Mặc dù vậy, dự thảo sửa đổi do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tế và mong muốn của người dân. Thực tế cho thấy những tồn tại lớn nhất của dự thảo này xoay quanh 2 vấn đề nóng là giá đền bù thu hồi đất và quy hoạch sử dụng đất.

Tù mù giá đền bù

Theo số liệu tổng hợp của Thanh tra Chính phủ, từ năm 2003 đến năm 2010 các cơ quan hành chính nhà nước các cấp đã tiếp nhận và xử lý 851.176 đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Từ năm 2005 đến tháng 6/2009 cả nước có 3.829 đoàn khiếu nại, tố cáo đông người, năm 2010 có 3.214 đoàn, năm 2011 có 4.159 đoàn. Đó là những con số đáng báo động về thực trạng thi hành Luật Đất đai ban hành năm 2003. Một trong những nguyên nhân căn bản khiến tình trạng khiếu kiện kéo dài với xu hướng ngày càng tăng về cả số vụ lẫn quy mô là do giá đền bù quá thấp so với giá thị trường.

Luật Đất đai hiện hành quy định giá đền bù “sát giá thị trường” được sửa đổi thành “giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường”. Thực chất, đây chỉ là việc thay đổi thuật ngữ còn cơ chế xác định giá thị trường ra sao, thế nào là “sát”, thế nào là “phù hợp” thì vẫn còn là ẩn số. Như vậy thì khi thực thi luật làm sao tránh khỏi khiếu kiện vì thiếu sự minh bạch?

Một vấn đề quan trọng nữa là dự thảo lần này chưa có hướng giải quyết thấu đáo cho vấn đề giá đất liên quan trực tiếp đến quy hoạch sử dụng đất, số tầng cao, mật độ công trình xây dựng…Cùng một lô đất, nếu được xây cao 30 tầng thì giá trị thị trường nó phải cao hơn xây 10 tầng. Thực tế, nhiều vụ kiện xảy ra là do người dân bị mất đất nhưng không được hưởng phần giá trị tăng lên do quy hoạch mà lại rơi vào túi chủ đầu tư và ngân sách nhà nước. Điều này tạo nên sự bất công giữa 3 bên: người dân - người có đóng góp vào sự phát triển đô thị bằng chính quyền sử dụng đất của họ - và chủ đầu tư dự án với nhà nước.

Nghịch lý quy hoạch

Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng hiện đang có sự chồng chéo và lệch pha gây nên nhiều sự bất cập, thiếu hiệu quả. Trong quy hoạch đô thị đã tính đến yếu tố sử dụng đất, và quy hoạch sử dụng đất phải phục vụ, đáp ứng cho sự phát triển mọi mặt của đô thị. Ngoài ra, quy hoạch đô thị còn thể hiện chi tiết hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, công năng…Việc có thêm quy hoạch sử dụng đất sẽ làm cho công tác quản lý thêm cồng kềnh, rối rắm và kém hiệu quả.

Tuy nhiên, lối tư duy ngược quy hoạch xây dựng phải chạy theo quy hoạch sử dụng đất vẫn đang tồn tại. Câu chuyện “mạnh ai nấy làm” giữa ngành Xây dựng và Tài nguyên Môi trường cũng thể hiện qua việc bên Sở xây dựng thì cấp phép xây dựng dự án nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường lại là bên hoàn công và ra sổ hồng?!

Sự chồng chéo giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị, giữa Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị…nếu không được giải quyết tận gốc thì việc sửa đổi Luật khó mang lại hiệu quả thực sự.

Với những nội dung của dự thảo Luật Đất đai, có thể nói dự thảo này chỉ sửa chứ không thể thay đổi được thực trạng thi hành Luật Đất đai những năm qua. Nếu không có sự lắng nghe, thay đổi thực sự từ ban soạn thảo Luật thì việc sửa đổi chỉ luẩn quẩn bình mới rượu cũ.