Sợ nhà cao tầng

Tại hội nghị triển khai quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 mới đây, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo khẳng định: “Hà Nội sẽ không cấp phép mới bất kỳ một công trình cao tầng nào trong các quận trung tâm thành phố”. Trước đó, chính quyền TPHCM cũng đã tuyên bố tạm ngưng cấp phép mới cho công trình cao tầng trong khu trung tâm hiện hữu.

Cách ứng xử của hai thành phố về việc này cũng khác. TPHCM xác định rõ ranh giới khu vực trung tâm (930 héc ta) và thời hạn tạm ngưng (cho đến khi đồ án thiết kế đô thị khu trung tâm được duyệt), trong khi Hà Nội “dừng tất cả” theo kiểu mệnh lệnh.

Thực ra, mệnh lệnh không cấp phép mới cho công trình nhà cao tầng trong khu trung tâm đã từng được chính quyền TPHCM đưa ra từ năm 2005. Tuy nhiên, chính quyền đã không trả lời được câu hỏi về ranh giới của khu vực trung tâm (của các nhà đầu tư); cũng như thiếu cơ sở pháp lý (thiết kế đô thị) để bảo vệ mệnh lệnh của mình.

Thế là nhà cao tầng trong khu trung tâm TPHCM vẫn được cấp phép. Để có cơ sở hạn chế nhà cao tầng trong khu trung tâm chính quyền thành phố đã tổ chức cuộc thi “Ý tưởng thiết kế đô thị khu trung tâm”, xác định ranh giới, kiến trúc khu trung tâm. Và, sau cuộc thi này, năm 2009, TPHCM đã có cơ sở tuyên bố tạm ngưng cấp phép mới cho công trình cao tầng trong khu trung tâm.

Vì vậy, nếu Hà Nội không có những bước đi như TPHCM thì mệnh lệnh hành chính về việc không cấp phép mới bất kỳ một công trình cao tầng nào trong các quận trung tâm thành phố một cách vô thời hạn như thế sẽ khó mà bảo vệ.

Thật vậy, hồi cuối năm 2009, Thủ tướng đã từng yêu cầu Hà Nội chỉ đạo dừng xây dựng các tòa nhà cao tầng trong khu vực trung tâm và Hà Nội đã chỉ đạo dừng việc cấp giấy phép xây dựng các tòa nhà cao tầng tại bốn quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa. Thế nhưng sau đó chính chính quyền Hà Nội đã gửi kiến nghị cho Chính phủ và lại cho xây nhà cao tầng trong bốn quận nội thành này.

Phí môi trường

Theo KTS. Ngô Viết Nam Sơn, quản lý kiến trúc đô thị theo mệnh lệnh thường không đem lại nhiều hiệu quả. Theo ông, trong câu chuyện ứng xử với nhà cao tầng trong khu trung tâm cần nhìn ở góc cạnh kinh tế và môi trường.

Ông Sơn cho rằng, để hạn chế nhà cao tầng trong khu trung tâm hiệu quả cần phải áp dụng chính sách “phí môi trường”. Phí môi trường có thể được hiểu là phí đóng góp vào việc hưởng tiện ích về hạ tầng kỹ thuật (cấp thoát nước, cấp điện), hạ tầng xã hội (mạng lưới phục vụ công cộng như trường học, cơ sở văn hóa, bệnh viện).

Lâu nay, Nhà nước chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc đầu tư cho hạ tầng nhưng với chính sách phí môi trường, nhà đầu tư phải trích một phần lợi nhuận (từ dự án nhà cao tầng) để đóng góp vào đó. Các công trình xin phép xây dựng mới hoặc cải tạo mở rộng phải trả phí môi trường. Khu vực đất giá trị thấp có phí môi trường thấp hơn, vì tiện ích hạ tầng được hưởng ít hơn.

Phí môi trường cần được chi trả vào lúc xin phép xây dựng, mở rộng thêm theo một công thức tính có giá trị tỷ lệ thuận với tổng diện tích sàn xây dựng mở rộng thêm so với công trình cũ, và với giá trị đất tính theo mét vuông của khu vực đó vào thời điểm dự kiến xây dựng. Ví dụ, cải tạo một tòa nhà lịch sử hai tầng trong khu trung tâm thì phí môi trường có thể bằng không vì khu vực này trước đó đã được quy hoạch với mật độ và hạ tầng tương ứng. Nhưng nếu muốn đập bỏ tòa nhà đó để xây một cao ốc 20 tầng, thì áp lực lên việc cải tạo hạ tầng gia tăng thêm, do đó nhà đầu tư phải đóng phí môi trường bổ sung cho việc xây dựng thêm số mét vuông tương ứng 18 tầng tăng thêm, trước khi họ được cấp phép xây dựng.

Phí môi trường là phần đóng góp trách nhiệm tương ứng của nhà đầu tư. Họ phải trích một phần lợi nhuận địa ốc để cùng với Nhà nước trả phí cho việc nâng cấp hệ thống cấp thoát nước, cấp điện tương ứng, cũng như giải quyết các vấn đề ách tắc giao thông do lượng xe ra vào khu vực gia tăng và lượng rác thải gia tăng do số lượng người sử dụng gia tăng, để đảm bảo chất lượng hạ tầng của khu vực đó không bị xuống cấp do mật độ gia tăng, gây ảnh hưởng đến cư dân trong vùng.

Phí môi trường sẽ là nhân tố giúp giãn dân ra khu ngoại vi vì chi phí cho diện tích ở và làm việc sẽ giảm đáng kể so với khu trung tâm. Cũng nhờ phí môi trường, nhiều công trình lịch sử tại khu trung tâm sẽ được cứu vãn dưới làn sóng nhà cao tầng, bởi vì lúc đó nhà đầu tư sẽ thấy là đầu tư nhà cao tầng ở khu vực gần khu trung tâm, nhưng giá trị đất thấp hơn sẽ có lợi hơn.