Một dự án nhà đất đang trong tình trạng đìu hiu. Ảnh: Cao Thăng

Dễ thất thoát

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một số trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gồm: sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Chính phủ quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất… Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, để đảm bảo sự cụ thể, minh bạch của luật cần xem xét bỏ quy định Chính phủ quy định các trường hợp khác. Đồng thời rà soát các quy định hiện hành về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ để đưa vào dự luật. Ngoài ra, dự luật cũng nên quy định rõ các trường hợp “sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh” được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để tránh tùy tiện, lạm dụng trong việc vận dụng, áp dụng trên thực tiễn.

Vấn đề giá đất, tính tiền thuê đất cũng gặp phải quan điểm trái ngược từ cơ quan quản lý ngân sách. Theo dự luật, trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì áp dụng bảng giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể (tức là thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất để xác định giá đất theo thị trường) tương tự như trường hợp được Nhà nước giao đất.

Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, việc quy định khác nhau về giá đất tính thu tiền thuê đất giữa hai trường hợp trên là không phù hợp. Thứ nhất là về nguyên tắc, đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất có cùng thời hạn và cùng mục đích sử dụng đất, phương thức nộp tiền thuê đất có thể khác nhau (trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần) nhưng tổng số tiền thuê đất nộp cho Nhà nước phải tương đương nhau. Thứ hai, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ quy định và được ban hành định kỳ năm (5) năm một lần, khi giá đất thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Do đó, giá đất trong bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành cơ bản là không sát với giá thị trường (thực tế hiện chỉ bằng khoảng 40%-60% giá thị trường). Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm được ổn định chu kỳ 5 năm, khi hết chu kỳ ổn định 5 năm mới phải điều chỉnh lại.

Bên cạnh đó, trong một thời gian dài, Nhà nước đã trực tiếp hỗ trợ, bao cấp cho doanh nghiệp (phần lớn là thuê đất hàng năm) thông qua cơ chế giá đất (áp dụng bảng giá đất) thấp hơn so với giá đất trên thị trường. Điều này, một mặt giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng cạnh tranh do chi phí sản xuất thấp (giá thuê đất thấp) nhưng mặt khác, cùng với việc gia nhập WTO, các doanh nghiệp của Việt Nam vướng vào các vụ kiện chống bán phá giá nhiều hơn, thường xuyên bị thua kiện và bị áp mức thuế chống bán phá giá cao.

Để xử lý vấn đề này và đảm bảo doanh nghiệp Việt Nam vận hành theo cơ chế thị trường, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69 ngày 13-8-2009 và Nghị định số 121 ngày 31-12-2010 quy định giá đất xác định đơn giá thuê đất hàng năm phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Do đó, quy định áp dụng bảng giá đất để tính thuê đất trả tiền hàng năm như dự thảo vô hình trung đã đi ngược lại xu hướng của thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế, tác động trực tiếp đến việc các nước công nhận Việt Nam có nền kinh tế thị trường.

Ngoài ra, nếu quy định đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm áp dụng bảng giá (không theo thị trường) để tính tiền thuê đất thì sẽ không điều tiết được địa tô chênh lệch từ đất có nguồn gốc từ lợi thế vị trí địa lý (thương mại, có khả năng sinh lợi cao) vào ngân sách. Điều này, trực tiếp dẫn đến thất thoát vốn, tài sản và thất thu ngân sách nhà nước, địa tô chênh lệch rơi vào túi các nhà đầu tư.

Đây là bài học rút ra từ việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, khi doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm đối với những khu đất có lợi thế thương mại, vị trí đắc địa, khả năng sinh lợi cao thì toàn bộ giá trị “lợi thế vị trí địa lý” đã rơi toàn bộ vào túi tư nhân mà nhà nước không điều tiết được. Để khắc phục điều này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 59 (về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần) và quy định, trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì giá đất để tính đơn giá thuê đất phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường.

Tránh áp dụng hai loại giá

Theo nội dung tại khoản 3 Điều 111 dự thảo luật, đối với một số trường hợp như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất, xác định giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp khi thực thực cổ phần hóa thì UBND cấp tỉnh quyết định giá cụ thể (giá thị trường) cho từng trường hợp. Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, điều này sẽ tạo sức ép rất lớn đến cơ quan xác định giá đất (phải đấu thầu thuê tư vấn giá đất, thành lập tổ liên ngành xác định giá đất...) và nếu không quy định nguyên tắc để cơ quan có thẩm quyền quyết định giá cụ thể thì chắc chắn sẽ dẫn đến tăng thủ tục hành chính, tùy tiện, không khách quan, công bằng trong việc xác định giá đất như thực tế đang xảy ra tại một số nơi, không đạt được mục tiêu giảm khiếu nại, khiếu kiện phát sinh từ vấn đề giá đất.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Hữu Chí, để giải quyết vấn đề này cùng với việc không thể áp dụng hai loại giá khác nhau khi Nhà nước cho thuê đất (trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần) thì có thể áp dụng theo cách hầu hết các địa phương đang làm hiện nay là sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất: k1, k2... để định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Hệ số này được điều chỉnh để điều tiết lợi ích phát sinh do yếu tố quy hoạch mà có hệ số sử dụng đất cao hay thấp. Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất thời gian qua cho thấy đã góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí, giảm áp lực cho cơ quan nhà nước và công khai, minh bạch, khách quan, công bằng, tránh tùy tiện trong việc áp giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.

Việc thuê đơn vị tư vấn giá độc lập để định giá đất cụ thể chỉ thực hiện chủ yếu ở các thành phố lớn như: TPHCM, Hà Nội nhưng cũng chỉ áp dụng đối với các dự án lớn; còn lại đối với trường hợp thuê đất và các các trường hợp khác thì chỉ áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định.