Quyết định (QĐ) 64 vừa được UBND TP.HCM ban hành về cách tính tiền sử dụng đất cho phần vượt hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã gây nhiều băn khoăn: Liệu có đẩy cái khó về phía người dân hay không? Vì sao TP không ban hành một hệ số K thống nhất cho toàn bộ trường hợp và áp dụng cho toàn bộ diện tích vượt hạn mức đất ở như Thông tư 93/2011 của Bộ Tài chính quy định?

Tìm hệ số K chung: “Quá khó”

Trong dự thảo lần đầu tiên của Sở Tài chính về hệ số điều chỉnh, sở này cho hay: Dựa vào kết quả thẩm định giá khi xây dựng bảng giá đất năm 2008 (áp dụng luôn cho năm 2009, 2010), hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá do TP ban hành là rất lớn, khoảng 3-4 lần. Hệ số này giữa các quận, huyện cũng khác biệt nhau. Chẳng hạn: Hệ số chênh lệch ở 12 quận “mang số” (1, 2, 3… đến quận 12) là hơn bốn lần, huyện Củ Chi: bốn lần, quận Tân Phú và Bình Thạnh: ba lần. Cá biệt, tại cuộc họp giữa các quận, huyện và TP, TP còn được báo cáo có một con đường tại quận 8, hệ số chênh lệch từ sáu đến tám lần. Do đó, yêu cầu có một hệ số chung để điều chỉnh tiền sử dụng đất (hệ số K) cho cả TP thì sẽ gây khó khăn khi TP phải giải thích cơ sở pháp lý nào, có gây thất thu ngân sách hay không, đặc biệt là những trường hợp diện tích vượt hạn mức quá lớn - chẳng hạn chuyển mục đích sử dụng đất ở cả ngàn mét vuông. Trong khi đó, Thông tư 93/2011 cho phép địa phương xây dựng hệ số K nhưng yêu cầu bắt buộc kèm theo là phải sát giá thị trường.

Nhưng vì sao TP lại áp dụng được hệ số hai lần cho phần diện tích vượt hạn mức không quá 50% hạn mức đất ở? “Điều này phù hợp với đề xuất trước đó của TP với Chính phủ là cho TP áp dụng hệ số K để giải quyết cho các trường hợp vượt hạn mức đất ở khoảng vài chục mét vuông của hộ gia đình, cá nhân đang bị ách khâu tính tiền sử dụng đất. Thông tư 93/2011 đã được ban hành trên cơ sở đề xuất của TP” - bà Nguyễn Thị Bích Vân, Phó Trưởng phòng Quản lý các khoản thu từ đất, Cục Thuế TP.HCM, giải thích. Theo bà Vân ước đoán, QĐ 64 đã “giải vây” cho ít nhất 30%-50% trường hợp đang bị vướng mắc hiện nay tại các quận, huyện.

Người dân đang làm thủ tục nộp tiền sử dụng đất tại Chi cục Thuế quận 5, TP.HCM. Ảnh: HTD

Chờ thẩm định: 3-6 tháng!

Tuy vậy, trường hợp công nhận đất c ó diện tích vượt hạn mức hơn 50% hạn mức đất ở và trường hợp vượt hạn mức đất ở khi chuyển mục đích sử dụng lại gặp khó khăn vì QĐ 64 yêu cầu phải được thẩm định giá để ra giá thị trường khi nộp tiền sử dụng đất.

Nhiều người dân đặt vấn đề: Quy định này là “tận thu” vì họ phải mua hai lần giá thị trường cho một mảnh đất. Luật sư Nguyễn Thị Cam, nguyên Trưởng bộ môn Luật Đất đai (ĐH Luật TP.HCM), cho rằng đó là sự hiểu nhầm. “Khi họ mua đất hoặc được cha mẹ để lại, đất đó là đất nông nghiệp nhưng họ nghĩ là đất ở bởi đã có nhà, khu vực xung quanh toàn là nhà ở. Tại các quận ngoại thành và quận ven như Gò Vấp, quận 7… đất nông nghiệp không còn đúng nghĩa, xen cài trong khu dân cư nên giá đất rất cao. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, đất đó vẫn chưa được Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng nên khi muốn chuyển thì phải nộp tiền sử dụng đất”. Theo bà Cam, phần vượt hạn mức đất ở ở trường hợp trên phải nộp theo giá thị trường là hợp lý và khi có nhu cầu mua bán thì người sử dụng đất cũng bán theo giá thị trường của đất ở chứ không phải giá đất nông nghiệp.

Tuy vậy việc xác giá định giá thị trường bằng cách thẩm định cho từng trường hợp hộ gia đình cá nhân sẽ dẫn đến khó khăn, thậm chí ách tắc tiếp. Nhiều địa phương cho hay thủ tục này rất phiền phức: Thời gian thẩm định khá lâu (3-6 tháng), tốn kém ngân sách, cực nhọc cho quản lý nhà nước (trình tự thủ tục phức tạp, từ quận, huyện lên Sở Tài chính rồi lại lên UBND TP phải quyết từng vụ việc), người dân lại phải chờ đợi lâu.