ở đâu? Tôi đã từng kiến nghị nếu Bộ Xây dựng không ký sửa đổi, phải kiến nghị lên Thủ tướng, cơ chế thị trường nhưng người dân muốn mua căn hộ nhỏ không có, doanh nghiệp muốn làm căn hộ nhỏ không được làm. Bây giờ, khi tình hình quá rối rắm, Bộ Xây dựng lại đưa ra kiến nghị khác để can thiệp thị trường bất động sản cũng lại là kiến nghị không đúng.

Ông Nguyễn Văn Đực Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành

Doanh nghiệp đầu tư có thể 5-7 năm nhưng bỗng dưng vì lý do không rõ ràng, anh lại bắt người ta ngưng là không được. Vấn đề chỉ nên khuyến cáo.

Thứ 2, chính Bộ Xây dựng đã tự mâu thuẫn với Bộ Xây dựng. Trước đây, Bộ Xây dựng đã từng nói hàng tồn kho giảm 35%, thị trường bất động sản đã ấm lên vậy nếu hàng tồn kho đã giảm, thị trường đã ấm tại sao lại cấm doanh nghiệp sản xuất. Nếu doanh nghiệp không sản xuất nữa, 2 năm sau lại xảy ra nóng sốt thì sao? Như vậy, lệnh cấm không phù hợp hoặc thống kê giảm hàng tồn kho 35% và thị trường ấm lại là sai vì nếu tốt rồi cấm làm gì?

Câu chuyện thứ 3 cũng là câu chuyện mâu thuẫn tiếp nữa, là gói 30.000 tỷ thất bại từ rất lâu, một trong những nguyên nhân chính là không có sản phẩm như vậy nếu dự án sắp đưa ra thị trường toàn bộ là dưới 70m2 thì sao? Chúng ta chưa biết chủ đầu tư họ làm gì, họ làm 1.000 căn hộ dưới 70m2 cung ứng cho thị trường giải quyết 30.000 tỷ đáng ra phải khuyến khích tại sao lại ngăn cấm. Chúng ta phải biết cấm hay khuyến khích sản phẩm nào chứ không cấm tất cả các sản phẩm.

Thứ 4, nếu hàng tồn kho nhiều mà ngăn lại những sản phẩm khác để bảo vệ hàng tồn kho này tức là đang bảo vệ cho những doanh nghiệp đã đầu tư sai trước đây, hoặc vì luật của Bộ mà đầu tư sai. Bây giờ, những người đang có hàng tồn kho phải biết tự giảm giá hoặc chia nhỏ căn hộ chứ không ngồi đó chờ Bộ Xây dựng ngăn dòng sản phẩm mới lại để độc quyền bán.

Như vậy, phải chăng đang cố gắng cứu hàng tồn kho nhưng cứu hàng tồn kho bằng cách này không đúng, phải bằng cách hỗ trợ gói 30.000 tỷ, hỗ trợ doanh nghiệp chuyển đổi căn hộ từ diện tích lớn sang diện tích nhỏ, yêu cầu doanh nghiệp chấp nhận lỗ, giảm giá bán…

Theo tôi, việc không cấp phép xây dựng cho nhà ở thương mại hoàn toàn không có cơ sở về pháp lý, kinh tế thị trường và thị trường bất động sản.

PV: - Như ông đã phân tích, Bộ Xây dựng đã đưa nhiều thông tin chứng minh hàng tồn kho giảm, bất động sản đang ấm dần lên nhưng lại kiến nghị dừng cấp phép dự án mới đang có sự mâu thuẫn trong chính những phát biểu và kiến nghị của Bộ Xây dựng? Vậy tại sao lại tồn tại những mâu thuẫn này thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Với những thông tin trên của Bộ Xây dựng, có thể đánh giá, việc ngăn dự án mới là sai, hai là việc giảm hàng tồn kho và thị trường ấm lên như thông tin trước đó là sai hoặc cả 2 đều sai. Bộ Xây dựng giống như giấu đầu hở đuôi, tức là hàng tồn kho thực tế không giảm đến từng ấy, thị trường không ấm lên.

Việc giảm hàng tồn kho theo thống kê của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng TP HCM là giảm 35%, tôi khẳng định không có chuyện này và Bộ Xây dựng hay Sở Xây dựng cũng không thể chứng minh được trong khi hàng chục, hàng trăm dự án khác hàng tồn kho không những không giảm mà con tăng.

Tăng ở chỗ không phải người ta bỏ tiền ra xây dựng mà vì lãi vay ngân hàng. Có dự án 3.000 tỷ nằm chết dí, mỗi năm trả lãi 400 tỷ là 3.400 tỷ hàng tồn kho, tức là hàng tồn kho càng ngày càng tăng, không tăng về số lượng mà tăng về giá trị.

PV: - Thưa ông, việc không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại liệu có đồng nghĩa với việc ưu tiên làm nhà ở xã hội? Đối với những chủ đầu tư bất động sản, điều này sẽ là thuận lợi hay khó khăn và vì sao?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Nhà ở xã hội là thất bại trong chính sách nhà ở của chúng ta. Từ khi có Luật nhà ở năm 2005 đến nay số lượng căn hộ phục vụ nhà ở xã hội là không đáng kể.

Tại TP HCM số dự án có chẳng qua là chuyển từ nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội, mục tiêu chúng ta đặt ra nhưng chiến lược tổ chức thực hiện không có. Trước năm 1975 ở Sài Gòn có Tổng cục phát triển dân cư làm nhiều khu nhà ở cho binh sĩ, cán bộ công chức ở nhiều nơi trên đất nước, ở Sài Gòn họ làm nhiều khu dân cư đặc biệt là khu dân cư Thanh Đa với diện tích 30-40 ha và một hạ tầng xã hội, một hạ tầng kinh tế hoàn chỉnh nhưng hiện nay những dự án trên 100 ha phải trích 20% đất cho nhà ở xã hội nhưng doanh nghiệp đối phó chỉ làm 99 ha. Nhà nước đặt ra như vậy nhưng không theo dõi chặt chẽ doanh nghiệp cũng bán tự do ra bên ngoài.

Nhà ở xã hội là câu chuyện khác chuyện không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại. Chuyện khuyến khích doanh nghiệp không làm nhà ở thương mại mà chuyển sang nhà ở xã hội chỉ là những khuyến cáo mà thôi.

Đối với doanh nghiệp việc ngưng một cách bất ngờ sẽ khiến doanh nghiệp trở tay không kịp, phải có lộ trình để người ta chuẩn bị. Ngay như việc tham gia giao thông phải có đèn vàng trước khi chuyển sang đèn đỏ việc ngưng phát triển nhà ở thương mại phải được báo trước 1-2 năm.

Gói hỗ trợ bất động sản thất bại nếu…

PV: - Có ý kiến cho rằng, kiến nghị này có thể cố tình tạo dư luận về sự khan hiếm bất động sản trong khi tồn kho bất động sản còn nhiều và giá cao. Ông có đồng tình với quan điểm này không và vì sao?

Bất động sản sẽ rất khó để ấm lại, nhiều chuẩn đoán, tuyên đoán sai đã đưa đến các biện pháp sai.

Ông Nguyễn Văn Đực: - Theo tôi, thị trường và dư luận hiện nay đã đủ khôn ngoan, tỉnh táo, người ta sẽ có những biện pháp đối phó nếu những chính sách đưa ra không hợp lý.

Ví dụ, chính sách nhà ở xã hội bắt doanh nghiệp dành 20% xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp đã đối phó để đi đến hậu quả là chính sách nhà ở xã hội đã thất bại cho nên việc ngưng đột ngột cũng không gây áp lực với thị trường, vì thị trường đã quen thuốc, quen với những biện pháp hành chính đột ngột. Nó tìm cách đối phó hoặc lách luật, gian luật để đối phó.

PV: - Thời gian vừa qua, thông về nhiều gói cho vay bất động sản được đưa ra như một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Là một người trong ngành, ông nhìn nhận về những gói bất động sản kia ra sao? Ông dự đoán về hiệu quả của nó như thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Khi gói 30.000 tỷ đưa ra, sau 2 tháng tôi là người phát biểu gói này đã thất bại, hơn một tháng sau tôi nói gói này đã hoàn toàn thất bại, hơn một tháng sau nữa tôi nói gói này đã thất bại thảm hại, đến 9 tháng qua đi mới giải ngân khoảng 4% thì rõ ràng là sự thất bại vô cùng thảm hại.

Cả năm 2013 có Nghị quyết 02 của Chính phủ, giữa năm có gói 30.000 tỷ, đây là nỗ lực lớn của Chính phủ và toàn xã hội cứu thị trường bất động sản sắp đổ vỡ nhưng đến năm cuối năm 2013, tác dụng của nó không đáng kể, thị trường vẫn tiếp tục khó khăn.

Như vậy, gói 30.000 tỷ thất bại vì nguồn cung sản phẩm không có, khi ra luật này doanh nghiệp muốn gọt chân để vừa giày tức là giảm giá bán, giảm diện tích nhưng việc giảm diện tích, chính quyền TP HCM gần như là ngăn cản. Cho đến hôm nay mới chỉ có khoảng 5 dự án được chuyển trong khi hàng chục dự án xin không được hoặc thủ tục xét duyệt lâu.

Số căn hộ đáp ứng điều kiện không có nhiều và các thủ tục để được vay vốn cũng rất khó khăn như phải chứng minh thu nhập, diện tích ở…

Gói 30.000 tỷ đã thất bại và mới đây là gói 50.000 tỷ của ngân hàng Xây dựng Việt Nam kết hợp với công ty Thiên Thanh. Đây là vấn đề không hẳn mới vì 2 năm trước BIDV đã đưa ra rồi nhưng vấn đề, Ngân hàng Xây dựng là đầu mối tổ chức kết hợp với nhiều ngân hàng khác nhưng Ngân hàng Xây dựng lại là ngân hàng yếu nhất so với các ngân hàng khác.

Tôi có cảm giác ngân hàng Xây dựng như một ông nhạc trưởng kém hơn các nhạc công khác mà điều hành nhạc công khác, liệu các ông nhạc công có lắng nghe ông nhạc trưởng kém hơn mình.

Thứ 2 là việc xuất hiện công ty Thiên Thanh – nhà cung ứng vật liệu không nổi tiếng, hành động kém lại đứng ra cung ứng vật liệu liệu. Thiên Thanh có cung ứng được nhiều chủng loạt, chất lượng tốt và giá có rẻ hay không. Nếu Thiên Thanh kém hơn những đơn vị khác thì doanh nghiệp bất động sản sẽ không vay ngân hàng rồi phụ thuộc vào Thiên Thanh cung ứng vật liệu kém.

Cho nên mấu chốt của vấn đề là 2 câu chuyện: Làm sao để Ngân hàng Xây đựng điều hành được những ngân hàng khác mạnh hơn mình, giỏi hơn mình và Thiên Thanh cung ứng được nhiều vật liệu xây dựng giá rẻ, chất lượng tốt, gói 50.000 tỷ sẽ thành công còn nếu một trong hai hoặc cả hai không đạt được yêu cầu thì gói này sẽ tiếp tục thất bại.

Gói 70.000 tỷ, theo tôi cũng là đồng dạng với gói 50.000 tỷ. Có rất nhiều gói cho vay bất động sản nhưng điều kiện có thực tế hay không, nếu chương trình 1-2 tháng phải kiểm tra chặt, và phản ứng kịp thời để làm tốt. Nếu 1-2 tháng đầu không được phải điều chỉnh kịp thời, việc tổ chức triển khai mới quan trọng và chúng ta phải kiểm soát thường xuyên để khi có những dấu hiệu lệch lạc, thất bại phải chuyển biện pháp thay vì suy đoán và tưởng tượng trong đầu đến khi triển khai không điều chỉnh kịp sẽ tiếp tục thất bại.

PV: - Nhìn vào những biện pháp “giải cứu” bất động sản cấp tập được đưa ra thời gian vừa qua, ông đánh giá thế nào về khả năng ấm lại của bất động sản? Liệu ông có thể dự đoán kịch bản cho thị trường bất động sản thời gian tới?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Bất động sản sẽ rất khó để ấm lại, nhiều chuẩn đoán, tuyên đoán sai đã đưa đến các biện pháp sai.

Bất động sản như tảng băng rất lớn mà chúng ta chỉ thấy phần nổi còn phần chìm lớn hơn gấp 10-20 lần chúng ta lại không thấy. Phần bên trên đang được đốt lửa để tan băng nhưng số tan băng không nhiều trong khi phần ở dưới đóng băng đang vẫn tiếp tục tụ băng lại vì phần tồn kho rất lớn đang gia tăng về giá trị, vì nhiều doanh nghiệp đã vay lãi, lấy lãi vốn hóa thành hàng tồn kho.

Đây là mối nguy hiểm lớn, hàng tồn kho tăng đồng nghĩa nợ xấu tăng thì vấn đề ảnh hưởng, khi nợ xấu quá nhiều doanh nghiệp phá sản, ngân hàng ôm món nợ xấu quá lớn và khi ngân hàng ôm nợ xấu lớn, sẽ đổ vỡ và khả năng lớn dẫn đến đổ vỡ cả nền kinh tế quốc gia.

Xin trân trọng cảm ơn ông!