 TS Phạm Sĩ Liêm-Ảnh Thoa Nguyễn |
TS Phạm Sĩ Liêm: Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. Đặc điểm này khiến thị trường đất thực ra chỉ là thị trường quyền sử dụng đất, và chia hai cấp: thị trường cấp 1 chỉ có một bên cung là Nhà nước, thông qua thu hồi đất đang được sử dụng để cung ứng cho các bên thuộc mọi thành phần kinh tế, nhằm chuyển đổi sử dụng; thị trường cấp 2 là các bên cung và cầu thuộc mọi thành phần kinh tế chuyển nhượng hay cho thuê quyền sử dụng đất đã được cấp cho nhau.
Thị trường 1 là thị trường độc quyền dẫn đến việc rất dễ lạm quyền, cho nên tham nhũng xảy ra không phải thị trường đất nói chung mà chủ yếu xảy ra ở thị tường đất cấp 1
Khi nhà nước thực hiện đền bù tiền đất cho người dân, thì có giá đền bù do nhà nước quy định dựa trên mặt bằng giá thị trường của năm trước. Tuy nhiên, giá của thị trường cấp 2 gồm giá tiền đền bù mà nhà nước quy định, cộng với chi phí giao dịch tại thị trường cấp 1 (phí giao dịch có khi cao hơn rất nhiều lần so với giá tiền đền bù) rồi cộng thêm giá thành phát triển và lợi nhuận kỳ vọng của dự án. Cuối cùng là cộng thêm các chi phí giao dịch để hình thành mặt bằng giá trong thị trường cấp 2, mức giá này cao hơn rất nhiều so với mặt bằng giá trong thị trường cấp 1. Tiếp đó, khi ban hành giá đất cho năm sau chính quyền lại phải bám sát mặt bằng giá cuối năm trước và vì vậy nói chung phải đẩy giá trong thị trường cấp 1 lên.
Chu trình hai giá đẩy nhau lên như vậy cứ tiếp tục năm này qua năm khác, khiến giá đất đền bù năm sau luôn cao hơn năm trước. Duy chỉ có năm 2011, khung giá đất được giữ nguyên do thị trường bất động sản suy thoái.
Với cách tính như thế này, thì giá đất mỗi năm một lên, cứ một chu kỳ là lên một bậc. Điều đó có thể lý giải vì sao kinh tế mới chỉ phát triển theo cơ chế thị trường chưa được bao lâu mà giá đất Việt Nam từ không có giá trị đã đến mức giá được đánh giá thuộc hạng cao ở trên thế giới
Theo ông, cách nào để giải quyết mâu thuẫn nói trên?
Để hạ được giá đất trong thị trường cấp 1 thì chúng ta thực hiện chế độ thu hồi đất, chế độ phát triển quỹ đất, tức là thu hồi đất khi chưa có dự án.
| Phải coi người có đất mà chúng ta thu hồi là những người góp đất vào sự phát triển của quốc gia, và khi đã góp đất vì sự phát triển thì phải được hưởng lợi từ sự phát triển đó, chứ không đơn thuần là những người bị thu hồi đất và chỉ được nhận tiền đền bù mà thôi. |
Quan điểm ấy được thông suốt thì chúng ta sẽ có cách làm.
Ngoài ra, để có thể hạ giá đất ở thị trường cấp 2 xuống mức hợp lý, cần triển khai mạnh mẽ việc dự trữ đất theo hai phương thức: nhà nước thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc thu hồi và quản lý đất thu hồi khi chưa có dự án; nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho dự án đầu tư.
Xin cảm ơn ông!
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
.jpg)
