Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia cao cấp về tài chính ngân hàng, với việc sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước, bên cạnh những lo ngại một lần nữa thị trường bất động sản sẽ rơi vào khó khăn khi dòng vốn bị siết chặt lại, việc chặn “lợi ích nhóm” sẽ tiếp tục là bài toán khó đối với hệ thống ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về việc sửa đổi Thông tư 36 theo hướng siết chặt dòng tín dụng vào bất động sản đang thu hút sự quan tâm của dư luận. Xung quanh vấn đề này, có nhiều ý kiến lo ngại rằng, nếu siết tín dụng vào bất động sản thì sẽ dễ xảy ra tình trạng các ngân hàng lại quay về bài toán cũ là tập trung tài trợ cho các dự án bất động sản “sân sau”. Ông nhìn nhận thế nào về điều này?

Điều này nó liên quan đến 1 vấn đề mà theo tôi chúng ta phải giải quyết, nếu không thì nền kinh tế nói chung và nền tài chính của Việt Nam nói riêng sẽ không ngóc đầu lên được đó là “lợi ích nhóm”.

Hệ thống ngân hàng đâu đó cũng vẫn còn vướng mắc đến vấn đề lợi ích nhóm như là tài trợ, việc các cổ đông liên kết với nhau, dùng tiền của dân chúng để cho vay những dự án riêng của mình dưới hình thức này hay hình thức khác cũng vẫn còn.

Cho nên, nếu bây giờ siết tín dụng vào bất động sản mạnh như vậy thì đúng là sẽ có nguy cơ các ngân hàng sẽ đẩy tiền vào cho các dự án sân nhà. Cái đó nó không những bất công với nền kinh tế mà nó còn nguy hiểm.

Tất cả các tín dụng liên quan đến bên liên quan đều rất nguy hiểm, chỗ đó là chỗ dễ dàng phát sinh ra nợ xấu nếu người đi vay không thể hoặc mất khả năng trả nợ.

Thành ra, có thể xảy ra trường hợp đó mặc dù ở thời điểm hiện tại mình cũng chưa có thể khẳng định có loại tín dụng chảy vào khu vực nguy hiểm nói trên nhưng rõ ràng trong quá khứ nó đã xảy ra và bây giờ cũng sẽ có khả năng xảy ra.

Chắc chắn chúng ta phải có giải pháp để ngăn chặn việc cho vay bên liên quan, cho vay sân nhà. Vấn đề là phải giải quyết một cách quyết liệt sở hữu chéo, lợi ích nhóm thì mới có thể ngăn chặn được nguy cơ trên.

Trong bối cảnh hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, có thể nói rằng, dù tín dụng có bị siết lại thì hầu hết các nhà phát triển bất động sản vẫn phải đi vay để đầu tư vào các dự án. Một kịch bản dễ xảy ra chính là: Muốn vay được vốn anh buộc phải trả lãi suất cao hoặc phải “đi đêm” và phải trả phí bôi trơn cao… Ông có cho rằng, với việc chấp nhận vay với một lãi suất cao như vậy, mọi chi phí sẽ đẩy hết về phía người mua và giá bất động sản sẽ tăng vọt lên? Thậm chí trong trường hợp người mua không thể chấp nhận được mức giá quá cao như vậy, thị trường sẽ một lần nữa rơi vào trầm lắng?

Điều đó chắc chắn sẽ xảy ra thôi! Bởi lẽ lãi suất hiện đang có xu hướng tăng lên, nếu tín dụng vào bất động sản bị siết lại thì lãi suất sẽ có cơ hội tăng cao hơn nữa.

Trong trường hợp đó thì các nhà kinh doanh bất động sản đời nào họ chịu sự thiệt hại này, họ sẽ đẩy qua giá nhà, cuối cùng thì người dân và người mua bất động sản để kinh doanh sẽ phải chịu giá vốn cao như thế.

Trong trường hợp đẩy cao như thế, thị trường đang dần đi vào trạng thái bão hõa? Liệu rằng cứ càng siết, mà lại càng phải vay… có liệu rằng xảy ra thị trường sụt xuống, trầm lắng trong thời gian tới.?

Kịch bản thị trường bất động sản bị co rút lại trong thời gian tới hoàn toàn có thể xảy ra. Bên cạnh đó, với một chi phí vốn cao như thế cũng buộc các nhà đầu tư, nhà kinh doanh bất động sản phải chọn lựa các dự án nào tốt nhất.

Điều đó sẽ khiến thị trường bị co rút lại nhưng cũng đồng thời đây sẽ là một sự sàng lọc thị trường, dự án kém và cả chủ đầu tư kém năng lực tài chính, quản lý… sẽ bị đào thải.

Thành ra bên cạnh các yếu tố tiêu cực như người dân khó mua được nhà, thị trường bất động sản bị co rút lại, nhiều doanh nghiệp sẽ làm ăn thua lỗ thậm chí phá sản… thì mặt tích cực của việc siết chính là sẽ sàng lọc thị trường một lần nữa và góp phần làm cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Trong nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn ngoài việc dành cho các chủ đầu tư, dự án còn một phần rất lớn dành cho người mua nhà có nhu cầu để ở thực sự (vay 10, 15 năm…). Việc siết tín dụng này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến 1 bộ phận người mua, thậm chí gần như là đóng cửa lại giấc mơ sở hữu nhà ở của họ? Ông nhìn nhận thế nào về việc này? Liệu rằng Ngân hàng Nhà nước có nên áp dụng việc vẫn siết chặt nhưng sẽ đưa ra một gói khác hoặc trong việc siết tín dụng chung đó sẽ có hướng mở cho những người mua nhà để ở thực?

Những quy định của Thông tư 36 dù có sửa đổi bao nhiêu đi nữa thì cũng không thể giải quyết được bài toán làm sao cung cấp được tín dụng đầy đủ cho người dân đặc biệt người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà để ở thực.

Với 2 cái quy định, một là tỷ lệ thanh khoản 40% bây giờ có xuống thấp hơn nữa cũng ko hỗ trợ cho thị trường bất động sản cho người có thu nhập thấp. Hệ số rủi ro từ 250% theo dự thảo có trở về mức 150% như hiện nay thậm chí xuống thấp hơn cũng không có hỗ trợ nhiều cho phân khúc nói trên.

Tại vì vấn đề cho vay bất động sản người dân trung bình là cho vay dài hạn 10 năm, 20 năm thậm chí là 30 năm như ở bên Mỹ. Vấn đề của nền kinh tế Việt Nam là không có thị trường vốn, thị trường tiền tệ thì phát triển khá tốt nhưng thị trường vốn thì lại èo uột, chỗ đó chính là chỗ cung ứng vốn cho nền kinh tế, vốn dài hạn cho vay bất động sản thì lại không có.

Thành ra ngay cả đối với các ngân hàng hiện nay, nguồn vốn thì là ngắn hạn, cho vay lại dài hạn nên họ gặp vấn đề về thanh khoản rất lớn, đây cũng chính là rủi ro rất lớn cho nền kinh tế. Bây giờ nếu Nhà nước lại siết chặt dòng vốn vào thị trường bất động sản nữa qua hệ số rủi ro, tỷ lệ thanh khoản.. chắc chắn sẽ gặp khó khăn.

Do vậy, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, nói chung là Chính phủ làm sao phải xây dựng được một thị trường vốn cho Việt Nam, là chỗ để cho nguồn vốn lớn và dài hạn nó vào cả ở trong nước hay nước ngoài.

Qua những hình thức phát hành trái phiếu Chính phủ hay doanh nghiệp, nguồn vốn nó từ các quỹ đầu tư, quỹ bảo hiểm và các quỹ tài chính khác…

Mình phải xây dựng được thị trường đó thì mới mong có được nguồn vốn lớn, dài hạn và rẻ để phục vụ cho việc đầu tư nền kinh tế và cho người dân vay.

Người dân Việt Nam hiện đang bị chịu trận bởi 2 – 3 phía: Thứ nhất là thu nhập vẫn còn thấp, trong khi cho vay thì nguồn vốn lại rất hạn chế, nguồn vốn ngắn hạn trong khi đó lãi suất thì cao.

Cho nên vấn đế vốn vay cho người có thu nhập trung bình và thấp như anh đặt vấn đề ở trên nó sẽ không phụ thuộc hay ảnh hưởng nhiều bởi Thông tư 36.

Xin trân trọng cảm ơn ông!