Tiền đáng lẽ của công thành của tư

Để chứng minh cho quan điểm trên, tiến sĩ Nguyễn Hữu Nguyên, trung tâm Nghiên cứu miền Nam đưa dự án đại lộ Đông – Tây (nay là đại lộ Võ Văn Kiệt và Mai Chí Thọ) ra làm dẫn chứng: Không riêng gì bản thân ông, mà có lẽ là rất nhiều người, cứ mỗi lần đi qua đại lộ Võ Văn Kiệt hay Mai Chí Thọ là không khỏi bức xúc. Đường mở ra rộng đẹp, nhưng đất hai bên đường (những nơi có vị trí đẹp) đã rơi vào tay các nhà đầu tư (chủ yếu là xây dựng cao ốc, chung cư) ngay từ khi dự án đại lộ Đông – Tây chưa được thành hình. Vì thế, đã có những công ty địa ốc “hốt bạc” khi con đường được mở ra.

Nghịch lý trên xảy ra ở khắp ở các tuyến đường vừa được “phóng” trong thời gian qua. Trong đó, có tuyến đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành Đai Ngoài, xa lộ Hà Nội, hay các con đường ngang dọc ở quận Tân Phú xung quanh khu công nghiệp Tân Bình… Khi các tuyến đường này vừa hoàn thiện là lập tức xuất hiện các dự án bất động sản với giá bán nhà chung cư lên đến vài ba chục triệu đồng/m2. Đặc biệt, ở khu vực đường Bờ Bao Tân Thắng (quận Tân Phú), khi con đường được mở, các nhà đầu tư đã bán đất nền với giá 50 – 70 triệu/m2. Trong khi đó, tiền đền bù giải toả cho dân lại không đáng là bao.

“Chuyện sẽ chẳng có gì để nói nếu như anh đầu tư hạ tầng rồi anh khai thác thu lợi. Ở đây, Nhà nước phải bỏ tiền đầu tư làm đường nhưng không thu được đồng nào còn các công ty địa ốc không hề bỏ ra một đồng nhưng lại là kẻ thu lợi khủng qua việc khai thác quỹ đất ăn theo hạ tầng”, ông Nguyên nói.

Người nói dễ, kẻ nói khó!

Muốn “hoá giải” nghịch lý trên, theo ông Nguyễn Viết Sê, giám đốc trung tâm Dự báo kinh tế, thuộc bộ Kế hoạch và đầu tư, TP.HCM phải học cách làm của Đà Nẵng. “Ở Đà Nẵng, nhà nước chính là người khai thác quỹ đất dọc hai bên con đường chứ không phải là các doanh nghiệp bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản chỉ tham gia khi giá đất đã được định bằng giá thực tế của con đường. Chuyện này đã được nhiều địa phương áp dụng và Nhà nước đã có chủ trương từ lâu. Ai không áp dụng là… thua”, ông Sê nói.

Nói rõ hơn về cách làm trên, theo kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, từ trước đến nay chúng ta chỉ chú trọng đến việc làm đường là để kết nối, để giải quyết kẹt xe mà chưa chú trọng nhiều đến việc khai thác quỹ đất hai bên đường. Vì thế, ngay từ bây giờ, trước khi mở rộng hay làm mới các tuyến đường có lộ giới lớn (khả năng sinh lợi từ khai thác quỹ đất cao), nhất thiết phải có sự phối hợp của nhà Kinh tế đô thị. Trong đó, nhà Kinh tế đô thị phải tính toán xem ranh đất của tuyến đường đó bao nhiêu là hiệu quả để có thể khai thác hiệu quả nhất quỹ đất sau khi mở đường mà không gây thiệt thòi cho người dân bị giải toả.

“Phần đất lấy sâu vào sẽ tổ chức đấu thầu kêu gọi các nhà đầu tư. Đảm bảo có rất nhiều nhà đầu tư muốn tham gia, vì đất đã hoàn toàn trống. Như vậy vừa có tiền đền bù giải toả cho dân theo giá thị trường, vừa có tiền bù đắp cho ngân sách để đầu tư các công trình hạ tầng khác mà không cần phải đi vay đi mượn hay lấy từ tiền thuế của dân (tiền ngân sách)”, KTS Ngô Viết Nam Sơn phân tích.

PGS.TS Nguyễn Trọng Hoà, viện trưởng viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM thừa nhận có chủ trương cho Nhà nước khai thác quỹ đất sau khi mở đường. Cũng đã có nhiều ý kiến đề nghị thành phố gấp rút thực hiện cách làm trên, nhưng thực tế thì không hề dễ dàng.

“Nếu phải chi tiền đền bù giải toả cho phần đất lấy sâu vào để khai thác quỹ đất thì ngân sách không đương nổi. Còn việc kêu gọi ứng trước tiền đền bù giải toả thì hầu như chẳng có nhà đầu tư nào chịu. Muốn thực hiện được việc này chắc phải đợi đến khi đề án thành lập chính quyền đô thị ở TP.HCM được thông qua. Khi thành phố có các cơ chế đặc thù riêng mới mong thực hiện được”, ông Hoà nói.

Tuy nhiên, theo tiến sĩ Nguyên: “Thành phố chưa thử làm bài bản – tức tổ chức khai thác quỹ đất khi dự kiến mở đường – thì làm sao dám khẳng định là không làm được?”