Có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2000 đến 2006 có diễn biến vô cùng căng thẳng khi đang nóng sốt xình xịch bỗng chốc rơi vào trạng thái đóng băng toàn phần trong suốt 2 năm.

Sau đây sẽ là những phân tích và nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam trong thời kỳ lên hương từ năm 2000 đến 2003 và thời kỳ xuống dốc không phanh từ 2004 đến 2006.

Cơn “sốt” đầu tiên trong thập kỷ mới từ 2000 đến 2003

Nhờ luật đầu tư nước ngoài ra đời vào năm 2001 mà thị trường bất động sản Việt Nam đã thu hút được một nguồn vốn lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Trong suốt một thập kỷ, nền kinh tế tại Việt Nam có vô vàn biến đổi theo những chiều hướng khác nhau. Bất động sản – một lĩnh vực quan trọng luôn gắn bó mật thiết và chịu tác động nhiều nhất từ nền kinh tế cũng đã có những sự chuyển biến không ngừng.

Mở đầu vào năm 2000, giá nhà đất bắt đầu có những biến động, tiếp đó là giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II của năm 2001 sau một thời gian dài bình lặng của thập kỷ trước. Đây là cơn “sốt” thứ hai của nhà đất và cũng là cơn “sốt” đầu tiên của thập kỷ từ 2000 – 2010. Theo nhiều nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, còn cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.

Nguyên nhân của cơn “sốt” đầu tiên 2000 – 2003 này là do đâu?

Nguyên nhân chủ yếu của cơn sốt bất thường này được nhận định là do nền kinh tế Việt Nam giai đoạn này vẫn đang đứng vững trong khi các nước khác trong khu vực thì đang phải khắc phục hậu quả do khủng hoảng tài chính gây ra. Điều này đã tạo uy tín lớn cho môi trường quốc tế, thu hút mạnh mẽ được vốn đầu tư nước ngoài.

Các Luật Doanh nghiệp, Luật đầu tư nước ngoài ra đời thu hút nhiều người. Theo ước tính của Viện Kinh tế TP.HCM thì lượng đầu tư vào lúc bấy giờ đạt đến khoảng 6 tỉ USD. Tuy nhiên, chỉ có đất được mua còn không có công trình hay nhà ở nào được xây dựng cả. Vì vậy, cơn sốt lần này chủ yếu là nhu cầu ảo, giá ảo không phải giá trị thật.

Ngoài ra, sự đầu tư gia tăng mạnh mẽ, yếu tố tâm lý kỳ vọng khả năng sinh lời vô tận của đất và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất cũng là những nguyên nhân góp phần tác động lớn để tạo cơn sốt giá kéo dài từ 2000 – 2003.

Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam tính đến năm 2011

Trạng thái đóng băng toàn phần từ 2004 – 2006

Sau giai đoạn sốt đến mức nhà nước phải can thiệp để điều chỉnh là giai đoạn đóng băng triền miên kéo dài suốt 2 năm từ 2004 – 2006. Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu diễn ra quá trình trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước. Theo như số liệu thống kê năm 2003 là giao dịch địa ốc thành công giảm tới 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm mạnh tận 78%.

Nguyên nhân thị trường giảm sốt phần lớn do điều chỉnh của nhà nước. Theo chỉ đạo của Chính phủ, UBND thành phố Hà Nội đã đưa ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và quản lý đất đai. Tại TP.HCM, UBND cũng ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận và huyện của Hà Nội và TP. HCM cũng đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên đồng bộ và kiên quyết.

Năm 2004 theo Nghị định 181 của Chính phủ qui định “Dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền dự án bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để đảm nhiệm từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là với các nhà đầu tư trong nước.

Chỉ sau vài tháng, nhà đất tại 2 thành phố lớn đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, cơn lốc đầu tư bất động sản trong nước đã lắng dần.

Thị trường bất động sản đóng băng còn do tác động từ khác…

Ngày 1.1.2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh hướng sát với giá thực tế khiến cho chi phí đền bù giải toả lên cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia. Đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn. Vì thế, các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên việc đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.

Ngoài nguyên nhân từ các chính sách của nhà nước, còn có nhiều tác động từ phía thị trường lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh. Trong khi đó, các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoáng, ngoại tệ lại đang trên đà phát triển, lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với nhà đất. Vì vậy, các nhà đầu tư rời bỏ bất động sản để dồn tiền cho các kênh khác.