Khác với BOT, các dự án BT ít vấp phải phản ứng của người dân dù thất thoát, thiệt hại cho ngân sách nếu xảy ra thường nghiêm trọng gấp nhiều lần. Không được giám sát nên người dân cũng rất khó thấy những "góc khuất" của BT.

Theo một chuyên gia kinh tế, do "một mình, một chợ", tính minh bạch và cạnh tranh không cao nên nhà đầu tư (NĐT) luôn được lợi bởi chính yếu tố giá cả "sản phẩm công" mà "bên mua" đặt hàng. Không theo quy luật thị trường, giá cả đó lại theo quy trình dự toán, quyết toán của một dự án đầu tư vốn dễ bị thay đổi bởi nhiều yếu tố… phi thị trường.

Trước đây, quỹ đất mà Nhà nước thanh toán cho NĐT được định giá ngay sau khi ký hợp đồng BT, theo khung giá có sẵn và thường chỉ ở mức tối thiểu (bởi mức tối đa lại do thị trường quyết định). NĐT thường "trúng đậm" nhờ giá đất chênh lệch tăng rất nhiều lần so với lúc mới tiếp nhận đất. Dự án BT dễ dàng trở thành "chùm khế ngọt"...

Mới nhưng… "nóng" dai dẳng

Tại Kỳ hợp thứ nhất Quốc hội Khoá XV vừa qua, các đại biểu Quốc hội nhận được báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán năm 2020 của Kiểm toán Nhà nước (KTNN), chỉ ra nhiều vi phạm, hạn chế, sai sót trong quá trình đầu tư, quản lý dự án BOT và BT. Trong báo cáo này, báo cáo của KTNN đã "điểm mặt" nhiều dự án BT tại khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh).

Được Chính phủ phê duyệt từ năm 1996, KĐTM Thủ Thiêm rộng 930ha nằm trên bán đảo cùng tên, đối diện quận 1 qua bờ sông Sài Gòn, được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính, thương mại mang tầm cỡ quốc tế. Đây cũng sẽ là đô thị bền vững, kết hợp chặt chẽ với các điều kiện cảnh quan tự nhiên, đẹp bậc nhất Đông Nam Á. Để hình thành KĐTM (với 5 khu vực chính gồm Khu lõi trung tâm và các khu dân cư phía Bắc, dọc đại lộ Mai Chí Thọ, phía Đông và Khu Châu thổ phía Nam), chính quyền thành phố đã mất 10 năm giải tỏa trắng gần như toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm, khoảng 15.000 hộ dân đã di dời; chấp nhận áp lực trả lãi vay phát sinh có khi mỗi ngày lên khoảng 2,9 tỷ đồng…

Do nằm đối diện với quận 1, chỉ cách sông Sài Gòn nên đất tại KĐTM Thủ Thiêm hiện cao ngất ngưởng, thu hút thành phần thượng lưu.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện quy hoạch, bên cạnh mặt được, đã xảy ra nhiều tồn tại, sai phạm gây bất bình trong nhân dân. Các sai phạm của dự án BT tại đây cũng góp một phần làm cho Thủ Thiêm… "nóng".

Theo KTNN, quá trình thực hiện các hợp đồng BT tại đây (gồm dự án 4 tuyến đường chính; dự án hạ tầng khu dân cư phía Bắc - hoàn thiện đường trục Bắc - Nam và dự án cầu Thủ Thiêm 2; tổng mức đầu tư - TMĐT, được phê duyệt hơn 19.787 tỷ đồng), tất cả các dự án đều bộc lộ tồn tại, sai sót.

Theo Thanh tra Chính phủ, toàn bộ quỹ đất trong KĐTM Thủ Thiêm gần 222ha được tạo ra bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Thế nhưng, UBND thành phố đã sử dụng chủ yếu diện tích này thanh toán đối ứng cho các dự án BT được chỉ định NĐT, nhất là các dự án đầu tư hạ tầng phục vụ cho… chính khu đô thị này, không thông qua đấu thầu dự án hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất (SDĐ) không qua đấu giá quyền SDĐ, vi phạm các quy định của Luật Đất đai và Luật Đấu thầu. Đáng lưu ý, UBND thành phố đã sử dụng đơn giá bằng chi phí đầu tư bình quân (chỉ 26 triệu đồng/m²) không đầy đủ, thiếu chính xác, không đúng quy định làm giá tối thiểu để tính tiền SDĐ thanh toán đối ứng cho các dự án BT như kể trên.

Thanh tra Chính phủ cho rằng, chính các vi phạm (từ phía chính quyền) mà NĐT được hưởng lợi do chênh lệch giá đất lớn (chênh lệch địa tô) từ việc được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo hình thức hợp đồng BT.

BT là… "chùm khế ngọt"

Điều mà dư luận xì xầm bán tán nhất chính là phần quỹ đất mà "bên mua" dùng để thanh lý một phần giá trị "hàng", chính là các dự án BT. Tại dự án BT hạ tầng Khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện trục Bắc - Nam (giá trị hợp đồng hơn 2.641 tỷ đồng), trong TMĐT 3.345,6 tỷ đồng mà UBND thành phố phê duyệt cho NĐT (Công ty CP Phát triển Hạ tầng kỹ thuật TP Hồ Chí Minh - CII), Thanh tra Chính phủ phát hiện có một số khoản chi không đúng quy định với tổng giá trị 411 tỷ đồng. Thanh toán hợp đồng BT cho Công ty CII, tháng 4/2016, UBND thành phố ký Quyết định 1984/QĐ-UBND giao 9 lô đất (tại khu chức năng số 3 và 4 KĐTM Thủ Thiêm) gồm 90.078,3 m² đất sử dụng ổn định lâu dài xây dựng nhà ở và 6.053,6 m² đất sử dụng 50 năm xây dựng văn phòng cho thuê.

Tựa như chuyện xảy ra tại Khánh Hoà, trong lúc dự án BT chưa hoàn tất thì NĐT đã cùng đối tác triển khai dự án bất động sản Lake View tại một trong những lô đất được giao, cho ra sản phẩm nhà phố có giá bán từ 28-35 tỷ đồng/căn. Cuối năm 2017, DN tiếp tục triển khai dự án Thủ Thiêm River Park tại các khu đất còn lại 1.140 căn hộ (bao gồm căn hộ cao cấp, biệt thự, biệt thự trên không, căn hộ sân vườn…). Trong một báo cáo, DN xác định, 9 lô đất (hơn 9,6ha) được UBND thành phố thanh toán có giá trị hơn 2.855 tỷ đồng.

Tháng 4/2018, UBND thành phố đồng ý cho bán đấu giá QSDĐ 9 lô đất thuộc Khu chức năng số 1 KĐTM Thủ Thiêm (cạnh 9 lô đất đã giao cho CII). Dư luận cảm thấy "sốc" khi lô đất được đưa ra bán đấu giá nhỏ hơn (tổng diện tích chỉ 7,8ha), chưa có hạ tầng kỹ thuật và đường giao thông kết nối nhưng giá khởi điểm đã là 27.000 tỷ đồng.

Kiểm toán Nhà nước đã đề nghị UBND TP Hồ Chí Minh chỉ đạo UBND Quận 1, UBND Quận 2, Ban Quản lý đầu tư xây dựng các công trình giao thông, Ban Quản lý đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các đơn vị liên quan khẩn trương thực hiện việc điều chỉnh thời gian thực hiện dự án, gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng, hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, di dời hạ tầng kỹ thuật, sớm bàn giao cho nhà đầu tư thi công hoàn thành các dự án BT. Đồng thời Kiểm toán Nhà nước cũng yêu cầu UBND TP Hồ Chí Minh quan tâm, chỉ đạo thực hiện việc xác nhận khối lượng, giá trị hạng mục hoàn thành để thanh toán theo quy định của hợp đồng BT.