Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea) vừa có văn bản gửi Văn phòng Chính phủ, Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS), các bộ: Xây dựng, Tài nguyên-Môi trường, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư, UBND TPHCM, kiến nghị sửa đổi những quy định về việc tính tiền SDĐ và khấu trừ tiền SDĐ.

Hai vấn đề gây bức xúc lớn nhất cho người dân và doanh nghiệp (DN) đi nộp tiền sử dụng là tiền SDĐ quá cao và quy trình để xác định tiền SDĐ quá phức tạp. Cách thức và quy trình xác định tiền SDĐ hiện nay tiềm ẩn nhiều kẽ hở, làm phát sinh tiêu cực cũng như cơ chế xin – cho.

Mua lại đất của chính mình

Trước khi Nghị định 69 có hiệu lực, tiền SDĐ DN và người dân phải nộp dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Bảng giá đất được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành vào ngày đầu mỗi năm. Với cách thức này, vấn đề thu tiền SDĐ trong một thời gian dài không làm phát sinh các vấn đề rắc rối đáng kể nào. Thế nhưng kể từ khi Nghị định 69 ra đời quy định DN phải đóng tiền SDĐ theo giá thị trường chứ không đóng theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành trực thuộc trung ương ban hành như trước đây, những vấn đề phức tạp bắt đầu phát sinh từ đây.

Từ quy định của Nghị định 69 dẫn đến việc DN phải mua lại đất của chính mình, hiểu một cách khác là DN phải mua đất 2 lần. Lần một, trả tiền theo thỏa thuận để giải phóng mặt bằng - thực tế là mua đất của người có quyền sử dụng theo giá thỏa thuận. Lần 2 nộp tiền SDĐ cho ngân sách theo giá thị trường. Việc mua đất đến 2 lần đã làm đội giá đất lên cao. Theo phản ánh của một doanh nghiệp, tiền SDĐ cho 1 dự án diện tích 14.000m2 nếu tính theo phương thức cũ, áp theo bảng giá đất chỉ có 16 tỉ đồng nhưng nếu áp theo cách tính của Nghị định 69, số tiền lên đến 57 tỉ đồng.

Vấn đề vướng mắc lớn khác đó là việc khấu trừ tiền SDĐ. Thông thường, các DN kinh doanh BĐS khi thực hiện dự án, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền SDĐ. Sau khi lấy tiền SDĐ trừ đi tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ cho ra con số thực tế tiền SDĐ cần phải nộp. Nhưng sau khi Nghị định 69 có hiệu lực, DN phải đóng tiền SDĐ theo giá thị trường nhưng tiền khấu trừ thì lại tính theo bảng giá đất. Một số DN phải ánh với Horea, trên thực tế họ phải bồi thường 3 triệu đồng/m2 nhưng khi khấu trừ chỉ được tính là 300.000 đồng/m2, bằng với giá quy định của thành phố.

Quy trình xác định số tiền SDĐ một dự án phải nộp cho ngân sách nhà nước hiện nay được thực hiện như sau: DN có dự án thuê Cty tư vấn nghiên cứu để cho ra cơ sở tính toán và số tiền SDĐ phải nộp. Sau đó, phương án này được nộp lên cho Hội đồng thẩm định (do Sở Tài chính chủ trì). Nếu Hội đồng thẩm định “gật đầu” đồng ý thì sẽ trình UBND thành phố xem xét quyết định. Sau khi UBND thành phố quyết định tiền SDĐ sẽ được gút lại.

Về phía Cty tư vấn, căn cứ trên các chỉ tiêu quy hoạch được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, trong đó chỉ tiêu quan trọng nhất là đất ở chiếm bao nhiêu phần trăm của toàn dự án. Trên cơ sở đó, Cty tư vấn sẽ tính ra số tiền cần phải nộp. Về mặt lý thuyết là vậy nhưng trên thực tế cụm từ “Tiền SDĐ theo giá thị trường” làm cho mỗi người dân, mỗi DN, cơ quan quản lý, Cty tư vấn hiểu theo nhiều cách khác nhau.

Cho đến nay, vẫn chưa có một định nghĩa chuẩn như thế nào là giá thị trường. Một vài văn bản pháp quy hướng dẫn cách tính giá đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường không phải lúc nào cũng áp dụng được vào thực tế. Từ sự khác biệt này trong cách hiểu này, dẫn đến chuyện nếu thuê 10 Cty tư vấn khác nhau để làm phương án tiền SDĐ cho cùng 1 dự án, sẽ cho ra 10 con số khác nhau. Một DN cho biết, có thuê 2 Cty tư vấn lập phương án về tiền SDĐ cho một dự án, kết quả một Cty đưa ra con số là 30 tỉ đồng và Cty còn lại đưa ra con số 57 tỉ đồng.

Theo phản ánh của một số DN, vấn đề tính tiền SDĐ hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào các Cty tư vấn. Nếu gặp Cty đủ tầm, có đủ khả năng bảo vệ phương án tiền SDĐ trước hội đồng thẩm định thì DN dễ thở. Còn nếu gặp Cty tư vấn không đủ tầm thì phương án tiền SDĐ sẽ không được chấp nhận.

Như đã đề cập ở trên, cách thức và quy trình để tìm ra đáp số tiền SDĐ phải nộp cho một dự án BĐS là vô cùng phức tạp và thậm chí là cảm tính. Ở góc độ khác, quy trình hiện nay trao quyền sinh sát cho hội đồng thẩm định. Đây chính là khe hở tiềm ẩn nguy cơ dễ xảy ra tiêu cực, cơ chế xin - cho trong việc nộp tiền SDĐ.