Tại phiên thảo luận sáng 17-9 của UBTVQH, khi bàn về nguyên tắc xác định giá đất, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng đã bình luận “cứ tù mù, còn khiếu kiện”.

Ở Việt Nam trước giờ có hai loại giá đất là giá thị trường trên thực tế và giá đất do Nhà nước ban hành. Hai loại giá đất này được hình thành theo những cơ chế khác nhau và được áp dụng cho những trường hợp cụ thể.

Tiêu chí xác định mơ hồ

Việc tồn tại hai loại giá đất như nêu trên không phải là vấn đề mang tính đặc thù của Việt Nam. Ngay cả những nước thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai cũng có tình trạng cơ chế hai giá là giá thị trường và giá đất do nhà nước quy định.

Theo Điều 56 của Luật Đất đai 2003, giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Và theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì giá Nhà nước quy định phải “phù hợp với giá thị trường”. Có thể nói, điểm tiến bộ duy nhất mà chúng ta thấy qua dự thảo là bỏ cụm từ “trong điều kiện bình thường” vì tiêu chí giá thị trường trong điều kiện bình thường là tiêu chí mơ hồ. Giá thị trường là giá được hình thành trong thực tế giao dịch thông qua thỏa thuận, giá thị trường dù có biến động như thế nào cũng đều coi là bình thường vì nó được quyết định bởi quy luật cung cầu, bởi sức mua của đồng tiền… như một thuộc tính tất yếu.

Giá của Nhà nước thấp hơn của dân

Với cách giải thích tại khoản 2 Điều 3 của Nghị định 188/2004 của Chính phủ, để được coi là “giá thị trường trong điều kiện bình thường” thì phải loại trừ ảnh hưởng của những yếu tố tăng giá do đầu cơ, do quy hoạch… Làm sao có thể đảm bảo nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định phải sát giá thị trường khi bỏ qua các thuộc tính nói trên? Mặt khác, quy định này sẽ dẫn đến việc các cơ quan nhà nước dựa vào những yếu tố được loại trừ (mà trên thực tế khó có thể xác định được) để áp đặt ý chí chủ quan trong việc quy định giá đất.

Giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành luôn có một khoảng cách khá xa so với giá thị trường trên thực tế. Ảnh: HTD

Thử hỏi rằng nếu một người bị thu hồi đất và được bồi thường theo cái mà Nhà nước gọi là “giá thị trường trong điều kiện bình thường” thấp hơn nhiều lần giá chuyển nhượng thực tế vì đã “loại trừ yếu tố tăng giá do đầu cơ” nhưng khi họ dùng tiền đó để nhận chuyển nhượng một thửa đất cùng diện tích, loại hạng thì sao? E là họ không thể có miếng đất mới vì họ không thể buộc bên chuyển nhượng phải chuyển nhượng cho mình theo cái gọi là “giá thị trường trong điều kiện bình thường” giống như Nhà nước với lý do giá trên thị trường là giá không bình thường.

Rõ ràng, việc Nhà nước ban hành giá đất với tiêu chí bám sát giá thị trường nhưng lại không chấp nhận cái lý của thị trường mới chính là điều không bình thường. Hệ quả của tiêu chí này đã dẫn đến giá đất do UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương ban hành luôn có một khoảng cách khá xa so với giá thị trường trên thực tế.

Thị trường bất động sản bị rối loạn

Phải nói ngay dù tiêu chí xác định giá đất của Nhà nước có hoàn thiện đến mức độ nào, người định giá dù có là thần thánh cỡ nào thì giá đất do Nhà nước quy định cũng không thể phù hợp với giá thị trường vì đặc điểm của giá đất mang tính cá biệt cho từng thửa đất và luôn biến động có thể là hằng ngày, hằng giờ. Trong khi đó, giá Nhà nước quy định không thể cá biệt cho từng thửa đất do mang tính quy phạm và ổn định trong thời gian dài (hiện nay là một năm và theo dự thảo là nhiều năm). Do vậy, giá đất do Nhà nước quy định không thể thay thế cho giá thị trường.

Vấn đề mấu chốt đặt ra đối với việc sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay chính là việc xác định trường hợp nào thì áp dụng giá thị trường, trường hợp nào thì áp dụng giá Nhà nước quy định theo hướng những quan hệ mang bản chất thị trường phải áp dụng giá thị trường.

Xét một cách tổng thể, trong thị trường quyền sử dụng đất, giá đất phải mang tính thống nhất. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá tính tiền sử dụng đất, giá đất để tính tiền bồi thường thiệt hại… về đất tuy ra đời bằng những cơ chế khác nhau, áp dụng cho những trường hợp cụ thể khác nhau nhưng suy cho cùng chúng đều có cùng bản chất. Đó là giá dùng để xác định giá trị quyền sử dụng đất được quy ra tiền mà bên nhận chuyển nhượng, người được giao đất phải trả và bên chuyển nhượng, Nhà nước, người bị thu hồi được nhận khi trao quyền sử dụng đất của mình cho người khác… và đều được coi là những nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất.

Đáng nói là theo quy định của pháp luật hiện hành, những trường hợp trên lại được áp dụng những loại giá đất khác nhau (chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng giá thỏa thuận; tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất áp dụng giá Nhà nước quy định) với sự chênh lệch quá lớn. Điều này đã làm thị trường quyền sử dụng đất bị rối loạn, tính thống nhất bị phá vỡ, mang tính “lai tạp, chứa đựng những nhược điểm của cơ chế tập trung quan liêu và cơ chế thị trường” như nhận xét của Ngân hàng Thế giới.

Thu hẹp diện được áp dụng giá nhà nước

Để khắc phục những hạn chế nói trên, bên cạnh việc quy định rõ cơ chế định giá đất một cách phù hợp để có thể ban hành bảng giá đất của Nhà nước sát giá thị trường ở mức có thể chấp nhận được, Luật Đất đai sửa đổi cần thu hẹp những trường hợp áp dụng giá đất của Nhà nước theo hướng coi giá đất Nhà nước quy định như là một trong những căn cứ để tính thuế, lệ phí trước bạ…

Đối với những quan hệ phát sinh trong thị trường quyền sử dụng đất (bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp) như giao đất có thu tiền sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… thì phải áp dụng giá thị trường theo cơ chế thỏa thuận. Hoặc chúng ta có thể sử dụng dịch vụ định giá, thẩm định giá của các doanh nghiệp (DN) định giá bất động sản, DN thẩm định giá… cho từng trường hợp cụ thể.

“Thực tế, bảng công bố giá tại các địa phương chỉ bằng 30%-60% giá thị trường. Mức cao nhất trong bảng giá đất của Hà Nội và TP.HCM là 81 triệu đồng/m², cũng là mức tối đa trong khung giá đất của Chính phủ. Trong khi giá chuyển nhượng trên thị trường là hàng trăm triệu đồng/m², cá biệt có nơi hàng tỉ đồng/m².^”

Trích báo cáo của Chính phủ về tình hình thi hành Luật Đất đai 2003

TS Phạm Văn Võ