3 rủi ro khi kê khai giá bán thấp để "né thuế" chuyển nhượng nhà đất - Khi chuyển nhượng nhà đất, người bán có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân đầy đủ theo quy định của Pháp luật. Tuy nhiên, có rất nhiều người đã lợi dụng kẽ hở để né thuế nên đã cố tình khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn để hưởng lợi. Nhưng hành động này lại tiềm ẩn nhiều rủi ro thậm chí có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Hãy cùng BẤT ĐỘNG SẢN EXPRESS tìm hiểu ngay những rủi ro có thể gặp phải khi né thuế trong chuyển nhượng nhà đất trong bài chia sẻ dưới đây nhé!

Tìm hiểu về quy định thuế phí khi chuyển nhượng nhà đất

Người dân bắt buộc phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc các tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp được miễn đóng thuế, phí, lệ phí nêu rõ theo quy định của pháp luật).

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN = 2% x giá trị chuyển nhượng

Trong đó: 2% là thuế suất, giá trị chuyển nhượng là số tiền thỏa thuận giữa bên mua - bán được ghi rõ trong hợp đồng có công chứng

Quy định thuế phí

Thông thường theo quy định về đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế TNCN sẽ là bên chuyển nhượng hoặc bên bán đất.

Tuy nhiên, pháp luật không ngăn cấm việc các bên thỏa thuận về vấn đề bên nào sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế phí, mà sẽ do bên nhận chuyển nhượng và mua nhà đất sẽ tự thỏa thuận với nhau.

Tính thuế thu nhập cá nhân chuẩn

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở)

- Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất

Thuế TNCN phải nộp = 2% x giá trị chuyển nhượng

- Hợp đồng chuyển nhượng không nêu rõ giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Nếu trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá hoặc giá ở trên hợp đồng lại thấp hơn so với mức giá UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Trong trường hợp này thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định )

Chuyển nhượng nhà đất (gồm cả nhà và đất)

- Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định

Thuế TNCN phải nộp = 2% x giá trị chuyển nhượng

- Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng không nêu rõ giá đất đất hoặc giá đất trên hợp đồng lại thấp hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định thì thuế TNCN được tính như sau \

Thuế TNCN phải nộp = 2% x giá trị chuyển nhượng

Trong đó giá chuyển nhượng chính là là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chuyển nhượng nhà (không có đất)

- Chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu và công trình kiến trúc gắn liền với đất sẽ do UBND cấp tỉnh quy định và được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ, cụ thể:

Nếu giá nhà ghi trong hợp đồng mua bán cao hơn hoặc bằng bằng với giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng chính là giá tại hợp đồng.

Thuế TNCN phải nộp = 2% x giá trị chuyển nhượng

Nếu giá nhà tại hợp đồng mua bán lại thấp hơn so với giá do UBND cấp tỉnh quy định thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

Giá trị chuyển nhượng đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai thuế thu nhập cá nhân (Giá 1m2 do UBND cấp tỉnh quy định nên để tính chính xác bạn phải tra cứu trong quyết định của UBND từng tỉnh thành)

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh quy định (sẽ được khấu trừ theo thời gian)

- Đối với những công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nếu trường hợp trong hợp đồng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc có ghi thì mất giá lại thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng thì lúc này giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.

Chuyển nhượng quyền thuê đất

Cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân được tính trong trường hợp chuyển nhượng quyền thuê đất theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại

Trong đó:

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất chính là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trong trường hợp giá cho thuê lại ghi trong hợp đồng thấp hơn so với mức giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê đất thì được căn theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng nhà đất

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng nhà đất được pháp luật quy định như sau:

Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng không ghi thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng chính thức có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng có ghi rõ thỏa thuận bên mua sẽ là người nộp thuế thế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế được xác định chính là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng nhà đất

Trong trường hợp cá nhân đó nhận in chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì thời điểm tính thuế được quy định là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Tuy nhiên, trong trường hợp chuyển nhượng nhà đất là đồng sở hữu thì thời điểm tính thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế căn cứ theo tỷ lệ sở hữu bất động sản gồm

thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,...

Nếu trong trường cá nhân nộp thuế không có đủ tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế thế sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Tình trạng kê khai giá bán thấp để "né thuế" chuyển nhượng nhà đất

Tình trạng kê khai giá bán thấp

Hiện nay, đa phần giao dịch mua bán nhà đất được thanh toán bằng tiền mặt nên rất khó cho các cơ quan chức năng xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.

Lợi dụng kẽ hở kiểm soát nguồn tiền không chặt chẽ, một số người đã “lách luật” bằng cách cố tình khai giá bán thấp hơn để "né thuế" chuyển nhượng nhà đất theo quy định.

Trong khi bên bán thường sẽ đề nghị bên mua chỉ kê khai một mức giá danh nghĩa để làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân.

Mặt khác, số tiền thanh toán thực tế mà bên mua trả cho bên bán lại nhiều hơn rất nhiều lần so với giá như trong hợp đồng.

Có thể thấy rằng thỏa thuận trên chủ yếu dựa vào lòng tin giữa người bán và người mua, trong một số trường hợp cũng chỉ là soạn thảo hợp đồng nhưng không có công chứng.

Tình trạng né thuế của một số đơn vị vẫn diễn ra thường xuyên nhưng chưa được các cơ quan chức năng vào cuộc bởi hành vi “né thuế” ngày một tinh vi.

List rủi ro khi cố tình kê khai giá bán thấp để "né thuế" chuyển nhượng nhà đất

Việc khai thấp giá trị chuyển nhượng để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Nếu bị phát hiện sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật gây hao tổn danh tiếng rất nhiều.

Dưới đây là 3 rủi ro có thể gặp phải khi kê khai giá bán thấp để "né thuế" chuyển nhượng nhà đất được pháp luật quy định:

3 rủi ro khi kê khai giá bán thấp

Bị truy thu, xử phạt có thể dẫn đến xử lý hình sự

Theo luật quản lý thuế thì người nộp thuế phải có nghĩa vụ khai thuế đầy đủ, chính xác là nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn đã quy định, đồng thời phải chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, đầy đủ hồ sơ thuế đã nộp.

Điều này được hiểu là khi người khi người bán và người mua có hành vi cố tình kê khai giá bán không chính xác trong hợp đồng chuyển nhượng với mục đích né thuế thì được coi là hành vi vi phạm pháp luật.

Tùy thuộc vào mức độ bộ vi phạm của cá nhân đó mà cơ quan chức năng sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí có thể bị xử lý hình sự về tội trốn thuế được quy định tại Điều 200 Bộ Luật Hình sự năm 2015.

- Tiền trốn thuế từ 100 - 300 triệu đồng sẽ bị phạt từ 100 - 500 triệu đồng hoặc sẽ chịu mức án phạt tù từ 3 tháng - 1 năm.

- Tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng - dưới 1 tỷ sẽ bị phạt từ 500 triệu đồng - 1.5 tỷ đồng hoặc sẽ chịu mức án phạt tù từ 1 năm - 3 năm.

- Tiền trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên sẽ bị phạt tiền từ 1.5 tỷ đồng - 4.5 tỷ đồng, hoặc có thể chịu mức phạt tù từ 2 năm - 7 năm.

Rủi ro khi né thuế chuyển nhượng nhà đất

Hợp đồng chuyển nhượng hoàn toàn bị vô hiệu

Khi phát hiện người kê khai giá bán trong hợp đồng chuyển nhượng không chính xác với giá thực tế thanh toán thì hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do thực hiện hành vi che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế.

Trong trường hợp này bên mua sẽ hứng chịu thiệt hại nhiều nhất và không được loại trừ trường hợp người mua không hoàn trả đúng số tiền thực tế đã thanh toán cho người bán mà chỉ nhận được số tiền danh nghĩa ghi trên hợp đồng bởi vì không có bằng chứng xác thực cho rằng số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã trả có sự chênh lệch.

Công chứng viên bị liên đới trách nhiệm và xử lý

Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chí đảm bảo tính pháp lý trước pháp luật khi có dấu công chứng thay vì dưới đây.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu công chứng viên biết bên mua hoặc bên bán kê khai không đúng giá trị mua bán thực tế nhưng vẫn công chứng hợp đồng mua bán thì được xem là hành vi phạm pháp và sẽ phải liên đới chịu trách nhiệm, xử lý theo quy định pháp luật.