Cải tạo khu chung cư cũ cần được nhìn nhận trong sự phát triển của cả đô thị và là một phần quan trọng của việc tái phát triển cấu trúc đô thị chứ không phải chỉ là công tác quy hoạch, cải tạo trong bản thân khu chung cư đó

Các chung cư cũ của Hà Nội hiện nay phần lớn nằm trong khu vực vành đai 1 đến 2 như tiểu khu Kim Liên, Trung Tự, Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Giảng Võ được xây dựng trong giai đoạn 1960 – 1980 và đều đang là những khu vực rất bức xúc phải cải tạo lại, chủ yếu do các công trình nhà ở đã quá cũ nát. Tuy nhiên, thực tiễn của tiến độ cải tạo các khu chung cư cũ vừa qua cho thấy các định hướng cải tạo chưa có quan điểm rõ, còn manh mún và chưa mang lại hiệu quả rõ rệt cho đô thị.

Gỡ “tắc” từ quan điểm

Khó khăn chính là khi xây dựng lại phải tăng diện tích sàn ở (tăng tầng cao) để lấy phần diện tích dôi ra sau đền bù, bù đắp lại với kinh phí xây dựng nhà và hạ tầng cải tạo (quan điểm từ phía nhà đầu tư). Đồng thời việc xây dựng cải tạo không được làm tăng dân số và hạn chế lên cao tầng bởi các khu vực chung cư cũ thuộc khu vực không khuyến khích tăng dân cư và tầng cao (quan điểm từ các nhà quy hoạch).

Hai vấn đề này đối nghịch nhau dẫn đến các dự án triển khai đi vào bế tắc. Đây không nằm ở vấn đề giải pháp kiến trúc mà là mâu thuẫn trong quan điểm, phương thức phát triển.

Vậy khu chung cư cũ thuộc khu vực chức năng nào của đô thị tương lai? Để có câu trả lời này cần nhìn nhận lại vai trò của các khu chung cư cũ trong sự biến đổi của cấu trúc đô thị.

Trong giai đoạn hình thành (từ năm 1960 - 1970) các khu chung cư như tiểu khu Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự hình thành tại vị trí là vùng biên phát triển của đô thị. Khu vực Hồ Gươm, 36 phố phường là lõi trung tâm đô thị với dân số Hà Nội giai đoạn đó khoảng 700.000 dân. Các tiểu khu được xây dựng với đúng chức năng và cấu trúc khu dân cư theo mô hình “đơn vị láng giềng”.

Giai đoạn từ năm 1986 đến 2003, với sự phát triển mạnh của đô thị Hà Nội tại khu vực vành đai 2-3, các khu chung cư cũ trở thành khu vực nằm giữa đô thị và bắt đầu bộc lộ những mâu thuẫn. Đó là mẫu thuẫn giữa vị trí thuận lợi, có giá trị với chất lượng ở kém, xuống cấp, hiệu quả sử dụng chưa cao của nó. Lõi trung tâm đô thị được mở rộng đã tác động đến các chung cư này, biểu hiện là các dịch vụ trong tiểu khu Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Giảng Võ đã vượt ra ngoài khuôn khổ của những dịch vụ riêng cho một đơn vị ở hoặc tiểu khu như quy hoạch ban đầu. Khách sạn Giảng Võ, Triển lãm Giảng Võ, tuyến phố dọc đường Phạm Ngọc Thạch là ví dụ điển hình cho sự xâm lấn của các chức năng trung tâm đô thị vào các chung cư cũ.

Giai đoạn từ 2003 đến nay là đỉnh cao của các mâu thuẫn, một bên là chất lượng xuống cấp, có nguy cơ biến thành các chung cư ổ chuột như Văn Chương, Nguyễn Công Trứ, một bên là giá trị về vị trí của chung cư cũ ngày càng tăng cao do đã lọt vào khu vực lõi của một đô thị lớn 3 triệu dân.

Với quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội mới được phê duyệt, khu vực từ vành đai 4 trở vào tiếp tục là đô thị một cực trung tâm với sự chất tải của các khu đô thị mới từ vành đai 3-4, khu vực Đông Anh, Gia Lâm, dân số sẽ lên đến 3,7 triệu (năm 2020) và 4,6 triệu dân (năm 2030). Vị trí các chung cư cũ hiện nay sẽ thuộc về khu vực trung tâm của một đô thị có quy mô lớn gấp 3 lần trước đây (chưa kể các đô thị vệ tinh). Ngoại trừ các khu vực bảo tồn, khu vực còn lại phải được nghiên cứu, tái phát triển để đáp ứng nhu cầu này với chức năng công cộng là chủ yếu chứ không phải là nhà ở.

Những công trình dịch vụ thương mại mới mọc lên gần đây như Vincom, Rubyplaza, các thay đổi xung quanh ngã 5 Bà Triệu, khu vực nhà máy rượu cũ, các khách sạn trên đường Lý Thường Kiệt... đã chứng tỏ đây là khu vực đang có tiềm năng lớn về phát triển các công trình dịch vụ công cộng.

Các khu chung cư cũ với diện tích lớn hàng chục ha/khu, các công trình nhà ở 5 tầng cũ nát chính là cơ hội để có thể tái phát triển trung tâm thành phố Hà Nội, đáp ứng nhu cầu của việc xây dựng một trung tâm đô thị tương xứng với quy mô đô thị đang và sẽ mở rộng.

Với định hướng như vậy, việc cải tạo các khu chung cư cũ phải đạt được mục đích: Nâng câp chất lượng ở hiện nay nhưng số dân sau cải tạo chỉ cho phép tối đa bằng số dân hiện có; Hình thành đất xây dựng công trình công cộng cho đô thị, việc đền bù lại chi phí về xây dựng nhà ở mới từ nguồn công trình này là chủ yếu; Tăng được diện tích trống để làm hạ tầng đô thị, đáp ứng nhu cầu về giao thông tĩnh (cả phần ngầm).

Bảo tồn không có nghĩa hạn chế tầng cao

Khó khăn nhất chính là một số định hướng trong quy hoạch chung Hà Nội về khu vực lõi trung tâm chưa thật rõ ràng. Điều này dẫn đến những quan điểm cực đoan về phát triển tầng cao.

Cần hiểu mục đích tổng thể là giữ gìn tầng cao trung bình thấp, hạn chế số dân, bảo tồn các giá trị lịch sử không có nghĩa là hạn chế tầng cao. Có các công trình cao vượt trội mới có những công trình thấp và các khoảng trống, không gian mở cho đô thị. Nếu hạn chế tầng cao toàn diện, trong khả năng kiểm soát đô thị hiện nay, dưới áp lực giá đất cao hiện nay, ta sẽ chỉ có những công trình cao bất hợp pháp, nhỏ lẻ, manh mún. Tổng thể cũng không đạt được tầng cao trung bình thấp như mong muốn.