Thời điểm thuận lợi đã đến

VnDirect cho rằng nguồn cung bất động sản đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý, trong khi nguồn cầu cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng đang được tăng tốc phát triển, thị trường bất động sản có thể sẽ bước vào thời điểm thuận lợi từ quý 4 năm 2021.

Theo VnDirect, có ba yếu tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản nhà ở trong nửa cuối 2021 và năm 2022.

Thứ nhất, thị trường phục hồi diện rộng giúp thúc đẩy ngành bất động sản trong nửa cuối 2021 và năm 2022.

Tốc độ triển khai tiêm chủng đang tăng lên nhanh chóng, giúp đẩy nhanh quá trình mở cửa trở lại của nền kinh tế thế giới trong nửa cuối năm 2021. Là nền kinh tế có độ mở lớn, Việt Nam có nhiều dư địa để tận dụng cơ hội khi sức mua toàn cầu phục hồi. Số liệu kinh tế tích cực của Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2021 là chỉ báo rõ ràng cho sức phục hồi trong một vài năm tới.

GDP cả nước dự kiến sẽ tăng trưởng lần lượt 6,5%- 7,4% so với cùng kỳ trong năm 2021-22, nhờ sự mở rộng của ngành sản xuất và sự phục hồi mạnh mẽ của ngành dịch vụ.

Thứ hai, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp giúp kích thích nhu cầu mua nhà.

Lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2-9,5% trong nửa đầu năm 2021, vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm. Mặc dù không kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ cắt giảm thêm lãi suất điều hành, nhưng VnDirect cho rằng NHNN sẽ không nâng lãi suất năm 2021 nhằm tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế bằng cách duy trì nới lỏng chính sách tiền tệ. Theo đó, lãi suất cho vay thế chấp sẽ vẫn được duy trì ở mức thấp trong năm 2021, từ đó sẽ hỗ trợ kích cầu bất động sản.

Thứ ba, đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong tương lai

Chính phủ đang có các động thái quyết liệt hơn thúc đẩy đầu tư công trong nửa cuối 2021, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy nền kinh tế hồi phục. Vào ngày 09/07/2021, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị 01/CT-BXD về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021. Theo đó việc giải ngân vốn đầu tư công được chỉ đạo phải hoàn thành 100% mục tiêu năm 2021.

Việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của bất động sản trong các năm tới.

Một số dự án có tác động tích cực tới thị trường bất động sản đã/dự kiến khởi công trong 2021 như 1) sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 (khởi công đầu năm 2021), 2) 6/11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam đang được thi công và 5 dự án còn lại được kỳ vọng sẽ khởi công trong 2021. Ngoài ra, cũng có một số dự án đáng chú ý dự kiến sẽ hoàn thành trong nửa cuối 2021 và năm 2022 như 1) tuyến metro Nhổn – ga Hà Nội, 2) cầu Thủ Thiêm 2 và 3) tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên)

Thêm vào đó, một số phê duyệt quy hoạch sắp tới cũng sẽ hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng và giá đất. Trong đó, việc đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, cùng với thông tin chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ lên quận đã thúc đẩy giá nhà ở tại các khu vực này tăng mạnh trong nửa đầu 2021.

VnDirect cho rằng những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất tại đây như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền sẽ hưởng lợi giá nhà ở tăng

Thị trường ấm dần, giá cả sẽ tăng

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản sắp tới, VnDirect cho rằng thị trường nhà ở khu vực phía Nam sẽ ấm dần lên từ năm 2022 trở đi.

Sau khi một số quy định mới được ban hành trong 2020 như Nghị định 148 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM có thể phục hồi từ 2022, cụ thể tăng 26,2% so với cùng kỳ trong 2022 và 55,7% so với cùng kỳ trong 2023. Phân khúc trung cấp sẽ đóng góp 30-50% vào tổng nguồn cung. VnDirect cho rằng thị trường nhà ở tại ngoại thành TP HCM như Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh và TP Thủ Đức sẽ tiếp tục đáng chú ý trong nửa cuối 2021 và năm 2022 nhờ vào các dự án phát triển cơ sở hạ tầng.

Các tỉnh lân cận TPHCM sẽ thu hút giới đầu tư trong nửa cuối 2021 và năm 2022. Nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội mới tại các thị trường lân cận TP HCM như Long An và Đồng Nai trong bối cảnh giá bán tăng cao cùng với nguồn cung khan hiếm tại TP HCM. Theo DKRA, trong nửa đầu 2021 thị trường nhà xây sẵn tại Đồng Nai diễn ra sôi động với hơn 3.700 căn mở bán mới, chiếm 67% nguồn cung mới của phía Nam, theo đó là Long An với 630 căn mở bán mới, chiếm 11% nguồn cung phía Nam.

Điều này tạo cơ hội cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn ở những khu vực này như NLG và NVL với các dự án khu đô thị như Waterfront, Southgate, Aqua City, dự kiến được mở bán trong nửa cuối 2021 và năm 2022.

Giá nhà ở tại ngoại thành TP HCM sẽ tiếp tục tăng trưởng trong nửa cuối 2021 và năm 2022. Giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong nửa cuối 2021 và năm 2022, do chi phí phát triển dự án gồm tiền đền bù và chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án kéo dài trong các năm qua và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh.

Giá bán căn hộ sơ cấp tại TP HCM sẽ tăng chậm lại khoảng 1-4% so với cùng kỳ ở tất cả phân khúc ngoại trừ phân khúc hạng sang. Sau khi một dự án căn hộ thương hiệu tại quận 1 thiết lập mức giá mới 16.500-18.000 USD/m2 trong nửa đầu 2021, phân khúc hạng sang có thể sẽ tiếp tục sôi động với sự ra mắt của các dự án tọa lạc tại vị trí “vàng” tại quận 1 TP HCM và TP Thủ Đức trong nửa cuối 2021 và năm 2022.

Bên canh đó, giá đất tại các vùng lân cận TP HCM sẽ tiếp tục tăng ấn tượng trong nửa cuối 2021, nhờ việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1.

Đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, song song với chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ sẽ tiếp túc thúc đẩy giá đất tại các khu vực này tăng nhanh trong thời gian tới.

Tại thị trường nhà ở phía Bắc, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội dự kiến sẽ tăng 40% so với cùng kỳ đạt khoảng 25.000 căn trong 2021, nhờ đóng góp ổn định từ các đại dự án của Vinhomes, theo đó là Sunshine Empire (2.200 căn) và Gamuda City (2.000 căn). Đối với thị trường nhà liền thổ, các tỉnh lân cận Hà Nội như Hưng Yên sẽ là điểm sáng của thị trường trong 2021-22. Vinhomes cũng dự kiến mở bán một khu đô thị 460ha tại Hưng Yên trong nửa cuối 2021.

Giá nhà ở tại Hà Nội dự kiến sẽ tăng chậm lại trong nửa cuối 2021 sau cơn sốt đất diện rộng đầu 2021. Cơn sốt đất khắp Hà Nội trong những tháng đầu năm 2021, với giá đất tăng trung bình 14,5% so với cùng kỳ trong 4 tháng đầu năm 2021, thậm chí giá đất tại một số nơi ghi nhận tăng đột biến như Đông Anh (+75,5% so với cùng kỳ) Thanh Trì (+25,6% so với cùng kỳ).

Tuy nhiên, giá nhà đất tại Hà Nội có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại trong quý 2 năm 2021, trung bình tăng nhẹ 2,5% so với cùng kỳ. Trong nửa cuối 2021, giá bán nhà đất tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trưởng chậm lại nhờ cơ quan quản lý siết chặt tại các vùng sốt đất.

Trong khi đó, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội sẽ duy trì đà tăng lành mạnh khoảng 4-6% so với cùng kỳ trong nửa cuối 2021 và năm 2022.