Vừa rồi tôi có đi xem một căn nhà gồm 1 trệt 1lầu. Chủ nhà đưa mức giá là 700 triệu. Hiện vợ chồng tôi có trong tay 400 triệu. Phần thiếu còn lại có thể xoay xở vay ngân hàng, gia đình.

Khi nói vấn đề tiền trả, chủ nhà có gợi ý với tôi là cứ trả trước cho họ 400 triệu đó, bên bán sẽ viết giấy mua bán và đưa giấy photo sổ đỏ công chứng cho tôi để có thể thế chấp vay ngân hàng 300 triệu còn lại trả luôn.

Vợ chồng tôi tính nếu làm như thế thì sẽ trả hết tiền nhà cho bên bán. Nhưng sẽ phải trả nợ tiền lãi hàng tháng do vay 300 triệu từ ngân hàng. Thu nhập 2 vợ chồng trên 20 triệu/tháng.

Không biết cách này có gì rủi ro không, chúng tôi có nên chấp nhận để có nhà ở thay vì thuê nhà mỗi tháng 2 triệu như bây giờ không? Mong được tư vấn giúp.

trantu_chapi@...

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Công ty Luật TNHH An Ánh Dương trả lời:

Theo như Quý Ông/bà trình bày thì, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Về vấn đề hình thức của hợp đồng mua bán nhà đất: Theo điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005, khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 quy định “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực”. Do đó, trước khi tiến hành đặt cọc hoặc thanh toán cho bên bán thì bên mua nên kiểm tra bản chính sổ đỏ và phải kiểm tra thông tin tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài Nguyên & Môi Trường quận/huyện nơi có nhà đất để biết tình trạng pháp lý của nhà đất (có đang thế chấp hay không? có tranh chấp/ngăn chặn gì hay không? ...).

Sau khi tình trạng pháp lý nhà đất đã rõ ràng và hợp pháp thì bên mua yêu cầu bên bán lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng (hợp đồng vẫn phải công chứng). Số tiền thanh toán trước 400 triệu đồng xem như tiền đặt cọc. Nếu chỉ giao dịch thông qua giấy tay giữa hai bên, thì sẽ rủi ro cho bên mua.

Về vấn đề thế chấp tài sản vay ngân hàng: Theo Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về Thế chấp tài sản như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Thông thường, hiện nay các ngân hàng cho vay sẽ dùng chính căn nhà này để làm tài sản thế chấp (gọi là căn nhà được hình thành từ vốn vay), nên bắt buộc căn nhà đó phải được công chứng sang tên cho bên mua trước khi ngân hàng làm hồ sơ vay và giải ngân thanh toán số tiền còn lại cho bên bán (ngân hàng sẽ giải ngân trực tiếp cho bên bán) và họ sẽ giữ toàn bộ hồ sơ nhà đất có liên quan: Hợp đồng mua bán nhà , bản chính giấy tờ nhà đất,...).

Như vậy, kể từ thời điểm công chứng thì bên bán cũng chấm dứt quyền sở hữu đối với căn nhà (bàn giao nhà và toàn bộ hồ sơ liên quan đến quyền sở hữu nhà đất). Bên mua, sẽ nhận nhà để sử dụng và có trách nhiệm trả lãi suất đối với khoản vay hàng tháng cho ngân hàng. Sau khi trả xong khoản vay, bên mua sẽ tất tao1n và nhận lại toàn bộ hồ sơ nhà đất của mình.

Trường hợp, bên vay không trả được nợ thì Ngân hàng là bên có quyền phát mãi căn nhà đó. Quý Ông/Bà có thể thực hiện theo cách này, nhưng nên trao đổi với cán bộ tín dụng của ngân hàng để họ tư vấn thực hiện (lưu ý: nên chọn ngân hàng uy tín, không nên chọn các công ty cho thuê tài chính vì lãi suất rất cao).