Bài toán bền vững

Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Nhơn Trạch đang dần trở lại guồng quay của mình. Đặc biệt, trong bối cảnh quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm và đắt đỏ thì làn sóng các nhà đầu tư di cư sang các khu vực lân cận đang là xu thế. Tuy nhiên, ông Hà Văn Thiện, Phó tổng Giám đốc Trần Anh Group cho rằng dù thị trường Nhơn Trạch chó phát triển mạnh trở lại thì bài toán mà các doanh nghiệp phải giải ở thị trường này đó là làm sao phát triển bền vững được thị trường.

Cụ thể, ông Thiện cho biết những năm qua việc phát triển ồ át thị trường, chỉ nhắm vào khách hàng nhà đầu tư thứ cấp của các chủ đầu tư đã làm cho thị trường Nhơn Trạch mang tiếng xấu đó là các dự án không người ở. Việc không người ở đến từ các nguyên nhân như thiếu tiện ích sống, ở Nhơn Trạch hiện nay các dự án chỉ mới đơn thuần là xây hạ tầng nội khu và nhà ở còn lại các tiện ích như trường học, trung tâm thương mại, vui chơi giải trí lại thiếu. Chính vì vậy không hút được người dân mua nhà về ở, vậy các doanh nghiệp muốn dự án mình phát triển ra có người về ở, không lâm vào cảnh dự án vắng bóng người thì phải xây dựng được các tiện ích sống hoàn thiện ở chính dự án của mình.

"Hiện nay, tôi thấy đã có dự án làm được việc này ở Nhơn Trạch như dự án Phú Gia Residences… điều này tạo ra một bộ mặt mới cho thị trường bất động sản Nhơn Trạch trong thời gian tới", ông Thiện nói.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng thị trường bất động sản Nhơn Trạch còn tiềm năng rất lớn. Bởi nơi đây có vị trí liền kề với TP.HCM và là cửa ngõ giao thương kinh tế vùng TP.HCM – Đồng Nai – Bà Rịa-Vũng Tàu.

Việc các dự án hạ tầng quan trọng như sân bay quốc tế Long Thành hay cầu Cát Lái được xây dựng sẽ giúp bất động sản Nhơn Trạch khởi sắc. Tuy nhiên, đây là câu chuyện dài hạn, không phải một sớm một chiều, nên nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hơi với thị trường này.Đồng quan điểm, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản, cho rằng sẽ còn mất nhiều thời gian nữa thì Nhơn Trạch mới phát triển xứng tầm như kỳ vọng.

Ông Khương lý giải, để hình thành nên một khu đô thị, bên cạnh cơ sở hạ tầng giao thông cần xây dựng được hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế. Cụ thể, hạ tầng xã hội là trường học, chợ, bệnh viện, trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí; còn hạ tầng kinh tế là nơi để giao dịch thông thương, kinh doanh mua bán.

"Hiện nay, Nhơn Trạch chỉ mới cơ bản giải quyết được vấn đề về cơ sở hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, những dự án như sân bay Long Thành hay cầu Cát Lái là câu chuyện dài và cần rất nhiều năm để xây dựng", ông Khương nói.

Ông Khương ví dụ, khu đô thị Phú Mỹ Hưng được đầu tư xây dựng từ những năm 90. Các nhà đầu tư phải bắt đầu từ quy hoạch về hạ tầng đường sá, cầu cống rồi đến quy hoạch về hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện. Cuối cùng là quy hoạch về hạ tầng kinh tế thành nơi mua bán, kinh doanh sầm uất. Để có được khu đô thị Phú Mỹ Hưng như bây giờ, các nhà đầu tư phải mất hơn 25 năm. Chưa kể, Phú Mỹ Hưng có vị trí liền kề trung tâm TP.HCM.

Ông Khương cho rằng, các nhà đầu tư, các tổ chức quan tâm đến bất động sản Nhơn Trạch hay các đô thị lân cận khác thường có tầm nhìn từ 10 năm, 20 năm, 30 năm. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư cá nhân thì cần xác định lại kỳ vọng của mình đang ở đâu, sử dụng đòn bẩy tài chính như thế nào và biết được tốc độ phát triển đô thị với kỳ vọng đầu tư có gần gũi với nhau hay không.

"Nếu tốc độ phát triển của đô thị đó chậm mà kỳ vọng đầu tư quá lớn trong khi nhà đầu tư sử dụng chủ yếu vốn vay ngân hàng thì cần cẩn trọng. Ngược lại, nếu nhà đầu tư sử dụng 100% tiền mặt thì cũng cần cân nhắc, so sánh những nơi có thể đầu tư tốt và an toàn hơn trước khi đầu tư ở thị trường này. Mua đất để chờ tăng giá thì cũng cần ước lượng được bao lâu thì chúng ta đạt được kỳ vọng như mong muốn", ông Khương nói.

Chọn lại dòng sản phẩm cho thị trường Nhơn Trạch

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam (R&D DKRA Vietnam) cho rằng thị trường Nhơn Trạch ngoài phát triển bền vững thì câu chuyện chọn lại dòng sản phẩm để phát triển cũng cần được tính toán. Theo ông Hoàng, sau những đợt sốt đất vào giai đoạn 2016 - 2017, hiện nay nhiều dự án đất nền, nhà phố/biệt thự được triển khai trước đây, tỉ lệ dân cư lấp đầy vẫn rất thấp. Đây là một trong những tình trạng tiêu cực, gây nghi ngại cho toàn thị trường. Cùng lúc đó, xu hướng thị trường giảm nhiệt mạnh vào nửa cuối năm 2020, đặc biệt là thị trường thứ cấp.

Để thị trường Nhơn Trạch sôi động trở lại, cần có những đột phá mới, cơ bản và ở nhiều khía cạnh như giao thông nội khu, giao thông kết nối vùng, các tiện ích xã hội,… để thu hút và phục vụ cuộc sống dân cư.

Đặc biệt, ông Hoàng cho rằng xung quanh khu vực Nhơn Trạch hiện nay có nhiều khu công nghiệp, tập trung đông lực lượng lao động, quản lý. Do đó, nhu cầu về nhà ở bình dân cho các đối tượng này rất lớn, nhưng nguồn cung hiện chưa đáp ứng sức cầu thị trường. Trong khi mức giá của đất nền phân lô đã lên rất cao, trung bình từ 15 - 18 triệu đồng/m², thậm chí có dự án lên đến 30 triệu đồng/m².

"Tôi cho rằng, để phát triển thị trường bất động sản và đô thị Nhơn Trạch sao cho phù hợp với đặc trưng và điều kiện khu vực này thì việc đầu tiên, vẫn nên chú ý đến nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, để từ đó kéo dân cư về sinh sống và dần dần thị trường sẽ sôi động hơn", ông Hoàng nói.

Câu chuyện ông Hoàng đặt là có sơ sở bởi hiện nay theo Quy hoạch phát triển Nhơn Trạch của Thủ tướng Chính phủ thì Nhơn Trạch có 9 khu và 1 cụm công nghiệp đang hoạt động, thu hút gần 500 dự án đầu tư. Số lượng chuyên gia người nước ngoài, chuyên viên kỹ sư chất lượng cao làm việc tại các khu công nghiệp không ngừng gia tăng dẫn đến nhu cầu về nhà ở và không gian sống tiêu chuẩn quốc tế tăng lên. Trong khi đó, các dự án bất động sản phát triển phục vụ cho giới chuyên gia, công nhân đang làm việc tại đây rất ít, nếu các nhà đầu tư định hình lại thị trường này, phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu ở của chuyên gia và người lao động thì Nhơn Trạch sẽ là một thị trường bất động sản bền vững và phát triển mạnh trong năm 2021.

Ông Nguyễn Thế Phong, Phó chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch cho biết, trong 5 năm tới, huyện này cần nguồn vốn hơn 10.000 tỷ đồng để đầu tư các tuyến đường, cầu để kết nối giao thông vùng. Hiện tại huyện Nhơn Trạch đang tiến hành cập nhật vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng cầu Cát Lái và đường liên cảng Phước An. Dự tính, cầu Cát Lái có tổng vốn đầu tư 7.200 tỷ đồng, đường liên cảng Phước An là 6.200 tỷ đồng...