Thà “chết” chứ không giảm giá

Cụ thể, dòng bất động sản (BĐS) hạng sang (trung bình 76,6 triệu đồng/m2, chỉ giảm 9,1% so với cùng kỳ năm 2010; căn hộ cao cấp vẫn ở giá trung bình 30,75 triệu đồng/m2, chỉ giảm 1,6% so với năm 2010; căn hộ trung cấp có giá 18,4 triệu đồng/m2, chỉ giảm 3,2% so với năm 2010 và căn hộ bình dân giá vẫn ở mức 12,72 triệu đồng/m2, giảm 1,3% so với cùng kỳ năm 2010). Trong khi đó, chỉ có căn hộ giá bình dân là tiêu thụ được (chiếm 60% lượng giao dịch), còn lại hầu như “đóng băng”. Dù vậy, đa số chủ đầu tư vẫn không chịu giảm giá mặc cho sức ép về nguồn vốn, lãi suất ngân hàng, thời gian kéo dài là càng lỗ. Năm 2011, thành phố có thêm 19 dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng với số lượng 7.014 căn hộ. Và tính đến đầu năm 2012 thành phố có 163 dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng, cung cấp cho thị trường 41.378 căn hộ. Tuy nhiên, chỉ những căn hộ có diện tích từ 60 - 80m2, giá từ 11 - 15 triệu đồng/m2 là thực sự có giao dịch.

Tình hình các trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê cũng ảm đạm không kém. Trong năm 2011, toàn thành phố có thêm 106.959m2 sàn trung tâm thương mại, nâng tổng diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê tại thành phố lên đến 484.470m2. Trong đó, trung tâm thương mại chiếm 76,5% diện tích với 370.650m2. Điều nghịch lý là dù tình hình rất khó khăn nhưng giá thuê mặt bằng tại trung tâm vẫn ở mức trung bình 112USD/m2, ngoài trung tâm là 31USD/m2, chỉ giảm lần lượt 10% và 8,1% so với năm 2010. Cho nên không ít cao ốc văn phòng mọc lên chỉ để trống, tỉ lệ diện tích cho thuê rất ít. Ông Lê Hoàng Quân - Chủ tịch UBNDTP, Trưởng ban chỉ đạo - chất vấn đại diện Hiệp hội BĐS TPHCM: “Cao ốc mọc lên nhiều nhưng các đồng chí có nắm được tỉ lệ lấp đầy là bao nhiêu không?”. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP - đã trả lời rất thật lòng: “Con số này thì chúng tôi không nắm được nhưng thấy hình ảnh các cao ốc để trống nhiều lắm. Như tòa nhà Bitexco vẫn để trống là chủ yếu”.

Tìm cách tháo khó

Sở Xây dựng báo cáo một loạt nguyên nhân dẫn đến thực trạng thị trường BĐS “đóng băng” hiện nay: do thắt chặt tín dụng, thiếu hụt nguồn vốn, cắt giảm đầu tư công, đầu tư nước ngoài cũng giảm. Ngoài ra, theo sở này, việc không ít chủ đầu tư bắt tay làm dự án nhưng năng lực tài chính không đủ, ngay cả các chủ đầu tư nước ngoài họ chỉ xin dự án rồi huy động vốn ở thị trường trong nước; khách hàng cũng chỉ dựa vào nguồn tín dụng... nên nguồn thanh khoản của thị trường gần như tắc tịt. Một nguyên nhân của tình trạng “đóng băng” được mổ xẻ là mất cân đối cung - cầu. Căn hộ cao cấp có hơn 40.000 nhưng nhà giá thấp chỉ khoảng 15%.

Theo Chủ tịch Lê Hoàng Quân, trước mắt cần tập trung tháo gỡ khó khăn cho các chương trình nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân, ký túc xá cho sinh viên, nhà phục vụ tái định cư các khu đô thị mới, chỉnh trang kênh rạch... vì đây là các đối tượng có nhu cầu rất lớn. Trong khi đó, đến nay việc đầu tư nhà ở xã hội vẫn chưa thể khai thông do nhiều vướng mắc về thủ tục, các chủ đầu tư không mặn mà, vẫn dừng lại ở việc các sở ngành nghiên cứu, triển khai. Chương trình nhà ở thu nhập thấp thì đến nay đã giao sáu chủ đầu tư với quy mô 22,4ha, 8.761 căn hộ, phục vụ cho khoảng 31.650 người, nhưng mới chỉ có dự án duy nhất khởi công là khu dân cư Hạnh Phúc, huyện Bình Chánh và việc thi công được đánh giá là “còn khá chậm do thiếu vốn đầu tư”.

Chương trình xây dựng ký túc xá cho sinh viên thì trong khi chờ bố trí nguồn trái phiếu Chính phủ, UBND thành phố đã phải cho bốn chủ đầu tư mượn 441 tỷ đồng để triển khai tiếp các dự án nhằm phục vụ nhu cầu chỗ ở cho sinh viên. Chương trình nhà ở cho công nhân, năm 2011 cũng chỉ khởi công được một dự án tại khu công nghiệp Hiệp Phước, huyện Nhà Bè với diện tích 6.700m2, phục vụ khoảng 500 chỗ lưu trú. Duy chỉ có chương trình tái định cư và di dời, chỉnh trang kênh rạch là thực hiện đạt tỉ lệ cao, với số lượng nhà đã bố trí đến nay đạt 77% và 62% nhu cầu.

Ông Lê Hoàng Châu nêu một câu chuyện tại hội nghị khiến ai cũng ngao ngán. Đó là dự án khu nhà ở Minh Thành, chủ đầu tư đưa ra giá bán 12 -13 triệu đồng/m2, rất hợp với đối tượng có thu nhập thấp. Công ty ký hợp đồng với khách hàng giá như thế hẳn hoi nhưng khi làm thủ tục thuế, nghĩa vụ tài chính thì Sở Tài chính cho rằng dự án nhà đó phải có giá 17 triệu đồng/m2. Khi mọi người ồ lên, đại diện Sở Tài chính đưa ra các phép tính là từ... cấp trên, buộc Chủ tịch Lê Hoàng Quân phải yêu cầu: Hiệp hội BĐS TP, Sở Xây dựng, Sở Tài chính đến dự án xem thử rồi về báo cáo sau. Ông Quân cho rằng đây là một trong những nguyên nhân khiến các doanh nghiệp e ngại khi đăng ký làm dự án nhà ở xã hội, cần kiểm tra, xem xét ngay.

Để tháo gỡ khó khăn, ông Nguyễn Hữu Tín - Phó chủ tịch UBNDTP - đề nghị đối với nhà lưu trú công nhân phải yêu cầu các chủ đầu tư khu công nghiệp điều chỉnh quy hoạch, dành đất trong các khu công nghiệp để xây nhà ở cho công nhân. “Vì các chủ đầu tư KCN phải chia sẻ gánh nặng với thành phố và như vậy còn giảm được ách tắc giao thông do lượng công nhân ít phải di chuyển. Nếu hiện chủ đầu tư nào cũng kêu ca, xin đất chỗ khác, đất đâu mà xin? Còn phải đền bù giải phóng mặt bằng, làm thủ tục, biết khi nào mới có nhà ở cho công nhân?” - ông Tín nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Quân cũng đưa ra một phương án cho quỹ nhà ở xã hội là 20% quỹ nhà, đất ở (do các dự án nhà thương mại trích ra theo quy định từ trước đến nay) thì chủ đầu tư có thể gom từ nhiều dự án lại, hoán đổi thành một điểm hoặc là trả bằng tiền để thành phố tính toán, xây dựng. Như vậy, vừa nhanh khai thông thị trường vừa làm cho các dự án kinh doanh có bộ mặt đẹp hơn, thay vì dành 20% nhà ở xã hội ngay trong dự án. Một phương án khác, ông Nguyễn Hữu Tín đề nghị Sở Xây dựng liên hệ với các dự án nhà thương mại xem dự án nào có giá cả hợp lý, thành phố sẽ mua lại làm quỹ nhà ở xã hội. Vì nếu đi lập dự án lúc này, bao giờ mới có nhà. Đây cũng là hai ý kiến được các ban ngành, hiệp hội đồng tình cao vì như thế có thể khai thông phần nào thị trường đang “đóng băng” như hiện nay.