Cẩn trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản

Trong năm 2020, để hỗ trợ thị trường hồi phục sau đại dịch Covid-19, hàng loạt ngân hàng thương mại (NHTM) đã đồng loạt giảm lãi suất cho vay.

Ngay trong tháng 1/2021, các NHTM tiếp tục điều chỉnh lãi suất cho vay theo hướng đi xuống, bình quân lãi vay dao động từ 5% - 10%/năm. Đây là mức lãi suất cho vay thấp nhất trong vòng 15 năm qua.

Lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp nhất trong vòng 15 năm, đây được xem là đòn bẩy giúp thị trường BĐS hồi phục sau đại dịch. Ảnh: Vũ Đức Anh

Trao đổi với PV Báo Dân trí, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhìn nhận: Tại thời điểm này, lãi suất huy động đang xuống ngày càng thấp, bởi các ngân hàng dư thừa thanh khoản, do đó ngân hàng không cần tăng lãi suất lên để huy động vốn.

"Theo tôi, đây là điều tốt cho các doanh nghiệp vay vốn, bởi khi lãi suất huy động thấp thì lãi suất cho vay cũng giảm. Lãi suất cho vay giảm tạo ra những điều kiện để các doanh nghiệp có thể vay tiền dễ dàng hơn.

Tuy nhiên, nếu quá lạm dụng các đòn bẩy tài chính, doanh nghiệp sẽ dễ rơi vào "bẫy nợ", khiến tỷ lệ nợ xấu tăng cao", ông Hiếu nói.

Giải thích rõ hơn về điều này, TS Nguyễn Trí Hiếu nói: Mặc dù năm qua, Việt Nam được xem là một trong những quốc gia tăng trưởng GDP dương, nhưng tác động của đại dịch đã khiến cho mọi mặt của đời sống xã hội bị ảnh hưởng nặng nề.

"Nền kinh tế Việt Nam chưa thể ổn định khi tình hình thế giới vẫn đang biến động bởi dịch bệnh, thị trường bất động sản vì thế chịu ảnh hưởng không nhỏ, kể cả sang năm 2021. Tôi khuyên các nhà đầu tư cần hết sức cẩn thận khi dùng đòn bẩy tài chính đầu tư đất", ông Hiếu bày tỏ quan điểm.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, với những công ty bất động sản có tỷ lệ tài chính 2/1, tức là 2 đồng đi vay, 1 đồng là vốn chủ sở hữu là điều tốt.

Nếu tỷ lệ tăng lên 3/1 thì bắt đầu có rủi ro và từ mức 4/1 trở lên là mức rủi ro rất cao. Càng vay nhiều thì gánh nặng tài chính càng lớn, dễ dàng đưa các công ty bị phá sản nếu không bán được hàng hoặc phải ôm hàng trong một thời gian dài.

Nợ xấu toàn ngành bất động sản TP.HCM đạt ngưỡng 8.000 tỷ đồng

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2020, tổng dư nợ tín dụng trên toàn TPHCM đã tăng lên ngưỡng 2,48 triệu tỷ đồng, tăng tương đương 8% so với cuối năm 2019.

Trong đó, tín dụng trung dài hạn chiếm khoảng 52,2%, tăng khoảng 9,1%; tín dụng ngắn hạn chiếm 47,78%, tăng 6,8% so với cuối năm 2019.

Nợ xấu toàn ngành bất động sản TP.HCM đạt ngưỡng 8.000 tỷ đồng. Ảnh: Vũ Đức Anh

Theo HoREA, tỷ lệ nợ xấu chỉ khoảng 2,25% tổng dư nợ tín dụng, đảm bảo được an toàn tín dụng.

Tuy nhiên, HoREA cho biết, trong số 2,48 triệu tỷ đồng tổng dư nợ tín dụng toàn thành phố, riêng dư nợ tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản đã chiếm 13%, tương đương 293.750 tỷ đồng.

Trong đó, nợ xấu tín dụng của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ bất động sản, cao hơn tỷ lệ nợ xấu 2,25% của tổng dư nợ tín dụng. Như vậy, nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản TPHCM tăng lên gần 8.000 tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: Mặc dù nợ xấu tín dụng liên quan tới ngành bất động sản vẫn còn trong ngưỡng an toàn. Song, mức nợ xấu này tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay.

Đặc biệt, Chủ tịch HoREA quan ngại, trong số 293.750 tỷ đồng dư nợ tín dụng tiêu dùng, có khoảng 42% được sử dụng vào các mục đích có liên quan đến lĩnh vực bất động sản, nhất là để kinh doanh bất động sản, tiềm ẩn rủi ro về an toàn tín dụng đối với các khoản vay này.

Theo ông Châu, tỷ trọng tín dụng trung dài hạn cao hơn tín dụng ngắn hạn, cho thấy các dự án đầu tư có tính chất trung dài hạn. Trong đó chủ yếu là các dự án bất động sản vẫn phụ thuộc và vẫn dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng.

Các kênh huy động vốn trung dài hạn từ thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu, các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS) chưa phát triển đầy đủ để đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường.

"Đây là điều rất đáng quan ngại, vì có khả năng một số khoản vay tín dụng bất động sản có nguy cơ chuyển thành nợ xấu và thị trường bất động sản chưa đảm bảo phát triển ổn định và bền vững", ông Châu nói.