Nhận định trên được các chuyên gia đưa ra tại diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020 với chủ đề “Đón sóng đầu tư mới” do Báo Đầu tư phối hợp với BW Industrial tổ chức ngày 28/10.

Việt Nam trở thành điểm sáng

Phát biểu tại diễn đàn, ông Võ Thành Thống, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cho biết dòng vốn đầu tư toàn cầu đang có sự thay đổi mạnh mẽ và khó đoán định trong những năm gần đây.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, một số quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam lại trở thành điểm sáng trên bản đồ thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài.

“Dòng vốn đầu tư chảy mạnh từ các nền kinh tế châu Á, Mỹ và trong nội khối ASEAN được cho là nguyên nhân của hiện tượng tích cực này”, ông Thống phát biểu.

Các chuyên gia thảo luận về tiềm năng bất động sản công nghiệp tại diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020

Theo ông Thống, Việt Nam đang chuẩn bị những tiền đề cần thiết để sẵn sàng đón nhận làn sóng chuyển dịch đầu tư mới, bằng những chính sách thu hút đầu tư thông thoáng nhưng có chọn lọc, ưu tiên các dự án sử dụng công nghệ hiện đại, thân thiện với môi trường và gắn với xu hướng cuộc cách mạng 4.0.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng tiếp tục được nâng cấp, bao gồm các khu công nghiệp, khu kinh tế đã có đủ hạ tầng, nhà xưởng, đủ điều kiện đón “đại bàng”. Trong tương lai, có thể sẽ thực hiện thí điểm một số cụm liên kết ngành nhằm hình thành mạng sản xuất, chuỗi cung ứng và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu tại một số địa phương.

Theo thống kê, cả nước hiện có 336 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800 héc ta, với cơ sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ kho bãi, logistic đang tiếp tục phát triển mạnh để đáp ứng nhu cầu đầu tư, phát triển cơ sở sản xuất của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Nguồn cầu bất động sản công nghiệp đang tăng

Nói về tốc độ phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp của Công ty CBRE Việt Nam, cho biết nếu như thời điểm mới mở cửa, nguồn cung bất động sản công nghiệp chủ yếu là đất công nghiệp, thì trong khoảng 2-3 năm trở lại đây nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đang có xu hướng tăng trưởng. Ở miền Bắc, nguồn cung hai loại hình nói trên đã đạt hơn 3 triệu m2. Trong khi ở miền Nam con số này đã cán mốc 5 triệu m2.

Trong đó giá thuê đất và kho xưởng đều tăng trưởng tốt trong các năm qua. Cụ thể, đất thuê công nghiệp tăng từ 20-30%. Nếu cách đây 2 năm giá thuê từ chủ đầu tư có thể từ 70-80 USD/m2/kỳ hạn thuê (khoảng 50 năm), thì nay mức giá này đang từ 100 USD trở lên.

Tại TP.HCM, nếu như trước đây một số khu công nghiệp có mức giá chào thuê đất từ 150 USD/m2, thì nay đã tăng lên 300 USD/m2 đối với kỳ hạn thuê còn lại.

Tại Đồng Nai, mức giá chào thuê từ 100 USD/m2 đã tang lên đến 155 USD/m2; Long An cũng ghi nhận mức tăng giá từ 110 USD/m2 lên đến 200 USD/m2.

Tại một số tỉnh, thành khu vực phía bắc, như tại Hà Nội, trước đây giá thuê từ 155 USD/m2 nay đã tăng lên khoảng 260 USD/m2. Hay tại khu vực Bắc Giang, giá chào thuê từ 55 USD/m2 cũng đã tăng lên khoảng 110 USD/m2.

Theo chuyên gia của CBRE, nguồn cung tăng mạnh, nhưng nguồn cầu vẫn tốt do tác động của nhiều yếu tố. Trong đó, đầu tư cơ sở hạ tầng tăng mạnh chính là một trong những cú huých thúc đẩy nguồn cầu bất động sản công nghiệp.

Cụ thể, hiện nay đang có 3 đường cao tốc mới được khởi công là Mai Sơn - Quốc lộ 45, Vĩnh Hảo - Phan Thiết, Phan Thiết - Dầu Giây. Bên cạnh đó, một số tuyến cũng đã thông xe và không ngừng đẩy nhanh tiến độ xây dựng như Hà Nội - Hải Phòng, Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, Trung Lương - Mỹ Thuận… Hệ thống cảng biển cũng được chú trọng đầu tư mở rộng như Lạch Huyện, cảng quốc tế Long An, Bắc Vân Phong.

Ngoài ra, nguồn cầu bất động sản công nghiệp tăng cao còn do nhu cầu phát triển của các doanh nghiệp khi dịch chuyển chuỗi cung ứng đã diễn ra. Việc cạnh tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc góp phần thúc đẩy quá trình dịch chuyển xảy ra nhanh hơn. Việc gia nhập các hiệp định thương mại giúp mở rộng thị trường, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tận dụng các ưu đãi về thuế.

Từ những lợi thế kể trên, ông Hiếu nhìn nhận rằng, đây chính là cơ hội, là thời điểm chuyển mình cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Những doanh nghiệp lớn chưa từng xuất hiện trên thị trường Việt Nam cũng đưa ra những cam kết đầu tư vào Việt Nam.

Chẳng hạn như Công ty kho bãi lớn nhất châu Á – GLP đang có kế hoạch ra mắt liên doanh 1,5 tỉ USD tại Việt Nam. Hay Logos, tập đoàn chuyên về bất động sản logistics, mới đây thông báo thành lập liên doanh đầu tiên ở Việt Nam có tên Logos Vietnam Logistics Venture. Liên doanh này có danh mục đầu tư ban đầu khoảng 350 triệu USD, hướng tới phát triển các cơ sở hậu cần tại những khu vực trọng điểm TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng.

Thời cơ của các thị trường cấp 2

Đại diện của CBRE nhận định, Việt Nam đã phát triển bất động sản công nghiệp một thời gian tương đối dài. Vì vậy, đến thời điểm hiện tại, quỹ đất tại các tỉnh thành đã phát triển trước như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên… đã bị giới hạn, giá cao hơn, lao động không còn nhiều. Hiện nay, Chính phủ cũng như các chủ khu công nghiệp đang định hướng tìm kiếm cơ hội ở các tỉnh thành cấp 2 như Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Hà Nam…

Ở khu vực phía nam, sau các tỉnh thành đã phát triển như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An thì Bình Phước, Tây Ninh, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ là những khu vực mới nổi.

“Giá thuê đất giữa các tỉnh thành cấp 1 và cấp 2 chênh lệch đến 20-30%. Khi nhìn các địa điềm tiềm năng để đầu tư, nếu như tối ưu chi phí đầu tư là yếu tố quan trọng hàng đầu với các nhà đầu tư thì thị trường cấp 2 là thị trường tiềm năng”, ông Hiếu cho biết.

Nói như vậy không có nghĩa là các thị trường cấp 1 mất sức hấp dẫn khi nhu cầu mở rộng không gian lưu trữ của các công ty thương mại điện tử tăng mạnh. Việc tối đa hóa hiệu suất của sử dụng đất là điều cần thiết. Theo đó, phát triển kho và xưởng cao tầng ở các khu vực đô thị sẽ là xu hướng tất yếu, ông Hiếu kết luận.