Chính sách với NƠXH sẽ “thoáng” hơn trong thời gian tới? Ảnh: LHV.

Nhà ở xã hội sẽ được bán sau 5 năm

Cụ thể, người mua, thuê mua NƠXH không được phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó), chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu 5 năm (thay vì 10 năm như hiện nay).

Khi bán, ngoài các khoản phải nộp theo quy định, bên bán phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ đó. Bán NƠXH thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, chỉ được bán lại cho Nhà nước; chủ đầu tư hoặc đối tượng được mua, thuê mua NƠXH theo quy định, giá bán không cao hơn nhà cùng loại tại thời điểm bán.

Đối tượng mua, thuê, thuê mua NƠXH cũng được mở rộng. Ngoài người có công với cách mạng, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân các khu công nghiệp, hộ nghèo…, có thêm đối tượng bảo trợ xã hội, người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa, đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ, học sinh, sinh viên.

Tuy nhiên, phải đảm bảo các điều kiện: Chưa hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 8m2 sàn/người (quy định cũ là 5m2 sàn/người); nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát chưa được Nhà nước hỗ trợ; có hộ khẩu trường trú hoặc đăng ký tạm trú và đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên tại địa phương có dự án; người thu nhập thấp không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên.

Giá bán NƠXH đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách do chủ đầu tư xác định, trên nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Với nhà cho thuê, lợi nhuận định mức không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư, thời hạn thu hồi vốn tối thiểu 15 năm.

Nếu thuê, khách hàng phải nộp lần đầu 20% giá trị hợp đồng, thời hạn thuê mua NƠXH tối thiểu 5 năm. Với nhà để bán, sau khi xây xong phần móng, chủ đầu tư được ký hợp đồng bán nhà và huy động tiền ứng trước của khách hàng theo thỏa thuận, tối đa không quá 70% giá trị hợp đồng.

Dự thảo nghị định cũng mở rộng các hình thức đầu tư phát triển NƠXH, cho phép các hộ gia đình, cá nhân cũng được đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê, thuê mua (thay vì chỉ đầu tư bằng vốn ngân sách và doanh nghiệp như hiện nay).

Những đối tượng này cũng được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế thu nhập cá nhân cùng các loại thuế khác liên quan; được vay vốn ưu đãi và sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp. Ngoài ra, các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại, các định chế tài chính có trách nhiệm dành một lượng vốn (tối thiểu 3% tổng dư nợ), để cho các chủ đầu tư dự án phát triển NƠXH và người mua, thuê, thuê mua NƠXH vay với lãi suất thấp hơn thị trường.

Người nghèo cần được giúp vay vốn

Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, cách đặt vấn đề chính sách NƠXH như hiện nay không đúng. Không phải phát triển nhà rồi gọi là NƠXH, mà nên có chính sách xã hội về nhà ở.

“Chính sách cần giúp các đối tượng xã hội, người nghèo được vay vốn dài hạn lãi suất thấp để mua nhà giá rẻ, phù hợp nhu cầu gia đình. Cũng giống chính sách bảo hiểm y tế, nhà nước hỗ trợ người nghèo mua thẻ, có thể tới bệnh viện nào cũng được, nhà nước sẽ trả chi phí. Chính sách xã hội về nhà ở cũng nên như vậy”, ông Liêm so sánh. Theo ông Liêm, NƠXH hiện nay nên chuyển thành nhà ở phổ cập (diện tích phù hợp, giá rẻ), được mua bán tự do.

“Người mua NƠXH mà trả được tiền một lần thì họ đã có thu nhập trung bình, có tích lũy. Người nghèo, người thu nhập thấp đâu có tiền để mua nhà, nên nhà nước cần hỗ trợ họ được vay vốn để mua nhà phổ cập. Đấy mới là chính sách đúng đối tượng”, ông Liêm khẳng định. Cho rằng cách đặt vấn đề chính sách không đúng, nên theo chuyên gia này, dù đã triển khai nhiều năm, nhưng tới nay chỉ vài dự án NƠXH được triển khai.

Ông Nguyễn Văn Đa, Phó Tổng GĐ Cty Vinaconex Xuân Mai - đơn vị đầu tiên xây dựng NƠXH, cho rằng việc giảm thời hạn được bán NƠXH từ 10 xuống 5 năm, chỉ giải quyết một phần vướng mắc thị trường NƠXH hiện nay.

“Vấn đề chính hiện nay là vướng mắc tài chính, như một số khách hàng trả lại NƠXH Kiến Hưng (Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư - PV) lý do chính: Không đủ tiền”, ông Đa nói. Chưa kể, nếu có được bán cũng phải bán cho chủ đầu tư, nhà nước hoặc đối tượng thuộc diện ưu tiên mua, không được tự do bán ra ngoài nên nhiều người không mấy mặn mà.