Thị trường BĐS TP.HCM giá thuê đất công nghiệp chưa bao giờ cao như thế

Mỗi m2 đất công nghiệp hiện tại Sài Gòn đang giá thuê vào khoảng 143,4 USD cho một chu kỳ thuê(tăng 17,4 USD) so với thời kì đầu năm 2017.

Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam mới đây đưa ra báo cáo về thị trường cho thuê khu công nghiệp ở vùng Đông Nam Bộ.

Với điểm nhấn nổi nhất là diễn biến tăng giá liên tục của đất công nghiệp tại TP.HCM. Dù thành phố này đã nằm trong top những địa phương có giá đất công nghiệp đắt đỏ nhất cả nước.

Cụ thể, trong quý IV của năm 2017, trung bình cho mỗi m2 đất công nghiệp (chưa bao gồm phí quản lý hạ tầng và VAT) tại các khu công nghiệp ở TP HCM đã ở mức 143USD/m2/ cho một chu kỳ thuê. Mức giá này đã tăng 2,3% so với quý III/2017 và tăng 3,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đất tại các khu công nghiệp ở TP.HCM đã rất cao nhưng vẫn không ngừng tăng ở những năm tới

Nếu so với hồi đầu năm ngoái thì giá đất hiện tại đã bị đôn lên rất nhiều. Cụ thể, ở giai đoạn đầu của năm 2016, giá thuê đất công nghiệp ở TP HCM chỉ ở mức 126 USD/m2/chu kỳ thuê. Nhưng hiện tại, cột giá đã vọt lên mức 143,4 USD/m2/chu kỳ thuê(tăng 17,4 USD/m2/chu kỳ thuê) chỉ trong vòng 2 năm.

Trong khi đó, BĐS công nghiệp thuộc nhóm nhà, xưởng xây sẵn ở TP HCM cũng có giá thuê dao động ở mức 2,5 USD/m2/tháng đến 5 USD/m2/tháng.

Gía cao nhưng tỉ lệ lấp đầy vẫn đạt mức ấn tượng

Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp khu Đông Nam Bộ nói riêng và TP.HCM đang ở mức rất cao. Chỉ ngoại trừ Bà Rịa – Vũng Tàu đang có chỉ số lấp đầy ở mức 57%.

Thì tất cả các địa phương còn lại của khu vực này gồm TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Tây Ninh và Bình Phước đều có con số cho thuê đạt mức 70% diện tích. Đặc biệt cóBình Dương, là thành phố tập tủng nhiều khu công nghiệp nhất cả nước và có các đầu tư từ Trung Quốc, Singapore,… sang Việt Nam nên có tỷ lệ lấp đầy đạt con số 85%.

JLL đánh giá, khả năng lấp đầy các khu công nghiệp ở TP.HCM sẽ còn tiếp tục tăng nhanh trong năm 2018. Mặc kệ dự báo giá thuê đất khu công nghiệp ở đây sẽ tăng nhanh trong những năm tới.

JLL cho rằng, nguyên nhân của sự tăng trưởng này là do các thương hiệu hàng đầu ngành công nghiệp may mặc, da giày, trang phục thể thao,… của Việt Nam đang có xu hướng tiến vào thị trường phía Nam. Nhu cầu nhà xưởng tốt và các dịch vụ liên quan trong khu công nghiệp ở TP.HCM đang đáp ứng tốt các yêu cầu đặt ra.

TP.HCM sẽ vươn lên để trở thành điểm đến lý tưởng của các khu công nghiệp phía Nam nhờ có kết nối giao thông thuận lợi cùng với hệ thống cảng biển ngày càng nâng công suất lớn hơn. Đặc biệt là cảng nước sâu Cát Lái mới đây đã nâng công suất tàu có thể cập cảng.

Cảng biến chính là lợi thế để các khu công nghiệp của TP.HCM chiếm được lợi thế và đẩy giá thuê tăng cao

Hiện giá thuê khu công nghiệp tại Bình Dương ở mức 65,8 USD/m2 cho chu kỳ thuê 50 năm (chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT), khá mềm so với giá thuê tại Đồng Nai (76,4 USD/m2/chu kỳ) và chỉ bằng một nửa so với nơi đắt đỏ là TP HCM (143,4 USD/m2/chu kỳ). Điều này cho thấy, TP HCM đang dẫn đầu về độ đắt đỏ giá thuê so với phần còn lại của thị trường.

Thuê đất khu công nghiệp đang trở thành một vấn đề hot ở TP.HCM

Thống kê của JLL cho thấy, tính đến cuối năm 2017. Nguồn cung đất cho các khu công nghiệp phía Nam gồm: TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh và Bình Phước sẽ là 24.000 ha.

Và 3 tháng cuối năm thì không có nguồn cung mới nào gia nhập thêm vào thị trường. Nhưng giá thuê trung bình tại các khu công nghiệp củaTP HCM vẫn nhích nhẹ 2% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Cushman & Wakefield (C&W).

Đơn vị này mới đây cũng đã công bố báo cáo về thị trường bất BĐS công nghiệp tại TP HCM đầu năm 2018.

Theo đó, giá thuê trung bình trên thị trường đang ở mức 2,87 triệu đồng một m2, tương đương 129 USD mỗi m2. Tăng nhẹ với một biên độ nhỏ, nhưng cho thấy chu kỳ tăng này vẫn tiếp tục kéo dài.

Giá tăng chủ yếu là do múc chào thuê tại các khu công nghiệp gia nhập thị trường giai đoạn trước tăng. Gía nhà xưởng xây sẵn với diện tích trong khoảng 2.000-3.000 m2 được chào giá thuê với giá 56.000 đến 112.000 đồng/ m2 một tháng (tương đương 2,5-5 USD). Và tất cả giá chào thuê này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT).

Gía đất tại các khu công nghiệp cùng nhà xưởng xây sẵn vẫn đang có chu kỳ tăng mạnh kéo dài từ năm ngoái đến năm nay

Hiện thị trường TP. HCM đang có 19 khu công nghiệp với tổng diện tích là 3.940 ha. Trong số đó, diện tích đang sử dụng chiếm khoảng 63% tổng diện tích. Trong đó thời hạn trung bình mà các khu đất đang còn vào khoảng 35 năm nữa.

Nhìn chung thì giá thuê và mức lấp đầy ở đây vẫn biến động nhẹ theo từng năm. Nhưng tăng trưởng vẫn là bức tranh chung của toàn thị trường.

Qũy đất khu công nghiệp tại TP HCM dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 2.600 ha từ 10 dự án mới đến năm 2030. Điều đó đồng nghĩa với việc sẽ có thêm 66% diên tích đất tăng lên so với hiện tại. Tuy nhiên, hầu hết các dự án này hiện tại vẫn chỉ đang ở giai đoạn giải phóng mặt bằng. Nên diện tích đất gia tăng này có thể sẽ còn kéo dài đến năm 2040.

C&W đánh giá, tác động từ các hiệp định thương mại mà Việt Nam mới ký gần đây sẽ khiến thị trường đất công nghiệp của TP.HCM tiếp tục tăng nhanh. Đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài sẽ ngày càng xuất hiện nhiều ở ở thị trường này.