Không nằm ngoài khó khăn chung của thị trường bất động sản, thậm chí phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn gặp nhiều khó khăn hơn, khi người tiêu dùng thực hiện chính sách “thắt lưng buột bụng” cắt giảm chi tiêu. Tuy nhiên, giới kinh doanh bất động sản cho rằng, tiềm năng của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn rất lớn, vấn đề là khai thác như thế nào.

Khoảng cách cung - cầu

Không thể phủ nhận, bất động sản du lịch đã có một thời “lên ngôi” và trở thành điểm ngắm hấp dẫn của giới kinh doanh địa ốc trong và ngoài nước. Song, sự phát triển nóng của thị trường này đã dẫn đến những thiếu hụt trong quản lý, ẩn chứa nhiều rủi ro và thiếu tính bền vững.

Những dự án biệt thự nghỉ dưỡng được biết đến đầu tiên vào năm 2005 và được đánh giá là khá thành công như Mũi Né Domain, kế đến là Khu resort The Nam Hải. Năm 2008, phân khúc này đã làm bất ngờ ngay cả những chuyên gia am hiểu nhất về thị trường bất động sản Việt Nam, khi Dự án Hyatt Regency (Đà Nẵng) với hàng trăm căn biệt thự có giá từ 180.000 USD đến hơn 1 triệu USD được bán hết trong một thời gian ngắn kỷ lục. Từ đó đến nay, hàng loạt dự án bất động sản du lịch khác đã được triển khai đầu tư.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, Việt Nam với lợi thế sở hữu tới hơn 3.260 km bờ biển dài, với hàng trăm bãi biển lớn nhỏ khác nhau, cùng nhiều cảnh quan thiên nhiên, di tích văn hóa có giá trị… là những yếu tố thuận lợi để xây dựng các khu nhà ở, khu nghỉ dưỡng để nước ta có thể tạo nên một thị trường bất động sản du lịch mang tầm cỡ quốc tế. Tuy nhiên, nếu đầu tư một cách ồ ạt, thiếu sự nghiên cứu sẽ dễ dẫn đến tình trạng bội cung. Theo thống kê từ Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE, dù chỉ được phát triển trong hơn 5 năm nay, nhưng ước tính đến hết năm 2010, số lượng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng ở miền Trung lên tới 3.745 căn. Thậm chí, số căn hộ và biệt thự hạng sang tại miền Trung Việt Nam còn nhiều hơn so với Phuket (Thái Lan), nơi được mệnh danh là thiên đường nghỉ dưỡng ở châu Á (253 căn so với 135 căn).

Nguồn cung quá lớn dẫn đến vài năm trở lại đây, tốc độ bán hàng của các dự án bất động sản du lịch đã chững lại rất nhiều. Theo tìm hiểu của ĐTCK, từ đầu năm 2012 đến nay, một số dự án biệt thự căn hộ nghỉ dưỡng ở Bà Rịa - Vũng Tàu dù đưa ra hàng loạt chính sách ưu đãi cho khách hàng, thậm chí có dự án, chủ đầu tư bỏ ra kinh phí hàng chục tỷ đồng để tiếp thị, quảng bá dự án, nhưng chỉ tiêu thụ được vài căn biệt thự.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở TP. HCM cho rằng, người mua bắt đầu nghi ngờ khả năng thu lợi nhuận từ cho thuê lại và khả năng tăng giá của bất động sản du lịch, vì đa phần các dự án khu nghỉ dưỡng đang gặp khó khăn trong kinh doanh, với công suất cho thuê bình quân chưa đầy 50%.

Theo đánh giá của Công ty Savills Việt Nam, bất động sản nghỉ dưỡng là một thị trường đặc thù do giá trị mua, bán của loại hình bất động sản này khá cao, đồng thời, đối tượng khách hàng của thị trường này chủ yếu là những tầng lớp có tiền. Tuy nhiên, với điều kiện kinh tế - tài chính khó khăn trong một năm trở lại đây và tình hình trầm lắng của thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng thời gian qua cũng chững lại. Từ đầu năm đến nay, nguồn cung mới vào thị trường cũng như số lượng giao dịch thành công rất hạn chế. Tại một thị trường ở khu vực miền Trung, số lượng giao dịch bình quân quý trong năm 2012 chỉ bằng 30% so với mức bình quân của năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ của hai quý vừa qua của mảng thị trường này đều dưới 10%.

Nhiều tiềm năng, nhưng phải biết khai thác

Giới chuyên môn cho rằng, trong một vài năm tới, nếu các dự án đã được cấp phép đều được triển khai, nguồn cung sẽ còn tăng nhanh. Làm thế nào để thu hút khách du lịch, lấp đầy lượng phòng lớn trong thời gian tới là bài toán không dễ tính. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu Hà Nội thuộc Công ty Savills Việt Nam, cũng giống các mảng thị trường bất động sản, sự bất ổn của kinh tế vĩ mô là một trong những thách thức cho việc phát triển và khai thác loại hình bất động sản này du lịch.

Tại Hội nghị Quản lý bất động sản du lịch Việt Nam do Irving Seminar & Training và Lean Media tổ chức tại TP. HCM mới đây, nhiều chuyên gia đánh giá, bất động sản du lịch còn tiềm năng rất lớn so với các nước trong khu vực. Tuy nhiên, sự cạnh tranh đang ngày càng quyết liệt hơn khi nguồn cung ngày càng nhiều và tiêu chuẩn lựa chọn của các khách hàng ngày càng cao hơn. Điều này sẽ mang lại thách thức cho các nhà đầu tư trong việc quản lý cũng như tạo ra những ưu điểm, thuận lợi cho dự án của mình, nhằm thu hút khách hàng.

Ông Patrick Basset, Phó chủ tịch Tập đoàn Accor cho rằng, bất động sản du lịch cần có những tiêu chuẩn nghiêm ngặt để mang lại giá trị gia tăng bền vững cho dự án. Với nhà đầu tư mới tham gia thị trường, để đạt tiêu chuẩn quốc tế là điều không dễ dàng.

“Nhiều nhà đầu tư khi tham gia thị trường thường quá lạc quan về kế hoạch doanh thu, công suất phòng hoặc do quản lý, điều hành chưa tốt đã gây thiệt hại nặng về thời gian, tiền bạc”, ông Patrick Basset nhận định và khuyến cáo, hiểu rõ thị trường cũng như chọn lựa các đơn vị quản lý khách hàng là điều quan trọng.

Nhận định về thị trường bất động sản du lịch Việt Nam thời gian tới, ông Kenneth Atkinson, Giám đốc điều hành Grant Thoornton cho rằng, Việt Nam đang có lợi thế là thu hút lượng du khách khá lớn, nhưng tiềm năng lớn hơn vẫn là khách nội địa. “Về lâu dài, Việt Nam cần phải cải tiến chính sách để thu hút thêm khách du lịch quốc tế, như ưu đãi cho du khách nước ngoài (miễn thị thực nhập cảnh) và cho các nhà đầu tư nước ngoài. Cho người nước ngoài được sở hữu tài sản ở Việt Nam để sau khi nghỉ dưỡng họ đưa gia đình quay trở lại. Cùng với đó, Việt Nam cần đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ hơn, vì hạ tầng xung quanh các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn còn yếu, đặc biệt với những khu du lịch, nghỉ dưỡng xa sân bay sẽ gặp nhiều khó khăn để thu hút khách", ông Kenneth Atkinson nói.