Cách đây khoảng 5 năm, bà Trần Lệ Thu nhận chuyển nhượng hơn 600 m2 đất từ ông Huỳnh Phước Hai với giá 614 triệu đồng. Sau khi bà Thu đặt cọc 470 triệu đồng, ông Hai nhờ ông Nguyễn Mạnh Tuấn làm thủ tục chuyển mục đích, tách thửa.

Hợp đồng giả tạo

Tuy nhiên, thay vì làm thủ tục tách thửa để sang tên cho bà Thu, ông Tuấn lập hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất có diện tích hơn 1.300 m2 (trong đó có hơn 600 m2 giao dịch với bà Thu) do vợ chồng ông Hai đứng tên chủ sở hữu sang cho vợ chồng ông Võ Anh Dũng với giá bán 2,3 tỉ đồng. Tại văn phòng công chứng, ông Tuấn giả chữ ký ông Hai rồi ký tên vào hợp đồng. Ông Dũng trả trước 1 tỉ đồng rồi tiếp tục ký hợp đồng bán lại mảnh đất đó với bên thứ ba.

Do đó, ông Hai kiện văn phòng công chứng chứng thực hợp đồng có chữ ký giả; yêu cầu tòa án tuyên bố 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; hủy 2 nội dung chỉnh lý biến động đất có liên quan. Bên thứ ba cam kết thay vợ chồng ông Dũng trả hết số tiền đất còn nợ (1,3 tỉ đồng) nhưng ông Hai không đồng ý.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, cơ quan xét xử sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Hai với vợ chồng ông Dũng vô hiệu, hủy chỉnh lý biến động có nội dung sang tên cho vợ chồng ông Dũng trên giấy tờ đất. Đồng thời, tòa sơ thẩm giao hơn 1.300 m2 đất về bên thứ ba, ghi nhận bên thứ ba tự nguyện trả nguyên đơn (ông Hai) 1,3 tỉ đồng cùng toàn bộ giá trị tài sản gắn liền với mảnh đất, trị giá khoảng 120 triệu đồng. Theo bản án sơ thẩm, nguyên đơn cùng những người liên quan có quyền khởi kiện văn phòng công chứng, đòi bồi thường thiệt hại phát sinh do giao dịch dân sự vô hiệu. Không đồng tình, cả nguyên đơn lẫn văn phòng công chứng đồng loạt kháng cáo.

Tại tòa phúc thẩm, kiểm sát viên tham gia giải quyết vụ án cho rằng ông Tuấn ký thay ông Hai trong hợp đồng mua bán nên cấp sơ thẩm áp dụng đúng luật định khi kết luận hợp đồng trên vô hiệu. Tuy nhiên, HĐXX sơ thẩm không giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, chưa xem xét lỗi các bên làm căn cứ xem xét bồi thường thiệt hại. Mặt khác, không riêng văn phòng công chứng, cả ông Hai và vợ chồng ông Dũng cũng có lỗi gây ra hợp đồng vô hiệu nên việc tòa sơ thẩm nhận định đương sự khác có quyền khởi kiện đòi bồi thường sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi văn phòng công chứng.

Chấp nhận quan điểm trên, HĐXX phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm vụ án "Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu và yêu cầu hủy quyết định cá biệt". Ngoài ra, HĐXX phúc thẩm nhận thấy bên thứ ba biết rõ chuyện phía ông Dũng chưa thanh toán hết tiền đất nên mới cam kết thay ông Dũng trả phần tiền còn lại. Như vậy, tòa sơ thẩm áp dụng sai luật khi xác định giao dịch bán đất giữa vợ chồng ông Dũng với bên thứ ba là giao dịch ngay tình.

Minh hoạ: KHỀU

Làm hợp đồng ủy quyền sau khi qua đời

Phức tạp không kém, 2 văn phòng công chứng ở TP HCM cùng dính vào một vụ kiện liên quan đến tài sản thừa kế, có yếu tố nước ngoài.

Gửi đơn ra TAND TP HCM, ông N.V.Đ trình bày mẹ ông có đứng tên quyền sở hữu một căn nhà ở quận 1, TP HCM. Sang Mỹ định cư từ năm 1998, bà ủy quyền người con duy nhất ở Việt Nam là ông Đ. quản lý nhà đất kể trên; đồng thời làm di chúc để lại cho ông tài sản này.

Thế nhưng, bà N.T.A (em gái ông Đ.) đột ngột từ Mỹ về Việt Nam, âm thầm làm thủ tục đứng tên quyền sở hữu căn nhà trong khi bản chính giấy tờ nhà đất vẫn do ông Đ. cất giữ. Nhờ tòa án can thiệp, ông Đ. yêu cầu cơ quan xét xử tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền giữa mẹ ông và một người khác. Theo hợp đồng, mẹ nguyên đơn ủy quyền một người khác thực hiện thủ tục mua bán, trao đổi hoặc sử dụng đối với nhà đất ở quận 1. Ông Đ. cũng đề nghị tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng tặng cho nhà ở, quyền sử dụng đất giữa mẹ ruột với em gái. Từ đó, ông Đ. đề nghị hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do em gái ông đứng tên.

Nguyên đơn giải thích hợp đồng ủy quyền ký kết sau ngày mẹ ông qua đời nên hợp đồng vô hiệu do giả tạo. Vì hợp đồng ủy quyền vô hiệu nên dẫn đến hợp đồng tặng cho cũng vô hiệu. Nguyên đơn quả quyết UBND quận 1 không thực hiện đúng quy định pháp luật khi chấp nhận cấp giấy tờ nhà đất cho bà A.

Với tư cách bị đơn, văn phòng công chứng - nơi chứng nhận thụ ủy hợp đồng ủy quyền lý giải hợp đồng có chứng nhận từ cơ quan có thẩm quyền của Mỹ đúng quy định pháp luật Việt Nam, việc chứng thực diễn ra đúng quy trình. Tương tự, đại diện văn phòng công chứng - nơi chứng thực hợp đồng tặng cho lý giải thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho giữa người mẹ và bà A. đúng trình tự luật định. Do người yêu cầu công chứng cung cấp thông tin sai sự thật (không cung cấp thông tin người mẹ qua đời) nên văn phòng công chứng vẫn chấp nhận hợp đồng ủy quyền; từ đó chứng thực hợp đồng tặng cho tài sản. Phía văn phòng công chứng đồng ý yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng ủy quyền.

Xử sơ thẩm, TAND TP HCM chấp nhận yêu cầu nguyên đơn đưa ra. Cụ thể, HĐXX tuyên bố hợp đồng ủy quyền cùng hợp đồng tặng cho tài sản đều vô hiệu. Trên cơ sở đó, tòa sơ thẩm hủy giấy tờ sở hữu nhà đất do bà N.T.A đứng tên.