Định giá đất vẫn là bài toán khó. Ảnh: trần lâm

Theo Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang, nguyên tắc định giá đất sẽ được sửa đổi theo hướng: Phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công trong các trường hợp chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất (giá thị trường) hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất. Tóm lại, đó là nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường”. Và điều không thay đổi là vẫn do Nhà nước định giá.

Tại Luật Đất đai 2003, nguyên tắc này dùng chữ “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”, tức là “sát với giá thị trường”, và nó để lại hậu quả là sự bất hợp lý khi mức giá đất ở tại các đô thị lớn chỉ bằng khoảng 30 - 60% so với mức giá đất ở tương ứng về vị trí trên thị trường. Việc áp dụng một mức giá quá rộng với biên độ chênh lệch giữa giá cao nhất và giá thấp nhất quá lớn dễ dẫn đến tình trạng tùy tiện khi áp giá đất trong những trường hợp cụ thể.

Trong báo cáo đánh giá tác động, việc tính giá đất để bồi thường theo luật cũ cũng được cho là còn thiếu căn cứ, chưa phù hợp giá đất thị trường dễ dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, chậm bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư. Bản thân Bộ Tư pháp, với tư cách cơ quan thẩm định cũng cho rằng việc định giá đất “sát với giá thị trường” là việc không dễ, nhất là trong bối cảnh nhiều loại đất chưa có giá thị trường hiện nay.

Việc sửa đổi nguyên tắc giá là không phải bàn cãi. Tuy nhiên, nguyên tắc “phù hợp” có cải thiện được những tồn tại của nguyên tắc “sát” hay không hiện rất khó đánh giá, vì cả hai đều có đặc điểm chung là... chung chung như nhau.

Liên quan đến giá đất, Bộ Tư pháp đã có đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm công bố bảng giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính công khai, minh bạch và quy định cụ thể giá đất biến động lớn là bao nhiêu (tăng 20% hay 30% so với giá đất hiện hành) thì được điều chỉnh bảng giá đất. Tuy nhiên, việc biến động giá thực hiện điều chỉnh bảng giá đất, sẽ “tiếp thu trong quá trình xây dựng dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai”, và “nhằm đảm bảo sự linh hoạt trong điều hành của Chính phủ”.

Trong báo cáo thẩm tra, Uỷ ban Kinh tế cũng nhắc đến hai ý kiến đáng chú ý: Đề nghị cân nhắc nguyên tắc định giá đất theo thời hạn sử dụng đất, vì quy định này có nghĩa là khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp mà Nhà nước thu hồi đất thì sẽ không bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người có đất bị thu hồi. Và ý kiến thứ hai: Đề nghị quy định áp dụng phương pháp thu nhập để định giá đất nông nghiệp.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ tiếp tục được thảo luận tại hội trường dù chưa thông qua tại kỳ họp lần này.