Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến tháng 8/2014, cả nước có 1.688 chung cư cũ, trong số đó Hà Nội có 1.155 nhà chung cư với 70 nhà thuộc loại nguy hiểm cấp C; Tp.HCM có trên 530 chung cư. Phần lớn các chung cư này đều xuống cấp, hư hỏng nặng sau nhiều năm đưa vào khai thác, sử dụng.

Từ khi có chủ trương tái thiết chung cư cũ đến nay đã gần 10 năm nhưng Hà Nội mới có 14 chung cư và Tp.HCM có 38 chung cư được xây dựng lại, kể cả thuộc diện nhà nguy hiểm.

Không mặn mà?

Ts. Phạm Sỹ Liêm, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, lý giải các DN bất động sản không mặn mà vì ít lợi nhuận nhưng lại gặp nhiều khó khăn khi tiếp xúc với cộng đồng chung cư, bởi cộng đồng chung cư ít đồng thuận vì chưa bằng lòng với mức độ bồi thường hoặc phương thức tái định cư.

Vì vậy, hiện tại, chỉ những chung cư thuộc diện nguy hiểm nhưng ở vị trí “đất vàng” thuận lợi kinh doanh mới được DN bất động sản đầu tư phá dỡ xây dựng lại.

Nếu như trước đây, các khu chung cư cũ đều ở vị trí ngoại vi Hà Nội như Kim Liên, Khương Thượng, Thành Công, bây giờ Hà Nội phát triển, những khu này lại trở thành trung tâm, giá trị đất cao… thì mới đủ sức hút DN.

Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho biết trước kia, một khu chung cư có 20 chục nhà, giờ DN có thể xây dựng 5 - 10 nhà, nhưng nâng số tầng của nhà lên bảo đảm đủ số suất ở của người dân, còn lại DN xây dựng để bán lại cho người có nhu cầu. Vì vậy, xảy ra việc khu nhà chung cư trước đây chỉ có 1.000 người thì giờ lên 2.000 người.

“Cải tạo chung cư mà cứ chất thêm người như thế này lại trở thành có vấn đề. Chưa kể, dù đã được nâng tầng nhưng nhiều DN vẫn cho rằng mình làm không công? Trong khi khu vực chung cư cũ ở đường Trung Tự, Kim Liên bị đập bỏ 4 - 5 tầng làm nhà mười mấy tầng và tất cả đều nâng tầng để bán cho người dân”, ông Chính nói.

Khu B4 Kim Liên mới được xây dựng lại

Kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Hội Kiến trúc sư Việt Nam, nhận định hầu hết các dự án tái thiết chung cư cũ tại Hà Nội khó có dự án nào thành công, làm hình mẫu cho việc cải tạo hàng chục khu chung cư cũ. Bởi lẽ các chủ đầu tư đang giải quyết những việc đòi hỏi trước mắt và đáp ứng nhu cầu của tương lai bằng lỗi tư duy và phương thức thực hiện cũ kỹ.

Ông Ánh cho rằng tất nhiên chủ đầu tư - DN phải đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Tuy vậy, phương án kinh doanh lập ra bởi con tính cộng trừ quá đơn giản: khai thác cạn kiệt lợi thế địa điểm, tăng sức ép lên đất, nâng tầng, nâng diện tích sàn, bán được nhiều hơn... bỏ qua nhiệm vụ chính yếu là cải tạo chung cư cũ là cơ hội nâng cấp chất lượng sống trong trung tâm thành phố. Đôi khi những dự án lập ra chỉ ưu tiên lợi ích kinh tế làm bối rối nhà quản lý: không chấp thuận thì nhiệm vụ không hoàn thành, chấp thuận thì phá vỡ những quy tắc quản lý.

Thiếu đồng bộ

Ở một góc độ khác, bà Lê Thị Hoài Ân, giảng viên Khoa Kinh tế và Quản lý Xây dựng, Trường Đại học Xây Dựng, cho rằng hiện nay, lợi ích từ việc đầu tư các chung cư cũ dù ở vị trí “đắc địa” trên những tuyến phố lớn, nhưng DN cũng không còn sốt sắng như trước.

Lý giải cho vấn đề này có thể thấy là do cơ chế hạn chế nâng tầng, sự ảm đạm của bất động sản, các khó khăn liên quan tới việc giải phóng mặt bằng từ sự cố chấp bất thường của một số người dân cùng nhiều rủi ro đầu tư khác. Tất cả những vấn đề đó khiến cho các chính sách ưu đãi chưa đủ để họ mạo hiểm đầu tư vào đây.

Ngay với dự án thí điểm tại Nguyễn Công Trứ, nguồn kinh phí dự kiến sẽ phải hỗ trợ DN từ Nhà nước lên tới 300 tỷ đồng và tốc độ triển khai các dự án chung cư cũ mới chỉ đạt 14/982 cũng là những con số khiến nhiều DN mất lòng tin vào việc đầu tư các dự án chung cư cũ.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, do thiếu cơ chế đồng bộ, không đảm bảo lợi ích của các bên tham gia, thiếu chế tài mạnh. Ngoài ra, chính sách để DN làm chủ đầu tư toàn bộ dự án tái thiết là chưa phù hợp lắm vì không tương thích với tuyên bố lấy lợi ích của cộng đồng chung cư và mục tiêu xã hội làm chủ đạo, vì lẽ lợi ích hàng đầu của DN bao giờ cũng là lợi nhuận và vì vậy, khó tạo được sự đồng thuận giữa các bên.

Đồng thời, giữa cơ quan nhà nước với chính quyền đô thị, đại diện người dân và DN cần lắng nghe ý kiến của nhau và trình lên cấp có thẩm quyền.

Ông Chính cho rằng, “Không thể cứ “mấy ông” nghiên cứu khoa học ngồi với nhau, nói thì hay nhưng thực tiễn nó lại khác nhiều, mà phải có sự tham gia của DN và người dân. Cộng đồng chung cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, DN bất động sản tham gia thì mới thành công”.