Hướng dẫn chưa phù hợp

Hướng dẫn của bộ Xây dựng dựa trên khoản 4 điều 52 nghị định 23/2009 quy định “phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với tổ chức, cá nhân sử dụng nhà ở trái mục đích quy định”. Tuy nhiên, từ góc độ luật pháp, cần lưu ý, luật Nhà ở 2005 không có điều khoản nào quy định nhà ở chỉ được dùng để ở. Luật này cũng chỉ nghiêm cấm việc sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị pháp luật cấm mà thôi. Không thể chứng minh việc kinh doanh, sản xuất và cho thuê nhà nằm trong danh mục bị pháp luật ngăn cấm nên cũng không thể nói người dân đã vi phạm pháp luật. Quy định của nghị định 23/2009 không thể đặt cao hơn luật Nhà ở.

Mặt khác, tại nhiều đô thị lớn tại Việt Nam, việc người dân ban đầu xin giấy phép xây dựng nhà ở nhưng sau đó dùng nhà ở làm nơi kinh doanh, buôn bán… là phổ biến, nhất là những khu mặt tiền hoặc khu đất có vị trí thuận lợi. Từ trước đến nay, cũng chưa có tiền lệ các cơ quan chức năng xử phạt trường hợp nào sử dụng nhà ở sai mục đích như vậy. Bởi lẽ, các tổ chức, cá nhân khi dùng nhà ở vào mục đích kinh doanh đều xin phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chỉ cần cơ sở đó đáp ứng được một số yêu cầu đưa ra kèm theo hồ sơ thì có thể được duyệt. Hơn nữa, khi hoạt động họ cũng đóng thuế cho Nhà nước. Vì vậy, chuyện xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 23/2009 là rất khó bởi sẽ “đụng” các ngành khác.

Muốn thực hiện đúng cũng khó

Đặt giả thiết, quy định của bộ Xây dựng đúng luật, không đá chéo với các quy định pháp luật khác thì quy định này cũng sẽ khó áp dụng được trong thực tế. Theo quy định, muốn chuyển đổi nhà ở thành công trình xây dựng để sử dụng kinh doanh thì trước hết phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất ở thành đất kinh doanh, mặt khác người dân phải xin phép xây dựng để cải tạo và hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình.

Trong khi đó, về mặt xây dựng, bộ Xây dựng mới chỉ ban hành một số tiêu chuẩn đối với một số ít loại công trình như: bệnh viện, trường học, rạp chiếu bóng… còn các công trình khác hiện nay vẫn chưa có quy định nào. Do vậy, cả người dân lẫn chính quyền không biết căn cứ vào đâu để phân biệt giữa nhà ở và các công trình làm nơi kinh doanh.

Thêm nữa, khi hoạt động, đối với các công trình sử dụng kinh doanh, tuỳ theo ngành nghề, chủ kinh doanh còn phải thực hiện các quy định pháp luật khác như: cam kết bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, an toàn vệ sinh thực phẩm…

Như vậy, với các quy định hiện hành, trừ một số công trình có tiêu chuẩn xây dựng thì việc thực hiện chuyển đổi nhà ở thành công trình sử dụng kinh doanh chỉ đơn giản là thay đổi về việc ghi trên giấy chứng nhận sở hữu mà không có sự thay đổi cơ bản nào về kết cấu công trình.

Chừng nào những vấn đề cơ bản và bản chất về kỹ thuật công trình xây dựng sử dụng vào kinh doanh chưa được quy định thì việc cấm nhà ở làm nơi kinh doanh chỉ tạo thêm những thủ tục hành chính không cần thiết cho người dân, hiệu quả quản lý nhà nước chắc chắn không đạt được. Mặt khác, với quy định này nếu được áp dụng thì dẫn đến những hậu quả và gây xáo trộn đối với xã hội: hợp đồng cho thuê có công chứng bị tuyên vô hiệu, nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa…

LS Trần Đức Phượng