Ngày 15/7/2021, Chính phủ ban hành Nghị định 69/2021/NĐ - CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/9/2021 và thay thế Nghị định 101/2015/NĐ – CP. Trong đó quy định rõ về các trường hợp chung cư thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại, mức bồi thường, tái định cư, cơ chế về đất đai, nguồn vốn cho các chủ đầu tư tham gia cải tạo lại chung cư cũ…

Chủ căn hộ tầng 2 được mua hoặc thuê lại diện tích kinh doanh

Cụ thể, với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.

Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).

Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh. Giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận.

Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k, thì các bên ký hợp đồng mua bán, hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này, nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này, thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch này.

Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì áp dụng hệ số k=1; trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu Nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có.

Trường hợp diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) diện tích đất sử dụng chung nhân (x) hệ số k điều chỉnh (nếu có).

3 trường hợp chung cư buộc phải dỡ

Theo Nghị định 69/2021, có 3 trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch quy định.

Thứ nhất là chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật;

Thứ hai là chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp: có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy, cấp, thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Thứ ba là nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở.

Nghị định 69/2021/NĐ cũng quy định, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư, diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công tình dịch vụ thương mại, hạ tầng… trong ranh giới nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu đó.

Nếu chủ đầu tư có đề xuất tăng hệ số sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch được phê duyệt và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm.

Về cơ chế huy động vốn, ngoài vốn thuộc sở hữu của mình, chủ đầu tư được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, vốn từ Quỹ phát triển đất, từ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng… ; Huy động từ tiền mua/thuê nhà ở hình thành trong tương lại và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ thương mại (nếu có) trong phạm vi dự án; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam…

Theo Nghị định mới, khi đã thoả thuận phương án bồi thường nhưng chủ đầu tư không cân đối được hiệu quả tài chính của dự án thì có thể đề xuất cơ quan có thẩm quyền xem xét, điều chỉnh quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, quá 12 tháng đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, và quá 24 tháng đối với dự án cải tạo xây dựng lại khu chung cư (không tính thời gian điều chỉnh quy hoạch) mà chủ đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư không thoả thuận được phương án bồi thường theo tỷ lệ quy định thì UBND cấp tỉnh phải chấm dứt thực hiện dự án và tổ chức lựa chọn lại chủ đầu tư.