Là chuyên viên kiểm toán, anh Khoa cho hay đã ăn cơm Sài Gòn cả thập niên, nhưng đến nay vẫn chưa thoát kiếp ở trọ vì giá nhà luôn tăng nhanh hơn thu nhập trong khi giá thuê có xu hướng giảm. "Tôi có 300 triệu đồng tiền để dành, cộng với thu nhập hàng tháng 23 triệu đồng, ngần ấy vốn liếng quá khó để giải bài toán an cư, đi thuê ít áp lực hơn và rẻ hơn mua nhà thời điểm nay", anh Khoa chia sẻ.

Theo nhẩm tính của anh Khoa, để mua căn nhà giá rẻ nhất hiện nay tại TP Thủ Đức với diện tích 60 m2, số tiền tối thiểu bỏ ra cũng phải dao động 1,8-2 tỷ đồng trong khi giá thuê chỉ có 6 triệu đồng một tháng, vị chi ngân sách thuê 72 triệu đồng một năm. Mức giá thuê của năm 2021 đang bằng với năm 2020 nhưng đã giảm khoảng trên 10% so với năm 2019 do tác động của Covid-19. Trường hợp đi mua nhà, anh Khoa không có đủ tiền, còn nếu vay thêm 1,5 tỷ đồng để mua trả góp, hàng tháng anh phải trả nợ gốc và lãi vay gấp đôi số tiền đi thuê.

Theo quan điểm của anh Khoa, nếu chỉ thuê nhà trong khi có đủ tiền để mua, trong một năm có thể dùng số tiền hơn 1,7 tỷ đồng để đầu tư vào các kênh tài chính thanh khoản cao như gửi tiết kiệm, chứng khoán, trái phiếu, có thể thu về khoản lợi nhuận 7,5-15%. Trong khi đó, với mức lãi vay mua nhà hiện trên 10% và chưa rõ bẫy lãi suất thả nổi có bất ngờ quay trở lại hay không, anh Khoa chọn hướng an toàn là tiếp tục thuê nhà và tích cóp thêm một thời gian nữa.

"Hiện tôi thuê nhà có nhiều lựa chọn vì nguồn cung dồi dào, giá thuê đang rẻ và rất cạnh tranh, vừa ít áp lực lãi vay mua trả góp vừa chủ động dòng tiền khiêm tốn này cho những cơ hội khác", anh Khoa tâm sự.

Thị trường căn hộ phía Nam TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần.

Trường hợp của vợ chồng chị Kiều có tổng thu nhập trên 30 triệu đồng mỗi tháng và khoản tích cóp 10 năm qua đạt mốc 500 triệu đồng nhưng gia đình trẻ thừa nhận chưa đủ nguồn lực để mua nhà trong bối cảnh giá căn hộ cứ liên tục leo thang. Chị Kiều nhẩm tính, so với năm 2013-2014, thời TP HCM vẫn còn nhiều nhà một tỷ đồng chào bán rầm rộ, khi đó gia đình chị thu nhập còn thấp và khoản tích lũy còn ở mức ít ỏi chưa đến 200 triệu đồng.

Hiện nay khi khoản tích cóp của gia đình tăng lên nửa tỷ đồng, nhà giá rẻ không còn thấy các chủ đầu tư chào bán nữa. Các căn hộ giá rẻ ngày xưa nếu bây giờ muốn mua phải trả tiền chênh từ 300 triệu đồng đến nửa tỷ đồng một căn. Nếu mua nhà mới có giá "mềm" nhất 1,8 tỷ đồng một căn. "Túi tiền hạn hẹp, chúng tôi đã nỗ lực tích lũy tài chính mua căn hộ nhưng vẫn không thể nào theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Đành chấp nhận ở thuê, số tiền dành dụm làm quỹ dự phòng và chờ các cơ hội đầu tư khác", chị Kiều cho hay.

Khảo sát của VnExpress, nguyên nhân nhiều người trẻ đang sống tại TP HCM cho rằng thuê nhà đang rẻ hơn mua là do nguồn tài chính của họ không đuổi kịp tốc độ tăng giá nhà. Nửa thập niên trở lại đây, giá căn hộ liên tục leo thang, đặc biệt trong 3 năm qua tình trạng khan hiếm chung cư giá rẻ (khoảng trên dưới một tỷ đồng một căn) càng khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn. Giai đoạn cuối năm 2019 đến đầu năm 2021, giá nhà vẫn tăng cao trong khi giá thuê bắt đầu giảm sút càng khiến nhiều người chấp nhận thuê nhà rẻ hơn mua.

Trên thực tế, mua nhà sẽ rẻ hơn thuê nếu người dân có khả năng chi trả tốt. Chỉ cần mua được căn nhà đầu tiên bằng vốn tự có, vốn vay ngân hàng hay mượn người thân, khả năng tích lũy tài chính của người sở hữu nhà có thể tăng lên theo thời gian nhờ giá nhà liên tục tăng tốc nửa thập kỷ qua đồng thời tiết kiệm được chi phí thuê. Bài toán thuê nhà rẻ hơn mua chỉ đặt trong bối cảnh người mua thiếu hụt dòng tiền, không thể tậu nổi tài sản và trong giai đoạn dịch Covid-19 diễn biến phức tạp khiến giá thuê hạ xuống 10-15%.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group xác nhận thuê nhà rẻ hơn mua là xu hướng diễn ra trong 12 tháng qua trong bối cảnh giá thuê giảm, giá nhà vẫn tăng. Tuy nhiên, ông Chánh cho rằng chưa có gì chắc chắn xu hướng giá thuê nhà rẻ kéo dài mãi mãi. Bởi lẽ diễn biến tăng giảm giá thuê nhà đang chịu tác động rất lớn của Covid-19 và có thể thay đổi khi dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn. Bài toán mua nhà hay thuê nhà cần được tính toán kỹ lưỡng dựa trên nguồn lực của mỗi cá nhân. Có thể với người đủ tài chính mua nhà sẽ rẻ hơn thuê và ngược lại với người chưa đủ khả năng chi trả cho căn nhà, đi thuê ít tốn kém hơn tậu tài sản.

CEO Phú Vinh Group nhận xét, hiện nay về mặt lý thuyết, tại Việt Nam, các cặp vợ chồng đi làm dành dụm sẽ mất khoảng 20 năm để mua được nhà (thường là căn hộ). Thế nhưng trong thực tế thời gian tích lũy dòng tiền mua nhà có thể dài hơn chu kỳ 20 năm do nhiều yếu tố tác động.

Tác động thứ nhất là chi phí sinh hoạt ngày một tăng, và có xu hướng tăng nhanh hơn lương nên khoản dành dụm nếu chỉ đi làm công ăn lương thực tế sẽ khó dư dả. Thứ hai, tốc độ tăng giá nhà tại các đô thị lớn tăng nhanh hơn tốc độ tăng tiền lương nên khi dành dụm đủ tiền đã không đủ để mua nhà. Thứ ba, lãi suất mua nhà hiện nay chưa có sự phân biệt ưu đãi nhóm đối tượng sở hữu căn nhà đầu tiên nên người mua nhà vẫn còn nghi ngại, chùn tay vì lo bẫy lãi suất thả nổi. Chính vì 3 lý do này khiến cho một bộ phận rất lớn người trẻ dù rất khao khát mua nhà nhưng đành chấp nhận kịch bản thuê nhà rẻ hơn mua.

Trước đó, hồi năm 2014, CBRE Việt Nam từng công bố nghiên cứu khả năng mua nhà của người Việt dựa trên khảo sát mức lương ở hơn 500 lao động có trình độ tại các đô thị lớn của Việt Nam. Đơn vị này đánh giá các cặp vợ chồng tại TP HCM và Hà Nội có nghề nghiệp và thu nhập ổn định có thể bắt đầu mua căn nhà từ năm thứ 7 trở đi với sự hỗ trợ thêm từ đòn bẩy tài chính (vốn vay). Trung bình sau 7 năm đi làm, một cặp vợ chồng Việt có thể tích lũy được nửa căn nhà.

Vào thời điểm năm 2014, tỷ lệ tiết kiệm cho năm đầu tiên của một cặp vợ chồng đều đi làm (lương 900 USD một tháng trở lên) là 10% thu nhập. Sau 7 năm nỗ lực, một gia đình trẻ có thể tiết kiệm đến 800 triệu đồng, trong đó từ năm thứ ba trở đi tỷ lệ tiết kiệm tăng 20-50% so với những năm đầu. Nếu xem xét mua một căn nhà hạng trung có giá 1,6 tỷ đồng, khoản tiết kiệm 800 triệu đã đủ chi trả 50% giá trị căn hộ. Phần còn lại có thể vay từ ngân hàng hoặc từ gia đình hoặc các mối quan hệ. Giả định rằng lãi suất vay thế chấp trung bình sẽ là 12% một năm trong suốt kỳ hạn của khoản vay.

Tuy nhiên điểm khác biệt giữa khảo sát công bố năm 2014 của CBRE với thực tế tình hình hiện nay là rất lớn. Cụ thể, giai đoạn từ năm 2014 trở về trước, các dự án căn hộ giá rẻ, diện tích nhỏ có giá 500-800 USD mỗi m2 đã khiến cho việc sở hữu một căn hộ trở nên khả thi hơn. Trong khi hiện nay (tính đến năm 2021) giá căn hộ hạng C (bình dân) tại TP HCM đã ở ngưỡng trên 30 triệu đồng mỗi m2, tương đương 1.300-1.400 USD mỗi m2. Trong khi đó, giá thuê nhà đang giảm mạnh nhất nửa thập kỷ do đại dịch làm thay đổi thị trường thuê.

Tốc độ tăng trưởng tiền lương không theo kịp tốc độ tăng giá nhà, chi phí sinh hoạt tại đô thị ngày càng cao. Đa số dòng tiền tích lũy được của người trẻ hiện nay còn thấp hơn so với ngưỡng an toàn vốn tự có chiếm 50% giá trị tài sản trong bối cảnh lãi suất vay vẫn luôn thả nổi. Chính vì vậy, trong xã hội luôn còn một bộ phận lớn người dân đô thị đành phải chấp nhận kịch bản thuê nhà rẻ hơn mua.