- Phóng viên: Một số DN đang rất hào hứng với những giải pháp hỗ trợ và nhiều người đang kỳ vọng sẽ có một luồng gió mới thổi vào thị trường BĐS đang rất trầm lắng hiện nay. Ông có cho rằng thị trường sẽ sớm khởi sắc?

- Ông PHẠM SỸ LIÊM: Những chính sách mới này nếu triển khai sẽ có tác động tốt đến thị trường nhưng giải quyết mọi vấn đề của thị trường thì không phải. Nó sẽ giảm nhẹ những khó khăn thôi chứ chưa thể làm thị trường phồn vinh trở lại. Trong bối cảnh hiện nay thì những động thái tích cực như thế này cũng đã là rất đáng quý và các DN cần tranh thủ tận dụng các chương trình hỗ trợ để vượt qua khó khăn. Tuy nhiên, sẽ còn có rất nhiều vấn đề mà nếu không lường được hết thì những hỗ trợ từ chính sách sẽ không thể phát huy tác dụng.

- Có phải ông đang muốn nói đến tính khả thi của việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi dự án?

Đúng vậy, với việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, một giải pháp đang được nhiều DN, nhất là các DN phía Nam kỳ vọng là sẽ làm cho thị trường có tính thanh khoản cao hơn do phù hợp với năng lực chi trả của người dân. Tuy nhiên, theo tôi, tính khả thi của việc chuyển đổi này cần đến 3 điều kiện. Về mặt kỹ thuật, không phải nhiều dự án có thể đáp ứng đủ các yêu cầu như thông tư đã nêu, đó là bảo đảm an toàn, tiện lợi cho người sử dụng, căn hộ diện tích nhỏ sau khi chuyển đổi phải có đủ không gian, diện tích sử dụng tối thiểu như: bếp, công trình vệ sinh, phòng tắm và có diện tích không thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở. Thứ 2 là về mặt kinh tế, chỉ những dự án chưa hoàn thành mới dễ điều chỉnh còn những dự án đã hoàn thiện thì không hợp lý. Điều kiện khả thi thứ 3 là phía khách hàng. Được khuyến khích làm nhà giá rẻ thì làm mà không điều tra thị trường người mua nhà ở giá thấp là ai, từ đâu đến, nhu cầu thế nào. Như vậy là tái phạm khuyết điểm đầu tư theo phong trào.

- Cứ cho là các DN sẽ biết tự cân đối xem xét để việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ cũng như chuyển đổi dự án phù hợp với hướng dẫn của thông tư của Bộ Xây dựng, còn những ưu đãi mà dự thảo thông tư của Ngân hàng Nhà nước vừa công bố theo ông có đủ hấp dẫn đối với các DN?

Về cách hỗ trợ bên cung như nêu trong dự thảo đối với các DN tham gia vào thị trường NƠXH và phân khúc nhà ở giá thấp tôi thấy chưa thật rõ ràng, chẳng hạn đối với dự án chuyển đổi công năng từ dự án nhà ở thương mại sang dự án NƠXH thì phải có vốn tối thiểu là 30% nhu cầu mới được tham gia phương án vay. Chủ đầu tư các dự án dang dở này đã bị ngân hàng đình chỉ cho vay, chưa có tiền nộp lãi thì kiếm đâu ra số vốn tối thiểu đó? Hơn nữa đi vay một đống tiền để rồi thu tiền thuê hàng tháng thì biết bao giờ hoàn vốn! Các dự án NƠXH kiểu này rất dễ chỉ là cỗ máy để nộp lãi cho ngân hàng mà thôi chứ chẳng đem lại lợi ích gì cho nhà đầu tư.

- Về phía bên cầu, trong dự thảo của Ngân hàng Nhà nước cũng bỏ qua đối tượng vay vốn là người có nhu cầu mua NƠXH, chỉ cho đối tượng thuê và thuê mua, ông nghĩ sao về vấn đề này?

Tôi không hiểu tại sao lại phải cho vay để thuê/thuê mua nhà ở xã hội? Nếu cần thì chỉ là trợ cấp, chẳng hạn đối với sinh viên hay công nhân (đối với sinh viên thì Nhà nước trợ cấp, với công nhân thì bên sử dụng phải trợ cấp), một phần tiền thuê mà thôi. Do đó, nên đổi cho vay thành trợ cấp một phần tiền thuê /thuê mua NƠXH. Còn với đối tượng có nhu cầu mua nhà nếu không nằm trong chương trình hỗ trợ này thì cũng phải nới lỏng những điều kiện cho vay thì mới kích cầu được thị trường.

- Vậy theo ông, cần phải làm gì thị trường BĐS mới thực sự có chuyển biến?

Chúng ta cần có sự phân biệt NƠXH và nhà giá thấp. NƠXH thì chỉ cho thuê và thuê mua với giá thấp. Nhà để bán không gọi NƠXH mà gọi là nhà giá thấp. Thị trường nhà ở hiện thiếu phân khúc nhà ở giá thấp và nhà ở cho thuê. Nhà nước nên có chính sách phát triển 2 loại nhà ở này. Nhà ở giá thấp phải xem là một loại nhà ở thương mại, kinh doanh có lãi. Giảm giá nhà bằng cách giảm tiền đất thì người làm mới lãi, người mua mới được hưởng lợi. Tiền đất giảm thì sẽ làm được nhà ở giá thấp thật sự. Nhà ở giá thấp là nhà ở chung cư nhiều tầng gồm các căn hộ với diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, tầng 1 là cửa hàng, được bố trí theo đường phố để hình thành khu đô thị mới đa chức năng, ngoài chỗ ở còn cung cấp được nhiều dịch vụ và việc làm. Nhà giá thấp được bán với số lượng không hạn chế cho bất cứ pháp nhân nào đủ tiền mua thanh toán một lần. Bên cạnh hoặc trong khu nhà ở giá thấp có thể và nên có khu nhà ở giá cao để tạo điều kiện hòa nhập các tầng lớp xã hội và thuận tiện cho hộ thu nhập thấp kiếm thêm việc làm.

- Cụ thể là với phân khúc này, nhà nước cần khuyến khích như thế nào?

Theo tôi, nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện phát triển nhà giá thấp thông qua cho bên cung vay với “lãi suất chính sách” thấp hơn lãi suất thương mại cùng thời điểm và cho hưởng một số ưu đãi khác về đất và hạ tầng. Tương tự, hệ thống ngân hàng thương mại dùng vốn của mình cho người thu nhập thấp vay dài hạn tới 15 năm với lãi suất thương mại, số tiền tối đa bằng 80% giá trị căn hộ để mua nhà giá thấp và thế chấp bằng căn hộ sẽ được mua. Quỹ hỗ trợ nhà ở sẽ cấp bù khoản phần trăm chênh lệch giữa lãi suất chính sách và lãi suất thương mại. Người được mua loại nhà này cần có điều kiện, ví dụ người có gia đình, có việc làm và thu nhập ổn định, được các cơ quan và chính quyền cơ sở xác nhận và giới thiệu… khi nguồn cung tăng thì tiêu chuẩn người mua sẽ được mở rộng tương ứng. Bên cạnh đó, người thu nhập thấp được thuê nhà giá thấp theo tiêu chuẩn không quá 10m2/người với tiền thuê không quá 30% thu nhập, phần chênh lệch giữa giá thuê chính sách và giá thuê thị trường được Quỹ hỗ trợ nhà ở cấp bù… Nếu làm được như vậy tôi tin là thị trường sẽ hồi phục vững vàng.