Một số chi tiết trong Dự thảo Thông tư cho vay hỗ trợ mua nhà ở có thể khiến luồng tiền chủ yếu đổ về doanh nghiệp bất động sản, thay vì người thu nhập thấp. Ảnh minh họa: Trần Việt.

Không được vay ưu đãi mua nhà ở xã hội

Dự thảo Thông tư hướng dẫn hỗ trợ cho vay mua nhà ở theo tinh thần Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ mà Ngân hàng Nhà nước đang đưa ra lấy ý kiến nêu rõ, mục đích cho vay có hỗ trợ chỉ là để thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc mua nhà ở thương mại, không có nội dung người thu nhập thấp được vay để mua nhà ở xã hội.

Một quan chức Bộ Xây dựng cho rằng, theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71 của Chính phủ, các loại hình nhà ở xã hội bao gồm cả nhà ở để thuê, thuê mua và nhà để bán. Như vậy, dự thảo của Ngân hàng Nhà nước về cho vay có hỗ trợ đã bỏ sót đối tượng là người vay để mua nhà ở xã hội.

“Với những người thu nhập thấp, để có đủ tiền mua được nhà ở xã hội đã khó, trong khi Ngân hàng Nhà nước lại quy định phải mua nhà ở thương mại mới được vay, như vậy là vô tình làm khó người dân” – một lãnh đạo Bộ Xây dựng bình luận.

Về phía mình, lãnh đạo Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước) cho rằng, tại điểm a mục 3 phần I của Nghị quyết 02 có quy định “NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại…”, vì vậy, Ngân hàng Nhà nước không thể tự “bổ sung” thêm hình thức “mua nhà ở xã hội” vào trong dự thảo Thông tư.

Mặt khác, Luật Nhà ở năm 2005, trong mục 4, chương III (từ điều 45 đến điều 57) về phát triển nhà ở xã hội cũng chỉ quy định 2 hình thức đối với nhà ở xã hội là thuê và thuê mua cho cả đối tượng nhà ở xã hội đầu tư từ ngân sách nhà nước và các tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội.

“Ngân hàng Nhà nước hoàn toàn ủng hộ các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang được vay vốn mua nhà ở xã hội theo chương trình này” – lãnh đạo Vụ Tín dụng cho biết – “Bất cứ khi nào các quy định của pháp luật cho phép, Ngân hàng Nhà nước sẽ bổ sung ngay hình thức mua nhà ở xã hội vào Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02 của Chính phủ”.

Cơ hội không dành cho tất cả

Dự thảo quy định lãi suất 6%/năm, áp dụng trong 3 năm, từ 15/4/2013 đến 15/4/2016, nhưng sau thời điểm đó mới công bố mức lãi suất vay hỗ trợ, và không quy định nguyên tắc biến động lãi suất.

Một nội dung được nhiều người quan tâm, cũng làm “vỡ mộng” của nhiều người thu nhập thấp, người có điều kiện kinh tế hạn chế, đó là “ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện tại dự thảo, người vay phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện vay vốn thông thường thì mới được vay hỗ trợ”. Như vậy, nếu triển khai, chương trình sẽ chỉ hỗ trợ về nguồn vốn và lãi suất, quy trình cho vay và điều kiện tín dụng thuộc trách nhiệm của các ngân hàng.

Hơn nữa, dự kiến nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước cho các ngân hàng thương mại (khoảng 30.000 tỉ đồng) chỉ thấp hơn lãi vay vẻn vẹn 1,5% nên các ngân hàng thương mại sẽ chịu thiệt nếu quản lý không tốt việc cho vay. Khi vay, hồ sơ xin vay phải có giấy chứng nhận đúng đối tượng được cấp có thẩm quyền xác nhận. Còn các ngân hàng khi cho vay cũng phải có thông báo trên toàn hệ thống do Trung tâm Thông tin tín dụng quản lý. Do đó trong khuôn khổ gói hỗ trợ này, mỗi khách hàng chỉ có thể được vay một lần và không phải ai muốn vay cũng được.

Điều kiện vay vốn thông thường, trong đó có quy định về tài sản thế chấp, chính là một “điểm nghẽn” trong phân khúc nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở giá thấp. Và với nội dung đó, nhiều người sẽ đành phải “đứng ngoài cuộc chơi” vốn giá rẻ để mua nhà.

Doanh nghiệp “cười nụ”, người dân “khóc thầm”?

Bình luận với Pháp luật Việt Nam, một số chuyên gia tài chính cho rằng, một số chi tiết trong dự thảo Thông tư cho vay hỗ trợ nhà ở có thể khiến luồng tiền chủ yếu đổ về doanh nghiệp bất động sản, thay vì người thu nhập thấp, công chức, viên chức.

Dự tính, 3% tổng dư nợ của 5 ngân hàng được chọn là Agribank, Vietinbank, BIDV, Vietcombank và MHB Bank khoảng 41.000 tỷ đồng. Số vốn này, nếu chỉ chờ cho vay cá nhân (khoản vay ước không quá 800 triệu đồng), thì phải hàng chục ngàn khoản vay mới giải ngân hết số tiền đó.

“Trong trung hạn, khó kiếm đâu ra hơn 50.000 căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán thấp như trên để mà cho vay, lại càng khó kiếm hơn 50.000 người sẵn sàng vay tiền để ra cách trung tâm ít nhất 15-20km ở trong những căn hộ như thế”, ông Nguyễn Quang Vinh, chuyên gia tài chính độc lập, nhận định. Đó là chưa kể biên lãi ròng 1,5% là quá thấp, không đủ để phía ngân hàng bù đắp rủi ro và chi phí nếu cho vay cá nhân, nhất là khi các khoản vay dưới dạng này vẫn phải trích lập dự phòng rủi ro như bình thường.

Bên cạnh đó, ngân hàng sẽ tốn thêm nhiều chi phí thực hiện các thủ tục hành chính liên quan, trong khi kinh nghiệm cho vay đối tượng thu nhập thấp chưa nhiều, đang phải “vừa làm vừa dò”.

“Vì thế, ngân hàng sẽ lựa chọn cho khách hàng có khả năng hấp thụ vốn lớn, thủ tục nhanh gọn, chi phí tăng thêm thấp, và khả năng tài chính và lịch sử tín dụng rõ ràng, ít nhất là trong con mắt của ngân hàng”, ông Vinh nói. “Ở đây, đối tượng này khó có thể là ai khác ngoài doanh nghiệp bất động sản, nhất là các doanh nghiệp vốn đã là khách vay của ngân hàng”.