Tưởng mua được căn hộ cắt lỗ, té ngửa vì "ăn" phải... quả đắng

Tìm được mẩu tin rao bán căn hộ cắt lỗ ở khu chung cư phía Tây Hà Nội, chị Tú Anh mừng rỡ. Giá rao bán căn hộ 2 phòng ngủ này là 2,3 tỷ đồng, trong khi giá gốc là hơn 2,5 tỷ đồng.

"Thấy người bán nêu rõ cắt lỗ, bán gấp do ảnh hưởng của Covid-19. Tôi vội vàng gọi ngay vì cũng đang cần tìm nhà khu vực này, nhưng thực tế khá bất ngờ", chị Tú Anh kể, người nhận cuộc gọi một môi giới. Anh chàng môi giới thực thà thú nhận: "Em chỉ rao giá sốc vậy để thu hút người mua thôi ạ. Đồng nghiệp em ai cũng rao giá sốc, em mà để đúng giá thì làm gì có ai chịu vào".

Trên thực tế, chiêu rao bán cắt lỗ khá phổ biến trong giới môi giới bất động sản để đẩy hàng. Giá đôi khi cao hơn và không hề "lỗ" như nhiều người lầm tưởng.

Trọng Thùy - một môi giới kỳ cựu trong lĩnh vực bất động sản - cho biết, cắt lỗ, bán tháo là một trong những chiêu bài quảng cáo mà những người muốn bán nhà đất sử dụng để "câu view", thu hút sự chú ý của người mua. Không chỉ là bài cho dân môi giới mà với nhiều chính chủ, họ cũng sử dụng cách này. Chỉ cần một cuộc gọi, ngay sau đó sẽ thấy giá thực tế khác xa giá rao. Thậm chí, có trường hợp giá rao khớp với giá bán, nhưng khảo sát thực tế lại không hề rẻ hơn chút nào.

Cắt lỗ, bán tháo là một trong những chiêu bài quảng cáo mà những người muốn bán căn hộ thường sử dụng để "câu view", thu hút sự chú ý của người mua.

Trên một số hội nhóm bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng, trong bối cảnh thị trường đối mặt với một loạt áp lực tăng giá như khan cung, giá đất tăng cao, giá nguyên vật liệu tăng đột biến, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng… thì đa số cắt lỗ căn hộ vẫn chỉ là chiêu trò.

Thậm chí có người còn cho rằng, mua nhà giảm giá chắc chỉ có trên... tivi. Trong khi đó, các nhiều chuyên gia liên tục cảnh báo, khách mua nhà cần tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý, khảo sát giá cả kẻo mắc bẫy chiêu trò cắt lỗ.

Theo thống kê trên thị trường sơ cấp của một loạt tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản, giá căn hộ đều tăng bất chấp đại dịch, dòng tiền khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19 "chảy" mạnh vào thị trường tài sản như bất động sản.

Ở thị trường thứ cấp, ngay cả đối với những dự án đã bàn giao và đưa vào sử dụng, báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy giá vẫn tăng. Mức tăng bao nhiêu thì tùy mỗi dự án khi tính đến các yếu tố vị trí, tiện ích, uy tín của đơn vị quản lý hay các yếu tố thúc đẩy khác như hạ tầng…

Cụ thể theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch căn hộ chung cư bình quân, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM trong quý II vẫn tăng khoảng 5-7% so với quý trước. Bộ nhận định với thị trường nhà ở, thị trường trong quý II cơ bản vẫn phát triển ổn định, giá giao dịch tại hầu hết các địa phương có xu hướng tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2020. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu là nhà ở trung cấp và cao cấp, nguồn cung nhà ở xã hội và giá thấp còn rất hạn chế. Trong đó, nguồn cung nhà ở sơ cấp từ các dự án mở bán tiếp tục giảm so với năm 2020.

"Dù bối cảnh dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp nhưng thị trường bất động sản tại Việt Nam có dấu hiệu phục hồi, thậm chí, một số phân khúc vẫn có triển vọng tăng trưởng tốt" - Bộ Xây dựng nhận định trong báo cáo quý II.

Theo ghi nhận thực tế của PV Dân trí tại một số dự án lớn tại Hà Nội ở cả khu vực phía Đông, Tây… tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn rất cao ở các dự án uy tín về chất lượng quản lý vận hành, tiện ích đa dạng, chất lượng xây dựng không bị xuống cấp qua nhiều năm, cộng đồng cư dân văn minh... Khó có thể tìm thấy việc giảm giá, bán tháo hay cắt lỗ ở những dự án như vậy.

Vì sao không có làn sóng bán tháo thực sự?

Vậy liệu thị trường có trường hợp cắt lỗ thực sự? Nhận định về vấn đề này, chuyên gia cho rằng vẫn có nhưng đó là hiện tượng cục bộ, không phản ánh tình trạng chung của thị trường. Với những nhà đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền do sử dụng đòn bẩy, hoặc muốn bán căn hộ đã ở lâu bị xuống cấp hoặc không đầy đủ tiện ích, họ chấp nhận thỏa thuận về mức giảm giá. Bên cạnh đó có căn hộ được người mua lúc còn trên giấy, sau đó cần tiền rao bán gấp. Họ nói cắt lỗ nhưng thực tế là "cắt lãi" để tăng tính thanh khoản.

Tại tọa đàm Bất động sản hậu đại dịch: Sóng về đâu? do Dân trí tổ chức mới đây, ông Đinh Thế Hiển - chuyên gia bất động sản - cho rằng các nhà đầu tư Việt Nam thường khá tự tin. Họ tin rằng thị trường ít khi bị bong bóng bất động sản như các nước. Thực tế, ngay cả giai đoạn khó khăn như 2010-2014, thị trường bất động sản không đổ vỡ như ở các nước phát triển từng trải qua (ở Mỹ hay cơn bão tài chính các nước châu Á năm 1997-1998).

Lý do vì sao? Ông Hiển giải thích, bất động sản Việt Nam dù có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy lên đến 70-80% nhưng không có những công cụ phái sinh trong đầu tư bất động sản. Ngân hàng thận trọng trong việc xử lý nợ của người vay.

"Nếu như ở Mỹ, một tháng mà không trả được nợ thì tháng sau tài sản đã bị đưa vào diện quản lý và phát mãi. Nhưng ở Việt Nam, quy trình nhanh lắm cũng phải vài tháng" - ông Hiển nhận định và cho rằng thanh khoản ở Việt Nam rất kỳ lạ.

"Có lúc thanh khoản rất nóng. Khi nhà đầu tư thấy thị trường có cơ hội thì họ mua bán ào ào và kiểu gì cũng mua bán được hết. Nhưng khi thấy có vẻ phân vân thì họ không mua. Bất động sản không rớt giá nhưng mà mua bán rất khó. Chính ngân hàng cũng biết điều đó.

Nếu ngân hàng làm quyết liệt trong vấn đề xử lý nợ để bán thì cũng rất khó bán, ngay cả khi đã chấp nhận giảm giá, nên ngân hàng cũng có những tính toán. Họ làm việc lại với chủ đầu tư - tức người vay vốn, để 2 bên cùng tìm cách bán, dẫn đến không có chuyện đem đấu giá hàng loạt như các nước phát triển" - ông Hiển lý giải.

Đó là những lý do mà tình hình hiện tại dù đã xuất hiện những khó khăn trong vấn đề trả nợ nhưng vẫn không có sự đổ vỡ trên thị trường bất động sản.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cũng cho rằng, làn sóng bán tháo bất động sản chưa xảy ra, ít nhất là đến cuối năm nay, bởi một loạt lý do.

Thứ nhất, bất động sản, với người Việt, là một tài sản lớn. Có rất nhiều người dành dụm hàng chục năm mới có và họ không dễ gì buông bỏ, trừ một số ít nhà đầu tư mua đi bán lại, theo hình thức "lướt sóng". Họ sẽ vay bạn bè, người thân để trả lãi. Trừ trường hợp quá cấp bách, họ sẽ không bán tài sản đã mất rất nhiều thời gian để tích lũy, dành dụm.

Thứ hai, theo thống kê và kinh nghiệm ở các thị trường phát triển hơn, một nhà đầu tư bất động sản được xem là chuyên nghiệp nếu họ mua mà tính được khả năng nắm giữ tài sản. Đó là khả năng mà chúng ta có thể trả được gốc và lãi vay nếu có sử dụng đòn bẩy tài chính. Thường, thời gian nắm giữ tài sản sẽ vào khoảng 12-24 tháng.

Thứ ba, theo báo cáo 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước, dưới ảnh hưởng của Covid-19, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của các ngân hàng đang có xu hướng tăng nhẹ, từ 1,69% lên mức 1,78% vào cuối tháng 4. Nhưng mức tăng này vẫn chưa phản ánh những rủi ro tiềm ẩn mà hệ thống ngân hàng phải đối mặt trong thời gian tới - nghĩa là họ cũng đang kiểm soát được.

Vậy có nên mua bất động sản thời điểm này hay không? Ông Phan Công Chánh cho biết, hiện nay là giai đoạn tốt cho người mua, nếu tìm được sản phẩm hợp lý thì có thể xuống tiền trong giai đoạn này.

Nhưng ông Chánh cho biết có một số điều lưu ý. Thứ nhất, 2 tỷ đồng này nên là khoản tiền bạn dành riêng ra cho việc đầu tư bất động sản. Có nghĩa là, về mặt quản lý tài sản cá nhân, bạn đã có những khoản dự phòng cho tiêu xài gia đình, không sử dụng đòn bẩy và 2 tỷ đồng này là dành riêng để nắm bắt cơ hội khi thị trường bất động sản gặp khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19 hiện nay. Thứ hai, sản phẩm nào phải hợp lý, tức là dự án có pháp lý an toàn nhất.

Ngoài ra, một số chuyên gia cũng chỉ ra rằng, nếu chọn được đúng thời điểm và đúng dự án tốt, điển hình là các dự án nằm nơi có cơ sở hạ tầng phát triển, môi trường sống tốt, đầy đủ tiện ích thì cơ hội kiếm lời từ bất động sản là vẫn có thể.