Dư nợ bất động sản đến 30-11-2015 là 374.783 tỉ đồng, tương ứng 16,6 tỉ đô la Mỹ, tăng 19,91% so với thời điểm 31-12-2014 và tăng 2,8% so với 31-10-2015. Nghĩa là trong một tháng, tín dụng bất động sản tăng 2,8%. Ảnh: T.L

Trước Tết Nguyên đán, các dữ liệu công bố của ngành xây dựng cho thấy số lượng căn hộ tồn kho đã giảm hẳn, giảm một cách đầy ngoạn mục. Thậm chí ở TPHCM, cơ quan quản lý ngành xây dựng còn đưa ra con số chỉ còn khoảng 3.000 căn hộ tồn kho. Đây đó, người ta đã lại dùng từ “cơn sốt” để mô tả giá bất động sản đang tăng.

Dường như sự “sốt” bất động sản đang được thổi phồng. Hãy nhìn các tòa cao ốc của các dự án, nơi hàng trăm, hàng ngàn căn hộ đã được chủ đầu tư bán hết. Những người có nhu cầu phải mua lại của những người đã mua trước đó. Tuy nhiên vào buổi tối, các cao ốc đã hoàn thiện hầu như không sáng đèn và số căn hộ sáng đèn, tức có người đang ở, chiếm một tỷ lệ nhỏ. Vì sao thế? Vì người ta mua rồi, nhưng chưa dọn đến ở. Người ta chưa dọn đến ở không phải 1-2 tháng, mà đã cả năm. Tiền nhàn rỗi của giới đầu tư ở đâu mà nhiều thế? Tiền bỏ vào các căn hộ hàng năm mà chưa dọn đến ở?

Thưa không phải như vậy. Nếu bạn mua căn hộ và trả tiền ngay 100%, bạn được giảm ngay 10% giá mua tức thì. Phần lớn những người mua căn hộ chỉ cần có vốn tự có 15-30% giá trị tài sản, 70-85% còn lại ngân hàng cho vay (một tỷ lệ đòn bẩy không hề thấp!). Có những dự án, chủ đầu tư còn cho người mua nhà ân hạn một năm đầu. Thí dụ bạn mua căn hộ vào ngày 30-1-2015, thì đến 30-1-2016 bạn mới bắt đầu vay tiền ngân hàng để đóng cho chủ đầu tư theo tiến độ. Nhưng ngày 30-1-2016 bạn chắc chắn phải vay, nói cách khác, ngân hàng chắc chắn phải giải ngân cho bạn. Còn nếu ngân hàng vì một lý do nào đó không giải ngân, bạn không có tiền nộp cho chủ đầu tư, bạn sẽ bị phạt 30-40% số tiền 15-30% đã trả.

Ba năm trở lại đây, những dự án bất động sản thu hút được tiền thật nhàn rỗi trong dân rất ít, mà chủ yếu bằng tiền vay ngân hàng. Chủ đầu tư vay ngân hàng để làm dự án, thế chấp bằng dự án đó. Người tiêu dùng vay ngân hàng để mua căn hộ, thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai là chính căn hộ. Thành ra, một dự án được thế chấp hai lần để vay tiền ngân hàng hai lần. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV) tạm dừng cho vay đối với một số trường hợp tài sản thế chấp hình thành trong tương lai là có lý do của nó.

Không ai nhìn rõ câu chuyện vốn ngân hàng đổ vào bất động sản hơn Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và ngày 2-2-2016 cơ quan quản lý đưa ra lấy ý kiến công luận Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Có hai điểm nhấn chính trong dự thảo lần này. Thứ nhất, thay đổi hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%. Trong giải trình đi kèm, cơ quan soạn thảo văn bản giải thích việc sửa đổi trên nhằm phát đi tín hiệu đối với thị trường và hệ thống ngân hàng trong việc kiểm soát rủi ro đối với cho vay lĩnh vực này. NHNN dẫn chứng đến cuối tháng 9-2015 dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 8,05% tổng dư nợ, tương ứng 358.377 tỉ đồng, với tốc độ tăng trưởng 14,59% (cao hơn 2,5% tốc độ tăng trưởng tín dụng chung).

Trong khi đó, theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) dư nợ bất động sản đến 30-11-2015 là 374.783 tỉ đồng, tương ứng 16,6 tỉ đô la Mỹ, tăng 19,91% so với thời điểm 31-12-2014 và tăng 2,8% so với 31-10-2015. Nghĩa là trong một tháng, tín dụng bất động sản tăng 2,8%. Đây mới là điều đáng quan tâm. Liệu có mối quan hệ nào giữa sự bứt phá của tín dụng bất động sản với việc giảm số lượng nhà đất tồn kho?

Điểm mới thứ hai của dự thảo là tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn được điều chỉnh từ 60% xuống 40%. Lý do chính vẫn là giảm thiểu việc tập trung vốn cho vay bất động sản. Hiện tại, cho vay bất động sản là phân khúc chiếm tỷ trọng cao trong tín dụng trung, dài hạn. Các hợp đồng cho vay mua căn hộ thường có thời hạn 3-5 năm, nhiều khi tới 10 năm.

Dự thảo còn có một số điểm nhấn khác như nâng tỷ lệ đầu tư mua trái phiếu chính phủ của chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 15% lên 35% so với nguồn vốn ngắn hạn; nâng tỷ lệ cho vay trên tổng vốn huy động của ngân hàng TMCP nơi Nhà nước vẫn nắm giữ quyền chi phối từ 80% lên 90%, khả năng chi trả trong vòng 30 ngày... Những thay đổi này đều hướng đến một định hướng hợp lý hơn trong điều tiết thị trường tiền tệ và thị trường vốn.

Ngoài những ảnh hưởng có thể nhìn thấy được của dự thảo đối với tín dụng bất động sản, còn đó một ẩn ý hỗ trợ mạnh mẽ cho tỷ giá. Trong trường hợp tín dụng bất động sản chùng xuống, thị trường nhà đất chuyển động chậm lại, nhập siêu sẽ có khả năng giảm sút. Vật liệu xây dựng cho các dự án, từ sắt thép đến trang thiết bị nội thất, hầu hết đều nhập khẩu và doanh số lên tới cả chục tỉ đô la Mỹ/năm. Chỉ cần nhập siêu vật liệu xây dựng giảm 2-3 tỉ đô la Mỹ/năm là cán cân thương mại đã khác.

Vấn đề còn lại các ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản sẽ ứng xử thế nào với dự thảo mới. Động thái của họ là một phần câu chuyện thị trường năm nay.